TJ 76351, 26 mai 2026, RG 26/00067

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

N° RG 26/00067 - N° Portalis DB2V-W-B7K-HCSY
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [S]
né le 22 Janvier 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

Madame [W] [H]
née le 30 Octobre 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [V]
née le 08 Septembre 2004 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 30 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 4]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2024, Monsieur [A] [S] et Madame [W] [H] ont consenti un bail d’habitation meublé à Madame [T] [V] pour une durée d’un an renouvelable portant sur un appartement au 1er étage, porte gauche, dans l’immeuble situé [Adresse 5], [Localité 3] [Localité 4], moyennant le paiement par avance, le 1er de chaque mois d’un loyer de 440 euros, outre une provision sur charges de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 1 770 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 11 juin 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un congé pour le 17 décembre 2025 pour motif légitime et sérieux tenant à des impayés de loyers et de charges, au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Un procès-verbal de constat d’occupation des lieux a été dressé par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, Monsieur [S] et Madame [H] ont fait assigner Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :
- constater par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du bail ;
- dire que Madame [V] est occupante sans droit ni titre ;
- prononcer, en conséquence, son expulsion, corps et biens et celle de toute personne introduite par elle dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;
- condamner Madame [V] à leur payer la somme de 1 770 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 2 janvier 2026 avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers en date du 17 juin 2025 ;
- la condamner à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;
- la condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- la condamner aux entiers dépens d’instance et d’exécution, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, de la dénonciation à la CCAPEX, le congé pour motif légitime et sérieux, la convocation à l’état des lieux de sortie, le procès-verbal d’occupation des lieux, l’assignation et sa dénonciation à la sous-préfecture ainsi que les frais d’exécution à venir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mars 2026 lors de laquelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 30 mars 2026, Monsieur [S] a comparu en personne. Il a indiqué que l’arriéré, hors frais de procédure, s’établit désormais à 1 270 euros jusqu’au terme de mars 2026 inclus. Il a précisé demander à titre principal la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, la validation du congé en raison des impayés. Il a indiqué renoncer à sa demande de « dommages et intérêts » à hauteur de 500 euros.

Madame [H], également demanderesse, n’était pas présente à l’audience et n’a pas donné pouvoir pour se faire représenter.

Madame [V] a comparu en personne. Elle a indiqué avoir réalisé un paiement de 500 euros le 5 mars 2026. Elle a exposé avoir perdu son emploi après un arrêt de travail, percevoir une allocation chômage de l’ordre de 690 euros par mois et être accompagnée par une assistante sociale.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de Madame [W] [H]

En application des dispositions combinées des articles 761 et 817 du code de procédure civile, la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale.

Selon les dispositions de l’article 446-1 du même code, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien.

En l’espèce, l’assignation a été signifiée à la requête de Monsieur [A] [S] et de Madame [W] [H], mais celle-ci n’était présente, ni représentée à l’audience.

Il convient donc de la déclarer irrecevable en demandes, faute pour elle de les avoir été soutenues.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande de Monsieur [S]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile : l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Monsieur [A] [S], bailleur qui a comparu, a intérêt et qualité à agir.

Il a justifié de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a également été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant toutefois souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sa demande est donc recevable.
Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 18 décembre 2024 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 17 juin 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 770 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Monsieur [S] est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 août 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [V] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 18 août 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [V] à la payer à compter du 18 août 2025 à Monsieur [S] jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il résulte du décompte produit que l’arriéré en principal s’établit à 1 270 euros au 30 mars 2026, jour de l’audience, terme de mars 2026 inclus.

Madame [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à Monsieur [S]

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V], qui succombe à la cause, est condamnée aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 17 juin 2025, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX, du coût du congé du 16 septembre 2025 et du coût du procès-verbal de constat d’occupation des lieux du 18 décembre 2025 qui étaient inutiles.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [S] a renoncé lors de l’audience à sa demande à hauteur de 500 euros à titre de « dommages intérêts ». Au vu de l’assignation, cette renonciation ne peut concerner que sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a donc plus lieu à condamnation à ce titre.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS