TJ 54395, 30 avr. 2026, RG 25/00541

Jugement du : 30 Avril 2026
N° RG n° N° RG 25/00541 - N° Portalis DBZE-W-B7J-JS6Q
Minute n° 26/00095

TRIBUNAL DE PROXIMITE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 1]

JUGEMENT DU TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.C.I. DD2AMELEVIERES
RCS [Localité 2] N° 928 516 392, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Bertrand ESPAGNO de la SCP MONFERRAN-ESPAGNO-SALVADOR, avocat au Barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [K]
né le 17 Août 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,
Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 30 janvier 2026

Le président a mis l'affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à
Copie simple délivrée à
le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 17 octobre 2020 Monsieur [V] [N] a consenti à Monsieur [D] [K] un bail portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer initial de 540 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Monsieur [D] [K] s’est vu délivrer des commandements de payer visant la clause résolutoire les 11 février 2022 - pour un montant de 1 311,23 euros - et 25 juillet 2022 - pour un montant de 1 666,48 euros.

Le 2 mars 2023, Monsieur [D] [K] s’est vu délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 14 novembre 2023 pour défaut de paiement régulier du loyer et des charges et pour troubles du voisinage.

Par acte notarié du 16 juillet 2024 Monsieur [V] [N] a vendu l’immeuble sis [Adresse 4] à DAMELEVIERES à la SCI DD2AMELEVIERES.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 2 juin 2025 la SCI DD2AMELEVIERES a fait assigner Monsieur [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LUNEVILLE aux fins de voir :

A titre principal,

- déclarer valable le congé pour motifs légitimes et sérieux notifié à Monsieur [D] [K] par courrier recommandé avec avis de réception reçu le 3 mars 2023, avec date de prise d’effet au 14 novembre 2023,
- déclarer que le bail a pris fin le 14 novembre 2023 et que Monsieur [D] [K], et tout occupant de son chef, sont occupants sans droit ni titre du logement,
- déclarer que Monsieur [D] [K] commet une faute en restant dans les lieux,

A titre subsidiaire,

- prononcer la résiliation du contrat de location du 17 octobre 2020 du fait des fautes graves de Monsieur [K] [D] consistant à l’absence de paiement régulier des loyers aux termes échus et aux troubles du voisinage,

En tout état de cause,

- dire et juger que Monsieur [D] [K] est occupant sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir,
- ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [D] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,
- condamner Monsieur [D] [K] à lui payer les sommes suivantes :
- 3 080 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 décembre 2024, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à l’assignation,
- une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de ré-indexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux,
- 500 euros au titre de dommages et intérêts du fait du manque de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail,
- 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- prononcer l’exécution provisoire,
- condamner Monsieur [D] [K] aux entiers dépens de l’instance, y compris les commandements de payer visant la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2026 lors de laquelle la SCI DD2AMELEVIERES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle fait valoir que, si Monsieur [K] a réglé les causes des commandements de payer qui lui ont été signifiés en février 2022 et juillet 2022, de nouveaux impayés sont intervenus à compter du mois de janvier 2024 ; que plusieurs locataires de sa résidence se sont plaints de troubles causés par le défendeur, notamment de tapage nocturne, certains ayant quitté les lieux.

Monsieur [D] [K], valablement cité par acte de [Etablissement 1] signifié à sa personne, n’était ni présent, ni représenté et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du même Code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 8 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

Par ailleurs, l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (...)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [V] [N], alors propriétaire des lieux, a notifié un congé pour motifs légitimes et sérieux à Monsieur [D] [K],à savoir le paiement tardif ou incomplet du loyer à plusieurs reprises et l’existence de troubles du voisinage.

La SCI DD2AMLEVIERES a versé aux débats deux commandements de payer signifiés à Monsieur [D] [K] les 11 février 2022, pour un montant de 1 311,23 euros, et 25 juillet 2022, pour un montant de 1 666,48 euros. Elle verse également un décompte de sa créance en date du 16 décembre 2024 dont il ressort qu’aucun loyer n’a été versé entre juillet et décembre 2024.

La demanderesse produit en outre des échanges de SMS entre trois locataires de l’immeuble, voisins de Monsieur [D] [K], et Monsieur [V] [N] attestant des nuisances sonores causées par l’intéressé qui ont notamment conduit à l’intervention de la gendarmerie à plusieurs reprises.

Il est constant que le non-paiement de plusieurs échéances locatives constitue un motif légitime et suffisamment grave pour justifier le congé, ce qui est le cas en l’espèce. De plus, la bailleresse démontre l’existence de nuisances importantes causées par Monsieur [K] à son voisinage.

Dans ces conditions, l’importance et la récurrence des manquements de Monsieur [D] [K] à ses obligations de règlement du loyer et des charges et de jouissance paisible des lieux constituent un motif légitime et sérieux.

Il convient en conséquence de déclarer valable le congé signifié à Monsieur [D] [K] le 3 mars 2023, à effet au 14 novembre 2023, et, de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 15 novembre 2023.

Dès lors, il y a lieu d'ordonner à Monsieur [D] [K] d'évacuer sans délai le logement qu'il occupe sans droit ni titre et, à défaut de libération volontaire, d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef. Il est rappelé qu’en application des articles L153-1 et L153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le Commissaire de Justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique et à l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et de l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [D] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2023, ce qui cause un préjudice à la bailleresse. Il convient de réparer le dommage subi et de condamner Monsieur [D] [K] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges actuels, soit la somme de 560 euros. Cette indemnité sera due jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les sommes dues :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

La SCI DD2AMELEVIERES verse aux débats, outre le contrat de bail et le congé pour motif légitime et sérieux, un décompte arrêté au 16 décembre 2024 faisant état d'un arriéré locatif de 7 282,57 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse.
Elle réclame le paiement de la somme de 3 080 euros correspondant à la somme lui revenant, soit la somme due entre le 16 juillet 2024 et le 16 décembre 2024.

Le décompte produit étant manifestement fondé et Monsieur [D] [K], absent à l’audience, ne l’ayant pas contesté, ce dernier sera condamné à régler la somme de 3 080 euros à la SCI DD2AMELEVIERES au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus entre le 16 juillet 2024 et le 16 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI DD2AMELEVIERES sollicite une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts du fait du manque de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail. Cependant, elle ne démontre aucun préjudice autre que le retard dans le paiement des loyers et des charges. Par conséquent, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [K], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 11 février 2022 et 25 juillet 2022 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DD2AMELEVIERES, Monsieur [D] [K] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :