TJ 54395, 30 avr. 2026, RG 25/00247

Jugement du : 30 Avril 2026
N° RG n° N° RG 25/00247 - N° Portalis DBZE-W-B7J-JO2O
Minute n° 26/00103

TRIBUNAL DE PROXIMITE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 1]

JUGEMENT DU TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.C.I. DE L'EST
RCS de [Localité 2] N° 433 434 974 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Hélène BRODIEZ de la SCP BUISSON-BRODIEZ, avocat au Barreau de NANCY

DEFENDEUR :

Madame [L] [A]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,
Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 30 janvier 2026

Le président a mis l'affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à
Copie simple délivrée à
le

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 7 décembre 2021, la SCI DE L’EST, sise à NANCY (54000), a donné à bail à Madame [L] [A] un logement sis [Adresse 4] à LUNEVILLE (54300) moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 430 euros, avec indexation, ainsi qu’une provision sur charges de 25 euros.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, la SCI DE L’EST a, par acte de Commissaire de justice du 19 juillet 2024, fait signifier à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme de 2 048 euros, outre les frais du commandement pour un montant de 135,89 euros.

Par acte du 5 mars 2025, la SCI DE L’EST a fait assigner Madame [L] [A] devant la présente juridiction pour :

- constater que le bail conclu le 7 décembre 2021 entre elle et Madame [L] [A] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] est résilié de plein droit,
- ordonner à Madame [L] [A] de libérer le local à usage d’habitation [Adresse 4] à [Localité 3] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et de lui remettre les clés,
- dire et juger qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
- dire et juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- dire et juger qu’à compter du 20 septembre 2024, date de la prise d’effet de la clause résolutoire, une indemnité mensuelle d’occupation sera due jusqu’à complète libération des lieux,
- fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier terme du loyer, charges comprises, soit la somme de 455 euros,
- condamner Madame [L] [A] à s’acquitter envers la SCI DE L’EST de cette indemnité mensuelle d’occupation de 455 euros, égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à complète libération des lieux avec revalorisation en fonction des augmentations de loyers et révision d’acompte de charge,
- condamner Madame [L] [A] à lui payer la somme de 3 171 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que les indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 23 janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 pour la somme de 2 048 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus,
- condamner Madame [L] [A] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la préfecture,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2026 lors de laquelle la SCI DE L’EST, représentée par son conseil, a maintenu ses précédentes demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 167 euros.

Madame [L] [A], valablement citée par acte de Commissaire de justice signifié à étude, n’était ni présente, ni représentée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux notes d’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SCI DE L’EST justifie avoir saisi CCAPEX le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2025.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la même loi, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail et d’intervention forcée a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mars 2025 soit au moins six semaines avant la date d’audience.

Par conséquent, les demandes de la SCI DE L’EST doivent être déclarées recevables.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Selon l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative de la SCI DE L’EST.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 7 décembre 2021, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 19 juillet 2024, la SCI DE L’EST a fait commandement à Madame [L] [A] de payer la somme de 2 048 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionnait la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été intégralement acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 20 septembre 2024 et l’expulsion de Madame [L] [A] sera ordonnée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

L’article 1760 du code civil dispose qu’ « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et de l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Madame [L] [A] occupe les lieux sans droit ni titre depuis 20 septembre 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice à la bailleresse.

À défaut par Madame [L] [A] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

En outre, la locataire sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 septembre 2024, correspondant au montant du loyer et des charges récupérables normalement dues, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la SCI DE L’EST ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 de cette loi précise que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est versé aux débats, outre le contrat de bail et le commandement de payer, un décompte qui fait état d'un arriéré locatif de 3 171 euros comprenant les loyers et provisions sur charges jusqu’au 31 décembre 2025 inclus.

Le décompte produit par la SCI DE L’EST étant manifestement fondé et Madame [L] [A], absente à l’audience, ne l’ayant pas contesté, elle sera condamnée au paiement de la somme de 3 171 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 31 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 pour la somme de 2 048 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Pour le surplus, Madame [L] [A] sera condamnée à verser une indemnité d’occupation selon les modalités susvisées, à compter du 1 janvier 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [A], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DE L’EST, il y a lieu de condamner Madame [L] [A] à payer la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :