TJ 76351, 26 mai 2026, RG 25/00701

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

N° RG 25/00701 - N° Portalis DB2V-W-B7J-G5TH
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE LA MARE DES MARES, demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Pascal HUCHET de la SCP HUCHET DOIN, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [N]
né le 19 Juin 1966 à , demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne, accompagné de son aidante Madame [I] [J]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 30 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 3]

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DE LA MARE DES MARES a consenti à Monsieur [S] [N] un bail verbal portant sur un appartement situé [Adresse 4] au HAVRE (76600).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, la SCI DE LA MARE DES MARES a fait signifier à Monsieur [N] un commandement de payer la somme de 828 euros au titre de l’arriéré dû au 19 août 2024 et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative dans la Seine-Maritime (CCAPEX) le 26 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, la SCI DE LA MARE DES MARES a fait assigner Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :
- prononcer la résiliation de l’engagement de location portant sur l’appartement sis [Adresse 4] au [Localité 1] ;
- ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble que le locataire désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues jusqu’à ce qu’il soit statué sur le sort des biens ;
- condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 1 587 euros au titre de l’arriéré ;
- le condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des locaux, outre revalorisation légale ;
- le condamner à lui payer une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juillet 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 1er décembre 2025, a été renvoyée à celle du 30 mars 2026 lors de laquelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI DE LA MARE DES MARES, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Elle expose avoir consenti à Monsieur [N], selon un bail verbal, la location d’un appartement sis [Adresse 4] au [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 350 euros sans charges.
Elle indique que le commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs qu’elle a fait signifier à Monsieur [N] le 19 août 2024 est resté vain.
La SCI précise que sa radiation d’office du RCS a été rapportée et avoir désormais pour administrateur provisoire Maître [Q] [G], désignée par arrêt de la cour d’appel de Rouen du 5 février 2026 rectifié par arrêt du 26 mars 2026, la gestion de son représentant légal ayant été défaillante.
Elle estime que la dette locative s’élève désormais à 6 846 euros selon décompte arrêté jusqu’au terme de mars 2026 inclus et que le commissaire de justice, rédacteur de l’assignation, s’est trompé dans son calcul de l’arriéré arrêté à 1 587 euros, omettant que l’APL a été suspendue depuis le 1er octobre 2024.
Elle sollicite au visa des articles 1224 à 1229, 1728 et 1741 du code civil, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison du montant de l’impayé et du défaut d’assurance.

Monsieur [N] a comparu en personne à l’audience. Il a reconnu occuper les lieux depuis 5 ou 6 ans selon un bail verbal moyennant un loyer convenu à hauteur de 350 euros et n’avoir effectué aucun règlement pendant un an et demi ayant été malade et absent, percevant désormais l’allocation aux adultes handicapés. Il soutient ne devoir que la somme de 1 587 euros au titre du loyer résiduel tel que le commissaire de justice l’a établi à la date de l’assignation. Il expose que l’APL a été suspendue en raison d’un manquement de la SCI bailleresse à son obligation de lui délivrer des quittances et que l’appartement est en très mauvais état, celle-ci n’effectuant pas les travaux lui incombant.
Il a justifié avoir déposé une demande tendant au traitement de sa situation de surendettement déclarée recevable par décision du 20 janvier 2026 de la commission de surendettement de Seine Maritime. Il s’oppose à la résiliation du bail, exposant avoir déjà commencé à régler sa dette par mensualité de 50 euros, l’APL devant être débloquée du fait de la procédure de surendettement.

La SCI a été autorisée à produire sous quinzaine en délibéré son extrait K bis démontrant que sa radiation d’office du RCS a été rapportée. Elle en a justifié par note transmise le 31 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de la résiliation judiciaire du bail
Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un bail verbal a été conclu portant sur la résidence principale de Monsieur [N]. Ce bail est donc soumis aux dispositions d’ordre public du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI DE LA MARE DES MARES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie être toujours immatriculée au RCS et avoir désormais Maître [Q] [G] pour administrateur provisoire, désignée par arrêt de la cour d’appel de [Localité 3] du 5 février 2026 rectifié par arrêt du 26 mars 2026, avec pour mission de la représenter et les pouvoirs les plus étendus pour réaliser l’actif et acquitter le passif.

Sa demande tendant à la résiliation judiciaire du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements établis sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision, de sorte qu’il convient de tenir compte de toutes les circonstances intervenues jusqu’au jour où il statue.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Selon les dispositions de l'article 1353 du code civil, il incombe au créancier de prouver l’obligation du débiteur de lui payer les sommes dont il réclame le paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI bailleresse produit un décompte actualisé faisant état d’une dette de 6 846 euros au 30 mars 2026 du fait d’impayés existants depuis le 1er août 2023. Ce décompte se fonde sur un loyer qui serait dû à hauteur de 360 euros par mois.

Or, le bail est verbal et la SCI ne produit aucun avis d’échéances justifiant d’un tel montant de loyer. A cet égard, lors de l’audience, elle a indiqué que le loyer mensuel s’élève à 350 euros, ce qui a été admis par Monsieur [H]. Il convient donc de retenir ce montant sur lequel les parties s’accordent.

Par ailleurs, si Monsieur [H] reconnaît un arriéré de 1 587 euros tel que visé dans l’assignation, la SCI expose que cet acte a été rédigé par un commissaire de justice qui s’est trompé dans le calcul, omettant la suspension de l’APL. Or, Monsieur [H] ne justifie pas d’autres règlements que ceux visés par la SCI dans son décompte alors que la charge de cette preuve pèse sur lui.

Ainsi en retenant un loyer mensuel de 350 euros, une somme totale de 320 euros doit être déduite de l’arriéré revendiqué par la SCI bailleresse sur la période du 1er août 2023 au 30 mars 2026 (10 euros x 32 mois), la dette s’élevant dès lors à 6 526 euros jusqu’au terme de mars 2026 inclus.

A cet égard, le fait que Monsieur [H] bénéficie d’une procédure de surendettement selon décision de recevabilité du 20 janvier 2026 ne fait pas disparaître son manquement à son obligation de payer les loyers.

Enfin, Monsieur [H] n’a pas justifié avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs, malgré la sommation qui lui a été signifiée notamment à ce titre par acte de commissaire de justice du 23 août 2024.

Il convient dès lors de retenir que les manquements de Monsieur [H] à ses obligations de locataire sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail verbal à compter du 17 juillet 2025, date de l’assignation.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [H] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 17 juillet 2025.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à savoir 350 euros par mois et de condamner Monsieur [H] à son paiement à compter du 17 juillet 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

La demande de Monsieur [H] tendant au traitement sa situation de surendettement a été déclarée recevable par décision du 20 janvier 2026. Néanmoins, il n’a pas justifié de la décision rendue consécutivement sur les mesures imposées.

En toute hypothèse, l’existence d’une procédure de surendettement n’exclut pas la possibilité, pour le créancier, de solliciter l’obtention un titre exécutoire.

En l’espèce, tel que précédemment exposé, il convient de retenir un arriéré d’un montant de 6 526 euros dû au 30 mars 2026.

Il convient donc de condamner Monsieur [H] à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

En l’espèce, la proposition de Monsieur [H] tendant à pouvoir apurer sa dette par mensualités de 50 euros ne lui permet pas de la régler dans le délai maximal de 24 mois, étant relevé que le montant de l’APL qui serait susceptible d’être débloqué est totalement inconnu.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement, sans préjudice de ceux qui pourraient lui être octroyés dans le cadre de la procédure de surendettement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H], partie succombante, sera dès lors condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de débouter la SCI DE LA MARE DES MARES de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS