TJ 54395, 30 avr. 2026, RG 24/00870

Jugement du : 30 Avril 2026
N° RG n° N° RG 24/00870 - N° Portalis DBZE-W-B7I-JHKL
Minute n° 26/00090

TRIBUNAL DE PROXIMITE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 1]

JUGEMENT DU TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] A [Localité 3] - OPH DE [Localité 2] A [Localité 3]
RCS [Localité 4] N° 275 400 042, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Madame [T] [N], salariée, dûment munie d'un pouvoir

DEFENDEUR :

Madame [W] [I]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,
Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 30 janvier 2026

Le président a mis l'affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à
Copie simple délivrée à
le
FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3] (ci-après l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3]), a donné à bail à Madame [W] [I] l’appartement n°2444 sis [Adresse 4] à [Localité 5].

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a, par acte de Commissaire de Justice du 4 janvier 2024, fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme principale de 1 077,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 décembre 2023. Il lui a également été demandé d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte du 2 septembre 2024, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a fait assigner sa locataire devant la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

-constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à son profit quant au bail consenti à Madame [W] [I] et dire en conséquence que la locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,

- ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [W] [I] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

- condamner Madame [W] [I] au paiement des loyers dus et provisions sur charges à la date arrêtée selon décompte du 16 mars 2024, soit la somme de 1 382,93 euros, outre les loyers échus entre l’assignation et la résiliation du bail,

- condamner Madame [W] [I] à payer, à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et provisions sur charges comprises jusqu’au départ définitif des lieux, par application de l’article 1382 du code civil, augmentée des intérêts au taux légal,

- dire que cette indemnité d’occupation fasse l’objet d’une revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement et à chaque fois que la législation l’autorisera,

- condamner Madame [W] [I] à lui payer la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le coût du commandement de payer visant la clause exécutoire.

À l’audience du 17 octobre 2025, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a actualisé sa créance à 4 281,50 euros.

Madame [W] [I], valablement citée par acte de Commissaire de Justice signifié à sa personne, n’était ni présente, ni représentée et l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2025.

Par jugement rendu à cette date, le juge a ordonné la réouverture des débats et enjoint à l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] de formuler toute observation quant à l’accord transactionnel signé le 15 avril 2025 avec Madame [W] [I] et de préciser les prétentions qu’il entend maintenir.

L’affaire a été appelée à nouveau à l’audience du 30 janvier 2026. L’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé sa créance à 5 751,32 euros. Il a précisé qu’une transaction a été signée avec Madame [I] par erreur, alors qu’un commandement de payer lui avait déjà été signifié. Madame [W] [I] ne respecte pas les termes de la transaction.

La défenderesse n’était ni présente, ni représentée et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé de sa locataire le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la même loi, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail et d’intervention forcée a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2024 soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 30 janvier 2026.

Par conséquent, les demandes de l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] seront déclarées recevables.

Sur la résiliation du contrat de bail, l’incidence de la procédure de surendettement et l’expulsion

Selon l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative de l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3].

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 14 juin 2023, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 4 janvier 2024, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a fait commandement à Madame [W] [I] de payer la somme principale de 1 077,62 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionnait la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été intégralement acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte, ce dernier expirant le 4 mars 2024 à 24 h 00.

Dès lors, il y a lieu d'ordonner à Madame [W] [I] d'évacuer sans délai le logement qu'elle occupe sans droit ni titre, et, à défaut de libération volontaire, d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Il est rappelé qu’en application des articles L153-1 et L153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le Commissaire de Justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique ainsi qu’à l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation

Madame [W] [I] occupant le logement sans droit ni titre depuis le 5 mars 2024, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmentée du montant de la provision sur les charges locatives.

Cette indemnité d'occupation sera due jusqu'à libération effective et revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du Code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement, à chaque fois que la législation l’autorisera.

Sur la demande en paiement des loyers impayés

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

L’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] verse aux débats, outre le contrat de bail et le commandement de payer visant la somme en principal de 1 077,62 euros, un décompte arrêté au 30 janvier 2026 faisant état d'un arriéré locatif de 5 751,32 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Ce décompte étant manifestement fondé et Madame [W] [I], absente à l’audience, ne l’ayant pas contesté, elle sera condamnée à régler la somme de 5 751,32 euros à l’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 30 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [I], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 janvier 2024 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires que l’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] a été contrainte d’effectuer, Madame [W] [I] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS