TJ 77284, 3 juin 2026, RG 26/00259

- N° RG 26/00259 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEKWF

Date : 03 Juin 2026

Affaire : N° RG 26/00259 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEKWF

N° de minute : 26/00330

Formule Exécutoire délivrée
le :

à :

Copie Conforme délivrée
le : 04-06-2026

à : Me Jean-françois GREZE
Me Fabrice NORET
Régie
Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le TROIS JUIN DEUX MIL VINGT SIX, par Mme Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

Madame [P] [I]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Jean-françois GREZE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société CAP
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentée par Me Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 15 Avril 2026 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier en date 10 mars 2026, Madame [P] [I] a fait délivrer une assignation à comparaître au Syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins, sur le fondement des articles 682 et 683 et du code civil, et 145, 696 et 700 du code de procédure civile, de voir :

- ORDONNER une mesure d’expertise ;
- DÉSIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal ;
Avec pour mission notamment de :
se rendre sur les lieux ;entendre contradictoirement les parties, leurs conseils convoqués ou entendus et se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission;
- N° RG 26/00259 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEKWF
prendre connaissance des titres de propriétés des parties, de leurs annexes, de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;de rechercher comment la parcelle cadastrée section BX numérotée [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 1] a été desservie jusqu'à ce jour ; de préciser si elle bénéficie d'un accès suffisant à la voie publique ; de rappeler l'ensemble des règles d'urbanisme applicables à cette parcelle et pouvant avoir une incidence sur sa desserte,de rechercher si la parcelle bénéficie d'une desserte conventionnelle ou par 30 ans d'usage continue sur des parcelles et dans cette hypothèse de déterminer lesquels ; de dire si la parcelle a pu, même partiellement, être desservie par un chemin d'exploitation, à défaut, de donner son avis sur l'état d'enclave de la parcelle et sur son origine ;de rechercher et proposer, conformément aux dispositions des articles 682 et 683 du code civil, l'assiette d'un passage suffisant pour assurer la desserte complète du fonds enclave et chiffrer l'indemnité éventuellement due au fonds servant ; dans l'hypothèse où le passage le plus commode pourrait être pris sur un fonds appartenant à une personne n'étant pas partie aux opérations d'expertise, d'en aviser le plus rapidement possible la demanderesse afin de permettre une éventuelle mise en cause ; d'établir tout document et croquis utiles et notamment un plan matérialisant l'emplacement et la largeur de la servitude de passage envisagée par l'expert et par chacune des parties, de faire toute observation de nature purement technique utile à la solution du litige,- FIXER la provision de l’expert ;
- DIRE que l’expert devra déposer au greffe du Tribunal le rapport écrit de ses opérations dans les SIX MOIS de l’avis de consignation de la provision qui lui sera adressé, et enverra une copie complète, comprenant la demande de fixation de sa rémunération, à chacune des parties ;
- DIRE qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ;
- LAISSER les dépens à la charge de Madame [P] [I]. »

Au soutien de ses demandes qu’elle a maintenues à l’audience de référé du 15 avril 2026, Madame [P] [I] expose qu’elle est propriétaire d’une part, d’une maison et du terrain attenant situé [Adresse 1] à [Localité 1], cadastré section BX n°[Cadastre 1] et d’une superficie de 4 ares et de six centiares et d’autre part, de lots constituants deux appartements, dans la copropriété dénommée « [Adresse 2] » située également [Adresse 5] à [Localité 2]. Elle motive sa demande d’expertise par le fait qu’elle entend vendre sa maison et conserver les appartements dont elle est propriétaire au sein de la [Adresse 2] et que du fait d’un défaut d’accès privatif à la maison, empruntant elle-même les allées de la résidence pour y accéder et garant son véhicule sur l’un des emplacements de parking de la copropriété dont elle est propriétaire, la vente est impossible ou rendue difficile. Elle expose en effet que l’implantation de la maison est particulière, en ce qu’elle ne bénéficie pas d’accès à la voie publique autrement que par le biais du parking de la résidence. Elle fait valoir que cette situation a perduré car, du fait de sa qualité de copropriétaire de lots de la résidence, elle dispose d’un accès au parking de celle-ci, ce qui ne serait pas le cas d’un éventuel tiers acquéreur de la maison. Elle soutient qu’il n’est pas possible de créer une ouverture depuis la [Adresse 6], au risque d’empiéter sur le fond de la [Adresse 2], et que la maison est par conséquent en situation d’enclave, à laquelle elle a vainement tenté de mettre fin en proposant d’établir une servitude conventionnelle de passage.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] », valablement représenté, sollicite du juge des référés de :

Vu l’absence d’enclave au sens de l’article 682 du Code Civil,
- En conséquence, dire n’y avoir lieu à expertise.
- Condamner Madame [P] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] une somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 C.P.C.
- La condamner aux entiers dépens. »

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » conclut à l’absence de situation d’enclave de la parcelle cadastrée BX n°[Cadastre 1] sur laquelle est érigée la maison de Madame [P] [I], motif pris que ladite parcelle donne sur la [Adresse 6] avec, sur un côté de la maison, une largeur d’environ six mètres qui permet un accès automobile et qu’il appartient donc à la demanderesse d’entreprendre toutes les démarches administratives auprès du service d’urbanisme pour être autorisée à créer une ouverture sur la [Adresse 6]. Elle soutient dès lors qu’en l’absence d’enclave, la mesure d’expertise aux fins de déterminer une servitude de passage est sans objet.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026, reporté au 3 juin 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l'action soit légitime, la demande de mesure d'instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n'être qu'éventuel, comme plausible et crédible.

Il appartient donc au demandeur d’une telle expertise de démontrer que le résultat de celle-ci présente un intérêt probatoire, dans la perspective d'un procès au fond non manifestement voué à l'échec.

Il résulte de l’article 682 du Code civil que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

L’enclave peut résulter de l’hypothèse dans laquelle le passage serait trop étroit, ou encore lorsque l’aménagement du passage représenterait un coût excessif hors de proportion avec la valeur du fonds (v. Cass. 3e civ., 7 nov. 1990, n° 88-19.887). Le passage doit alors être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il est jugé que n’est pas en situation d’enclave le propriétaire d’un fond longeant la voie publique disposant de la possibilité de procéder à des travaux pour aménager un accès direct à sa propriété, lorsque ces travaux ne présentent ni une difficulté insurmontable, ni un coût exorbitant (voir notamment en ce sens : Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Juillet 2018 – n° 17-18.488).

En l’espèce, il résulte des pièces versées en procédure, et notamment des photographies des lieux, que la parcelle sur laquelle est érigée la maison de Madame [P] [I], qui est clôturée d’un mur se prolongeant sur la parcelle de la résidence « [Etablissement 1] » donne sur la [Adresse 6]. La demanderesse fait valoir qu’il n’est pas possible de créer une ouverture du mur bordant sa parcelle, car celle-ci serait susceptible d’empiéter sur le fond de la parcelle voisine appartenant à la copropriété. Si comme le relève la défenderesse, il apparaît visuellement sur les photographies produites, qu’une ouverture du mur bordant le devant de la parcelle de Madame [P] [I], pourrait être envisagée pour permettre de créer une entrée permettant d’accéder directement à la maison sans passer par la parcelle voisine, il n’est pas démontré que la création d’un tel accès ne se heurterait pas à des obstacles réglementaires ou économiques.

Au regard de ces éléments, Madame [P] [I] dispose d'un motif légitime à faire déterminer si la parcelle est enclavée ou non, étant précisé qu’il relève des compétences de l’expert de se prononcer sur la possibilité de créer un accès à la voie publique sur la façade donnant sur la [Adresse 6].

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Madame [P] [I] le paiement de la provision initiale.

Il n’y a pas lieu en considération de l’équité de faire droit aux demandes du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge de Madame [P] [I].

PAR CES MOTIFS