TJ 76351, 26 mai 2026, RG 25/00339

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

N° RG 25/00339 - N° Portalis DB2V-W-B7J-G2F3
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [P]
né le 20 Décembre 1993 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocats au barreau du HAVRE, substitué par Me Delphine THOREL, avocat au barreau du Havre,

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [H] [U], immatriculée au RCS du HAVRE sous le n°438 475 741, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marie-astrid GIRARD, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 30 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire

dernier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 3]

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2021 à effet au 1er décembre 2021, Monsieur [R] [P] a pris à bail auprès de la SCI [H] [U], représentée par son administrateur de biens, l’agence CITYA IMMOBILIER, un appartement au 5ème étage de l’immeuble situé [Adresse 4] au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 372 euros et d’une provision sur charges de 30 euros.

Un dépôt de garantie de 372 euros a été versé par le locataire.

Monsieur [P] a donné congé pour le 2 avril 2023 par lettre du 2 janvier 2023 reçue le 9 janvier 2023 par l’administrateur de biens du bailleur.

Un état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire le 1er mars 2023 entre Monsieur [P] et l’administrateur de biens du bailleur, avec restitution des clés.

Se plaignant de la non restitution du dépôt de garantie, Monsieur [P] a saisi un conciliateur de justice qui a établi le 28 mai 2024 un procès-verbal de constat d’échec.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, Monsieur [P] a fait assigner la SCI [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins d’obtenir la restitution de son dépôt de garantie outre des pénalités de retard.

L’affaire, appelée à l’audience du 7 juillet 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois jusqu’à l’audience du 30 mars 2026 lors de laquelle elle a été plaidée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [R] [P], représenté par son avocat, demande au juge de :
- déclarer son action recevable ;
- débouter la SCI [H] [U] de ses demandes ;
- la condamner à lui payer la somme de 372 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- la condamner à lui payer la somme de 818,40 euros au titre des pénalités de retard, arrêtée au 1er mars 2025 :
- la condamner à lui payer la somme de 37,20 euros par période commencée en retard dans la restitution, à compter du 2 mars 2025 et ce jusqu’à restitution du dépôt de garantie ;
- la condamner à lui payer la somme de 150 euros correspondant au coût de l’état des lieux d’entrée ;
- la condamner aux dépens ;
- la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [P] soutient qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, mais qu’il convient d’écarter la présomption réfragable de remise des lieux en bon état édictée par l’article 1731 du code civil au vu de l’état des lieux d’entrée du précédent locataire établi le 3 juillet 2017 qu’il a pu récupérer, faisant déjà état de nombreuses dégradations.
Il soutient que la SCI bailleresse n’a entrepris aucuns travaux entre le 3 juillet 2017 et le 30 novembre 2021, date de sa propre entrée dans les lieux, l’état des lieux de sortie du 1er mars 2023 ne mentionnant ainsi que des dégradations consécutives à la vétusté ou ne relevant pas des réparations locatives.
Il expose avoir bien déclaré auprès de sa compagnie d’assurance un dégât des eaux survenu début janvier 2023 et avoir repeint la quasi-totalité des murs de l’appartement qu’il a rendu un mois avant l’établissement des lieux de sortie, période durant laquelle la SCI bailleresse a fait réaliser des travaux engendrant de la poussière rendant injustifiés des frais de nettoyage.
Il considère que les attestations versées aux débats en défense par la SCI quant à l’état de l’appartement, émanant des locataires qui lui ont succédé, sont rédigées dans des termes strictement identiques et sont dès lors dénuées de force probante.
Il soutient que les tickets de caisse pour l’achat de peinture, produits par la défenderesse, ne permettent pas d’établir que cette peinture aurait été utilisée pour la réfection de l’appartement et que la facture pour des travaux de plomberie date du 7 juillet 2023 et ne peut ainsi lui être imputée, l’appartement ayant été reloué immédiatement après l’état des lieux de sortie établi le 1er mars 2023.
Il estime dès lors que son dépôt de garantie doit lui être restitué intégralement avec application des pénalités prévues par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Il sollicite enfin le remboursement de la somme de 150 euros qui lui a été imputée par l’administrateur de biens au titre du coût d’un état des lieux d’entrée qui n’a jamais été réalisé.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI [H] [U], représentée par son avocat, demande au juge de :
- débouter M. [R] [P] de toutes ses prétentions ;
- le condamner à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- le condamner à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [H] [U] expose que Monsieur [P] a signé le 30 novembre 2021 un état des lieux d’entrée reprenant, pour qu’il économise des frais, celui réalisé en 2017 avec le précédent locataire qui l’hébergeait déjà depuis 6 mois avant la conclusion du bail à son profit.
Elle considère ne pas être redevable des frais de 150 euros pour l’état des lieux d’entrée, s’agissant d’honoraires dus à son administrateur de biens facturés conformément à la loi ALUR.
Elle soutient, au vu de l’état des lieux de sortie établi le 1er mars 2023 et des attestations établies par les nouveaux locataires qui sont entrés dans l’appartement le même jour, que Monsieur [P] a rendu les lieux dans un état de saleté et de dégradations, nécessitant d’une part que les murs soient repeints, travaux effectués par les nouveaux locataires, celle-ci ayant pris en charge l’achat de la peinture pour 116,85 euros et d’autre part que des travaux de plomberie soient entrepris selon facture d’un montant de 2 058,65 euros. Elle indique avoir ainsi conservé le dépôt de garantie de 372 euros sans réclamer de supplément et avoir vainement tenté à plusieurs reprises une issue amiable pour s’en tenir là, de sorte que la procédure initiée par Monsieur [P] lui apparaît abusive.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il en sera référé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil : s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. 

L’article 1732 du code civil dispose que le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. L’article 1755 du même code dispose qu’aucune réparation n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en son article 1er dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements. Le décret énumère en annexe les réparations ayant notamment le caractère de réparations locatives le maintien en état de propreté des parties intérieures du logement, en ce compris les murs et cloisons et le remplacement des joints.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

En l’espèce, les deux parties produisent l’état des lieux d’entrée réalisé le 3 juillet 2017 avec le locataire précédent, signé électroniquement par Monsieur [R] [P] le 30 novembre 2021 à 13h58, jour de la conclusion de son contrat de bail avec la SCI [H] [U] qu’il a également signé électroniquement à 13h58.

Ainsi, les parties se sont accordées pour que l’état des lieux d’entrée précédent soit repris. La présomption de prise du logement en bon état de réparations locatives, qui ne joue qu’en cas d’absence d’état des lieux d’entrée, ne s’applique dès lors pas.

L’état des lieux d’entrée du 30 novembre 2021 mentionne les éléments suivants, tels qu’existant donc déjà depuis le 3 juillet 2017 :
dans l’entrée : une porte palière abîmée, avec une peinture à l’état d’usage et des traces de scotch ;dans le dégagement/escalier : des marches en bois en état d’usage, des peintures en bon état mais avec des traces notamment noires ;dans la salle d’eau : un carreau fêlé à l’entrée, un carrelage au sol en bon état, des peintures du plafond en bon état mais avec une trappe abîmée, un velux avec des traces d’humidité et au vernis écaillé, des peintures des murs en état moyen avec des traces, une robinetterie avec des siphons et des bondes en bon état mais avec des éclats et des traces sur le robinet et son plan, une peinture écaillée sur tuyau d’évacuation, une douche comportant une porte trouée, avec du calcaire et dont le bas est rouillé, le joint silicone de la douche étant moisi ;dans le séjour : un sol en état d’usage avec quelques traces, des peintures du plafond en bon état, des peintures des murs en état moyen avec des traces, un velux avec des traces d’humidité et au vernis écaillé, une trace de scotch sur un radiateur ;dans la chambre : un parquet en bon état mais non droit, des peintures du plafond en bon état, des peintures des murs en état moyen avec des traces, des plinthes en état moyen avec des traces, une porte abimée avec des éclats dont la peinture est à l’état d’usage, un velux avec des traces d’humidité et au vernis écaillé ;dans la cuisine : un sol composé de carrelages différents en état d’usage avec des carreaux fêlés et une absence de joints par endroits, des peintures du plafond en bon état, des peintures des murs en état moyen avec des traces, un évier avec des traces de calcaire et un mitigeur fuyard, un velux avec des traces d’humidité et au vernis écaillé ;dans les wc, des revêtements en bon état, hormis un carreau fêlé et un trou rebouché de façon apparente.
L’état des lieux de sortie réalisé le 1er mars 2023 comporte une colonne « à la sortie » qui a été remplie aux fins de comparaison avec une colonne « à l’entrée » néanmoins restée vierge, selon une nouvelle grille extrêmement précise établie par le mandataire de la bailleresse rendant difficile les recoupements. En tout état de cause, l’état des lieux d’entrée démontre que l’appartement était déjà globalement en état d’usage dès 2017 avec des installations vétustes dans la salle d’eau, fuyardes dans la cuisine et une humidité généralisée dans le logement.

En substance, l'état des lieux de sortie mentionne que les lieux ont été restitués en bon état ou en état moyen avec quelques traces et avec certains revêtements ou équipements sales. S’agissant plus précisément de la salle d’eau, l’état des lieux de sortie mentionne qu’elle a été restituée d’une façon générale en bon état, hormis un état moyen pour la robinetterie de la douche, le meuble sous lavabo et une bonde à tirette non étanche pour le lavabo.

La SCI [H] [U] soutient avoir supporté des frais d’achat de peinture à hauteur de 116,85 euros selon tickets de caisse qu’elle produit. Toutefois, cette somme modique est consécutive à la vétusté des revêtements qui existait déjà au 3 juillet 2017 et qui n’a pu que s’aggraver depuis, les travaux de remise en peinture ayant au demeurant été réalisés par ses nouveaux locataires selon ses propres dires.

S’agissant de la facture de la SARL M.V.J. CHEVALLIER du 7 juillet 2023 d’un montant de 2 058,65 TTC pour des travaux de plomberie, celle-ci porte sur :
- l’enlèvement et la pose d’une nouvelle paroi de douche ;
- le remplacement de deux robinets MAL + prolonger celui de la cuisine hors du meuble ;
- la modification de l’alimentation WC ;
- le remplacement du capot de bonde de la douche et du panier ;
- la remontée du meuble vasque ;
- le remplacement des syphons.

Or, il résulte de l’état des lieux d’entrée que la douche et la robinetterie de la cuisine étaient déjà en mauvais état en 2017. Au demeurant, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradations correspondant aux travaux visés dans la facture qui apparaissent en réalité consécutifs à la vétusté des installations à laquelle la SCI a dû remédier pour répondre à ses obligations à l’égard de ses nouveaux locataires.

Enfin, la SCI bailleresse ne justifie pas avoir exposé des frais de nettoyage en fonction de l’état des lieux de sortie.

En conséquence, la SCI [H] [U] sera condamnée à restituer à M. [R] [P] son dépôt de garantie d’un montant de 372 euros.
Sur les pénalités liées au retard dans la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée réalisé le 3 juillet 2017 et repris pour le bail conclu le 30 novembre 2021 est conforme à l’état des lieux de sortie établi le 1er mars 2023.

Néanmoins, aux termes de ses écritures, Monsieur [R] [P] ne sollicite l’application de la pénalité pour non remboursement du dépôt de garantie qu’à compter du 1er mai 2023, soit deux mois après la restitution des lieux.

Dès lors, le montant du loyer en principal étant de 372 euros, la SCI [H] [U] sera condamnée à payer à Monsieur [P] à titre de pénalités la somme de 855,60 euros depuis le 1er mai 2023 jusqu’au 26 mars 2025, date de l’assignation (37,20 euros x 23 mois).

Sur la demande de remboursement du coût de l’état des lieux d’entrée

Aux termes de l’article 1984 du code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Selon les dispositions de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 : les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. (…) Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

A cet égard, l’exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier.

En l’espèce, il ressort d’un courriel envoyé par la société CITYA IMMOBILIER, administrateur de biens de la bailleresse, à M. [R] [P] le 30 novembre 2021 que des honoraires d’état des lieux d’entrée d’un montant de 150 euros lui ont été facturés. Cette facturation n’est pas contestée en défense. Or, la société CITYA IMMOBILIER n’a pas réalisé cette prestation puisque l’état des lieux réalisé le 3 juillet 2017 avec le précédent locataire a été purement et simplement repris.

La société CITYA IMMOBILIER ayant la qualité de mandataire de la SCI [H] [U], cette dernière se doit de répondre du dommage qu’elle a causé.

En conséquence, la SCI [H] [U] sera condamnée à payer à M. [R] [P] la somme de 150 euros au titre du remboursement des frais de l’état des lieux d’entrée.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, les demandes formées par M. [R] [P] à l’encontre de la SCI [H] [U] ayant été accueillies, aucun abus de son droit d’agir en justice ne saurait être caractérisé.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée à ce titre par la SCI [H] [U] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI [H] [U], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI [H] [U] à payer à M. [R] [P] une somme de à 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS