TJ 92050, 3 juin 2026, RG 25/00065

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 03 JUIN 2026

N° RG 25/00065 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2CB5

N° de minute :

S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE

c/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sis [Adresse 2], [Localité 2][O] - [Adresse 3], [Localité 3] [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice la société TIFFENCOGE

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représentée par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sis [Adresse 5] - [Adresse 6] - [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société TIFFENCOGE
[Adresse 8]
[Localité 6]

Représentée par Maître Jennifer GOMEZ-REY de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 56

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 11 mars 2026, avons mis l'affaire en délibéré au 09 avril 2026 et prorogé à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2022, la SAS IMMO DE France s’est vue confier la mission de syndic de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 9] et [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Localité 7], ci-après « le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] », pour une durée de 18 mois, à compter du 3 avril 2022 et jusqu’au 13 octobre 2023, et moyennant un rémunération forfaitaire annuelle de 90.640,52 euros hors taxes payable trimestriellement et d’avance.

Par courriel en date du 23 avril 2024, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 8] s sollicité auprès de la société TIFFENCOGE, nouveau syndic de la copropriété, le règlement de la somme de 15.040,54 euros au titre de frais et honoraires.

Par acte d'huissier en date du 18 décembre 2024, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 8] a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Nanterre afin d'obtenir principalement la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement d'une provision de 15.040,54 euros et d'une provision de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

A l'audience du 12 mai 2025, l'affaire a été renvoyée au 17 septembre 2025 puis au 11 mars 2026.

A l'audience du 11 mars 2026, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 1] IDFa soutenu des conclusions aux fins de voir :

- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement d'une provision de 15.040,54 euros,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement d'une provision de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en sa demande de compensation sur le fondement de l’article 1347 du code civil,
- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] DE BEARN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 8]
- subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement d'une provision de 5.976,30 euros,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La SAS IMMO DE FRANCE [Localité 8] soutient être créancière à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de la somme de 15.040,54 euros au titre des prestations réalisées au cours de son mandat qui trouvent leur cause dans le contrat de syndic liant les parties. Elle fait valoir que le défendeur n’a jamais remis en cause ni le principe ni le montant de cette créance avant mai 2025 ; que le défendeur ne justifie pas ses contestations ; que les pièces versées aux débats par le défendeur sont insuffisantes à établir l’existence tant de pénalités d’un montant de 1.527,55 euros que de frais de saisie indus pour un montant de 109,33 euros.

En défense, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a soutenu des conclusions aux fins de voir :

- débouter la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 8]de l’ensemble de ses demandes,
dire n’y avoir lieu à référé,
- ordonner la compensation entre la somme due à la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 8] et celle due à la copropriété par son ancien syndic,
- condamner la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 17.124,90 euros après compensation,
- condamner la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 8] aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 8] n’étaye ses factures, établies postérieurement à l’expiration de son mandat, d’aucune pièce justificative. Elle soutient par ailleurs y avoir lieu à compensation car elle affirme avoir indûment payé des pénalités auprès d’un ancien fournisseur d’électricité à hauteur de 1.527,55 euros et des frais de saisie pour une autre copropriété gérée par la demanderesse située à [Localité 9] à hauteur de 109,33 euros. Elle allègue encore être créancière à l’égard de la demanderesse de la somme de 21.384,59 euros due au titre du bouclier tarifaire pour la fourniture d’énergie à la suite d’une faute de l’ancien syndic qui a établi le contrat de fourniture d’électricité à son nom.

La date du délibéré de l'affaire a été fixée au 9 avril 2026 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision de 15 040,54 euros

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l'obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce,

la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 8] soutient qu’elle est créancière à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] d’une somme de 15.040,54 euros se décomposant comme suit :
- la somme de 5.976,30 euros au titre de la rémunération forfaitaire de gestion proratisé du 1er avril 2023 au 20 avril 2023,
- la somme de 138 euros au titre de la facturation des vacations de tenue de l’assemblée générale en application du mandat de syndic,
- la somme de 18,60 euros au titre de l’annulation de frais de relance saisie le 29 mars 2023 qui n’a pas été déduite,
- la somme de 1.820 euros au titre de la facturation de 7 ouvertures de dossiers de mise en contentieux de 260 euros chacune en application du contrat,
- la somme de 7.124,84 euros au titre du remboursement des frais réels d’affranchissements qui n’avaient pas été comptabilisés.

Au soutien de sa demande, elle produit :
- une facture d’honoraires en date du 16 avril 2024 pour la somme de 5.976,30 euros,
- une facture de frais de gestion en date du 16 avril 2024 pour la somme de 138 euros,
- sept factures de frais de gestion en date du 6 avril 2023 pour la somme de 260 euros,
des factures de frais d’affranchissement du 23 mai 2023 pour la somme de 1.507,46 euros, du 6 juin 2023 pour la somme de 2,36 euros, du 6 juin 2023 pour la somme de 5.217,47 euros, du 6 juin 2023 pour la somme de 167,02 euros, du 7 juin 2023 pour la somme de 206,22 euros et du 11 juillet 2023 pour la somme de 24,31 euros,
- un courriel en date du 23 avril 2024 dans lequel elle sollicite le paiement de la somme de 15 040,54 euros

Il résulte des pièces versées aux débats que le syndicat a changé de syndic lors de l’assemblée générale du 19 avril 2023 et que les factures ont été adressées au demandeur un an après ladite fin de mandat pour la première fois par courriel du 23 avril 2024.

Le contrat de syndic versé aux débats indique que la rémunération forfaitaire annuelle du syndic s’élève à 108 768,62 euros soit 9064 euros par mois ce qui ne contredit pas la demande de 5976 ,30 euros pour 20 jours du 1er au 20 avril 2023.

Il n’est pas contesté par le syndicat que la demanderesse a été son syndic du 1er avril au 20 avril 2023 et que l’exercice du mandat sur cette période représente des honoraires forfaitaires de 5976,30 euros.

Toutefois le syndicat réplique que la société IMMO DE FRANCE lui doit de manière incontestable les sommes de :

-1527,55 euros pour pénalités d’un fournisseur d’électricité,
- 109,33 euros de frais de saisie pour une autre copropriété gérée par celle-ci,
- 21 384,59 euros au titre du bouclier tarifaire dû au syndicat du fait de la faute de la société IMMO de France qui a ouvert le contrat EDF à son nom au lieu du nom du syndicat,

que dès lors une compensation doit s’opérer entre les sommes dues, au regard de l’article 1347 du code civil, et que c’est en réalité la somme de 17 124,90 euros qui est au syndicat, par compensation.

Néanmoins, les pièces versées aux débats par le défendeur au soutien de ces demandes reconventionnelles, à savoir une lettre de la société IMMO DE FRANCE au fournisseur d’énergie du 15 mars 2023 concernant les pénalités, un courriel de l’ancien syndic concernant une erreur de frais d’huissier, et un certain nombre de pièces concernant le remboursement d’une somme au titre du bouclier tarifaire, ne permettent pas d’établir que la société IMMO DE FRANCE est débiteur d’une obligation non sérieusement contestable à l’égard du syndicat pour l’une quelconque de ces sommes.

Dès lors, même si la société IMMO DE FRANCE aurait manifestement dû adresser sa facture au syndicat au titre de sa rémunération forfaitaire de syndic jusqu’au 20 avril 2023 dans les délais d’usage, il n’est pas versé aux débats d’éléments permettant d’opposer une contestation sérieuse à ladite facture de 5976,30 euros.

En revanche, les autres factures dont la société IMMO DE FRANCE réclame le paiement ne sont justifiées par aucun élément la facture de vacation syndic étant totalement imprécise et les factures de frais de gestion et de frais d’affranchissement pour 2023 n’étant étayées par aucune pièce justificative.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ces autres demandes.

Partant, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] sera condamné à payer par provision à la société IMMO DE FRANCE la somme de 5 976,30 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation en l’absence de mise en demeure.

Sur la demande reconventionnelle de paiement par compensation de la somme de 17 124,90 euros

Comme il a été vu plus haut, aucune des sommes sollicitées par le syndicat ne permet de mettre une obligation non sérieusement contestable à la charge de la société IMMO DE FRANCE, pour aucun des postes sollicités par le défendeur.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de 17 124,90 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SAS IMMO DE FRANCE [Localité 8] fait valoir qu’elle a subi un préjudice du fait de l’indisponibilité de la somme due par le syndicat des copropriétaires [Adresse 12].

Néanmoins elle ne justifie pas qu’elle ait subi un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement, lequel est réparé par le versement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en application de l’article 1231-6 du code civil.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de provision à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], partie succombante, sera condamné aux dépens.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] à payer à la société IMMO DE FRANCE la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS