TJ 06088, 2 juin 2026, RG 26/00499

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00499 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RBQA
du 02 Juin 2026

affaire : S.E.L.A.R.L. [A] [B] ET ASSOCIES, Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2]
c/ S.A.S. CABINET MARI, S.A.R.L. CYTYA MATAS ET LOTTIER

Copie exécutoire délivrée à

Me Vincent EHRENFELD

l’an deux mil vingt six et le deux Juin à 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Mars 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.E.L.A.R.L. [A] [B] ET ASSOCIES
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 4]
Représenté par la SELARL [A] [B] ET ASSOCIES
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSES

Contre :

S.A.S. CABINET MARI
[Adresse 5]
[Localité 5]
Non comparante ni représentée

S.A.R.L. CYTYA MATAS ET LOTTIER
[Adresse 5]
[Localité 5]
Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la SELARL [A] [B] ET ASSOCIES ont fait assigner la SAS CABINET MARI et la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER devant le Président du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

- la condamnation solidaire de la SAS CABINET MARI et de la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER à leur transmettre, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, l'intégralité des pièces prévues à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dont :
- le règlement de copropriété,
- les modifications des états descriptifs de divisions,
- la répartition des millièmes,
- les coordonnées des membres du conseil syndical, les coordonnées du compte bancaire de la copropriété et le solde des fonds du syndicat,
- le registre des assemblées,
- les coordonnées de l'ensemble des fournisseurs intervenant dans ladite copropriété,
- le carnet d'entretien,
- les dossiers diagnostics,
- les contrats en cours,
- la liste des travaux éventuellement en cours ou envisagés, et dans l'hypothèse où ceux-ci sont urgents, le procès-verbal de la réunion du conseil syndical ayant évoqué les travaux, le procès-verbal d'assemblée générale, l'étude comparative réalisée et tous les documents et renseignements relatifs aux travaux,
- les archives,
- les grands livres des exercices non répartis ainsi que celui du dernier exercice,
- la balance à la date de clôture,
- le relevé des dépenses de tous les exercices non répartis ainsi que celui du dernier exercice réparti,
- les factures de tous les exercices non répartis,
- le rapprochement bancaire à la date de clôture,
- les relevés bancaires mensuels de tous les exercices non répartis jusqu'à la clôture,
- le détail des budgets prévisionnels de tous les exercices non répartis,
- les tantièmes par lot de toutes les clés de répartition utilisées.

- la condamnation solidaire de la SAS CABINET MARI et de la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER au paiement de la somme provisionnelle de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

- la condamnation solidaire de la SAS CABINET MARI et de la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER au paiement de la somme provisionnelle de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation solidaire de la SAS CABINET MARI et de la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER aux entiers dépens.

À l'audience du 7 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la SELARL [A] [B] ET ASSOCIES représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes, en la limitant toutefois à la communication de certaines pièces dont la liste a été expressément remise à la juridiction au cours des débats.

La SAS CABINET MARI et la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER bien que régulièrement assignées, n'ont pas comparu et n'ont pas constitué avocat.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS

Sur l'irrecevabilité des demandes dirigées à l'encontre de la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER:

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, l'article 125 du code de procédure civile dispose que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la SELARL [A] [B] ET ASSOCIES sollicitent la condamnation solidaire de la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER et de la SAS CABINET MARI à la communication de divers documents prévus à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort du traité de fusion-absorption simplifiée en date du 24 avril 2025, que la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER a été absorbée par la SAS CABINET MARI.

La SARL CITYA MATAS ET LOTTIER a par la suite été radiée du Registre du Commerce et des Sociétés, le 31 juillet 2025, de sorte qu'elle n'a plus la personnalité juridique.

Dès lors, l'ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la SELARL [A] [B] ET ASSOCIES à l'encontre de la seule SARL CITYA MATAS ET LOTTIER sera déclaré irrecevable.

Sur la demande de communication de pièces :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En outre, l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose “qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.”

En l'espèce, il ressort d'un contrat de mandat portant sur la période du 6 juin 2021 au 30 juin 2024 qui a fait l'objet d'un renouvellement au terme de l'assemblée générale en date du 26 février 2025, que la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6] avait pour syndic le cabinet CITYA MATAS ET LOTTIER.

Par lettre en date du 19 février 2025, le cabinet CITYA MATAS ET LOTTIER a fait savoir qu'il démissionnerait de son mandat à compter du 27 mai 2025.

Le cabinet CITYA MATAS ET LOTTIER a été absorbé par le CABINET MARI par acte de fusion-absorption simplifiée en date du 24 avril 2025, puis radié le 31 juillet 2025.

Une ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Nice le 13 octobre 2025 a désigné la SELARL [A] [B] ET ASSOCIES pris en la personne de Maître [F] [Z], en qualité de mandataire provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1].

Une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 octobre 2025 a été envoyée par la SELARL [A] [B] ET ASSOCIES à la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER aux fins d'obtention de documents administratifs en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cette demande est restée sans réponse.

Des courriers de relance sont intervenus les 18 novembre et 12 décembre 2025, en vain.

Dès lors, en dépit de diverses tentatives d'obtention des documents, l'ancien syndic n'a communiqué aucun des documents sollicités, si ce n'est certains documents administratifs via un lien de téléchargement transmis le 6 février 2026.

Par conséquent, eu égard à l'obligation de communication de pièces qui incombe à l'ancien syndic, il convient de faire droit à la demande, de sorte, que la SAS CABINET MARI, aux droits de la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER, sera condamnée à fournir au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et à la SELARL [A] [B] ET ASSOCIES, les documents prévus par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dont et plus précisément :
- le grand livre de l'exercice 2023,
- la balance arrêtée à la date du26 février 2026,
- le relevé des dépenses de l'exercice 2023,
- les factures des exercices 2024, 2025 et 2026,
- les annexes au 31 décembre 2023,
- le détail des factures à payer à hauteur de 3024,44 euros,
- les relevés des comptes SEKIOU et TRUCH depuis le début de la gestion par la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER, et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente, durant une période de six mois.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, “après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.”

Si en sa qualité d'ancien syndic, la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER absorbée par la SAS CABINET MARI était tenue de fournir spontanément les pièces nécessaires à la reprise de la gestion de la copropriété à l'administrateur provisoire, force est de relever que la fusion absorption est intervenue en avril 2025 et que la SELARL [A] [B] ET ASSOCIES a adressé des mises en demeure, courant octobre et novembre 2025, à la SARL CITYA MATAS ET LOTTIER alors même qu'elle produit un extrait du BODACC des 2 et 3 août 2025, faisant état de la radiation de CITYA MATAS ET LOTTIER.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et à la SELARL [A] [B] ET ASSOCIES de cette demande.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la SELARL [A] [B] ET ASSOCIES la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS CABINET MARI qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme ainsi qu'aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS