TJ 17300, 2 juin 2026, RG 24/01866

Minute N° 26/00135
Jugement du 02 juin 2026

Dossier : N° RG 24/01866 - N° Portalis DBXC-W-B7I-FEFW
Affaire : S.A.S. LMD C/ S.C.P. [G] [D] [S], [Z] [O], [Q] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats
Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré

DEMANDERESSE

S.A.S. LMD
immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 503 747 289
prise en la personne de son représentant légal
siège social : [Adresse 1]
représentée par Maître Stéphanie COLOMBIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Françoise COHEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

- S.C.P. [G] [D] [S], Etude notariale
siège social : [Adresse 2]
représentée par Maître Frédéric MADY, membre de la S.E.L.A.R.L. MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

- [Z], [N] [O]
née le 05 mars 1962 à [Localité 2] (78)
de nationalité française
demeurant C.C.A.S. - [Adresse 3]
représentée par Maître Stéphane FERRY, membre de la S.E.L.A.R.L. OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

- [Q], [P] [O]
née le 28 mai 1963 à [Localité 3] (78)
de nationalité française
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Stéphane FERRY, membre de la S.E.L.A.R.L. OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

—ooOoo—

Clôture prononcée le 18 décembre 2025
Débats tenus à l'audience du 07 avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 02 juin 2026
Jugement prononcé le 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 juillet 2023 passé devant Maître [E] [D] exerçant au sein de la SELARL [C]-[S], Notaire à [Localité 4], Madame [Z] [O] et Madame [Q] [O] ont consenti à la SAS LMD un compromis de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir située [Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 6]) cadastrée section AV n°[Cadastre 1] ainsi que des droits indivis à hauteur de la moitié des droits dans une parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 2] à usage de passage commun avec la parcelle AV [Cadastre 3], le tout moyennant le prix de 240 000€.

Cet acte comportait une seule condition suspensive spécifique, l'obtention d'un permis de construire une maison individuelle d'une superficie maximum de 250 m², l'acquéreur indiquant par contre ne pas vouloir recourir à l'obtention d'un prêt.
Il était assorti du versement d'un dépôt de garantie de 12 000€.

La demande de permis de construire a été déposée le 06 octobre 2023.

Le 30 novembre, le notaire avisait le gérant de la SAS LMD d'un rendez-vous fixé en son étude le 02 décembre 2023.
La SAS LMD n'était pas présente à ce rendez-vous et le 11 décembre le notaire l'informait qu'elle allait recevoir une mise en demeure de signer l'acte pour le 23 décembre 2023.
Le 23 décembre s'est tenu un rendez-vous en visio conférence pour le gérant de la SAS LMD et à la suite, un procès-verbal de carence a été établi.

La SAS LMD a réclamé le remboursement du dépôt de garantie versé à la signature du compromis, qui a été refusé par les venderesses.

Par exploits du 19 juin 2024, la SAS LMD a fait assigner la SELARL [C]-[S] et Madame [Z] [O] et Madame [Q] [O] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins notamment de se voir rembourser le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis.

Aux termes de ses dernières écritures (conclusions n°2) notifiées par voie électronique, la SAS LMD demande au tribunal de :
* Dire et Juger la SAS LMD recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes,
* Dire et Juger que le dépôt de garantie d'un montant de 12 000€ est acquis à la SAS LMD,
En conséquence :
* Dire et Juger que la SELARL [C]-[S] versera à la SAS LMD la somme de 12 000€ séquestrée entre ses mains sur présentation du jugement à intervenir,
* Condamner in solidum Madame [Z] [O] et Madame [Q] [O] au paiement de la somme de 30 450€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
* Débouter Madame [Z] [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
* Condamner in solidum Madame [Z] [O] et Madame [Q] [O] au paiement de la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* Condamner in solidum Madame [Z] [O] et Madame [Q] [O] aux dépens dont distraction au profit de Maître Stéphanie COLOMBIER, Avocat au Barreau de LA ROCHELLE conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
* Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Elle expose avoir été parfaitement loyale dans l'exécution du contrat signé avec Madame [Z] [O] et Madame [Q] [O] en tenant le notaire informé de l'état d'avancement de ses diligences, en répondant à toutes ses sollicitations et en réglant les frais de dossier à première demande.
Elle indique qu'elle aurait réitéré à plusieurs reprises son souhait d'acquérir la parcelle et qu'au regard des délais du permis de construire et du délai d'un mois suivant l'arrêté du permis de construire prévu à l'acte, la réitération aurait pu intervenir jusqu'au 06 janvier 2024.
Elle ajoute qu'elle aurait disposé des fonds sur son compte dès le 27 décembre ce qui permettait la signature au 30 décembre 2023 et qu'en exigeant la signature au 23 décembre Madame [Z] [O] et Madame [Q] [O] auraient fait preuve de mauvaise foi.
Elle précise à ce titre qu'en réalité le 23 décembre 2023, Madame [Z] [O] et Madame [Q] [O] auraient vendu la parcelle litigieuse à un tiers à un pris supérieur.
Elle affirme que les défenderesses n'auraient pas respecté les dispositions contractuelles en vendant alors que le délai d'un mois suivant l'établissement du procès-verbal de carence n'aurait pas été écoulé.
Elle invoque au titre de son préjudice la somme versée inutilement à l'architecte et les frais de dossier.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, Madame [Z] [O] demande au tribunal de :
* Débouter la SAS LMD de toutes ses demandes, fins et conclusions,
* Condamner la SAS LMD à payer à Madame [Z] [O] la somme de 12 000€ séquestrée entre les mains de la SELARL [C]-[S], notaires à [Localité 4], qui versera cette somme sur présentation du jugement à intervenir,
* Condamner la SAS LMD à lui payer la somme de 3 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient avoir parfaitement respecté ses obligations et fait preuve de patience alors que la SAS LMD aurait sans cesse repoussé la date de signature de la vente.
Elle énonce avoir toujours été claire sur la nécessité de réitérer la vente avant la fin de l'année 2023 et que seule la SAS LMD aurait empêché la signature de l'acte.
Elle souligne que face aux promesses non tenues par la SAS LMD, les venderesses auraient été contraintes de renoncer à vendre à la demanderesse.
Elle estime qu'elles étaient en droit de vendre le bien à un autre acquéreur et que le montant du dépôt de garantie leur aurait été acquis faute de respect des obligations de l'acquéreur et en raison du dépôt tardif de la demande de permis de construire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 02 juillet 2024, la SELARL [C]-[S] demande au tribunal de :
* Donner acte à la SELARL [C]-[S] qu'elle restituera la somme de 12 000€ séquestrée en ses livres, à la partie qui sera désignée par le jugement à intervenir,
* Dire et Juger que cette restitution emportera pour la SELARL [C]-[S] décharge de toute responsabilité en sa qualité de séquestre de la somme de 12 000€, objet du dépôt de garantie convenu dans le compromis du 13 juillet 2023,
* Condamner la partie succombante à verser à la SELARL [C]-[S] la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* Condamner la partie succombante aux dépens dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLON, postulant par Maître Uguette PETILLON, avocat qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que, assignée en sa seule qualité de séquestre des fonds, elle n'aurait pas à prendre partie sur le fond du litige et qu'en l'absence d'accord amiable entre les parties, elle aurait été contrainte d'attendre la décision à intervenir pour restituer les fonds versés entre ses mains.

Madame [Q] [O] a constitué avocat mais n'a pas conclu.

L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur le sort du compromis de vente

Selon l'article 1103 du code civil "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.".

Il sera précisé immédiatement que, contrairement à ce qu'indique la SAS LMD, le bien objet du compromis est non pas la parcelle AV [Cadastre 3] mais la parcelle AV [Cadastre 1], l'acte produit précisant simplement qu'une autre société, la SASU SHAPA se portait concomitamment acquéreur de la parcelle AV [Cadastre 3] et des droits indivis à hauteur de moitié dans la parcelle AV [Cadastre 2].

Le compromis mentionnait comme seule condition suspensive, "l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire dans un délai de deux mois à compter du dépôt du permis de construire .....pour une maison individuelle d'une superficie maximum de 250 m². Il est précisé que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l'opération envisagée et ce dans le délai de 15 jours à compter de la réception par le notaire de la renonciation au droit de préemption de la mairie à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Toute modification de l'opération envisagée devra recueillir l'accord du vendeur.
Au cas où l'acquéreur ne respecterait pas son engagement et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.".

Certes, la SAS LMD n'a pas déposé sa demande de permis de construire dans le délai prévu au compromis, la renonciation au droit de préemption de la mairie ayant été acté dès le 26 juillet 2023 alors que la demanderesse n'a déposé sa demande de permis que le 06 octobre 2023.
De même il résulte du mail du notaire du 22 août 2023 que l'accord des vendeurs ne pouvait pas être obtenu pour rallonger les délais.
Néanmoins, Madame [Z] [O] et Madame [Q] [O] ne justifient d'aucune mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception adressée à l'acquéreur afin d'exiger qu'il respecte cet engagement.

Dès lors, il ne peut y avoir eu de présomption de renonciation par l'acquéreur à cette condition suspensive.

Le délai de l'obtention du permis de construire n'en demeurait pas moins de deux mois mais à compter du jour du dépôt de la demande soit en l'espèce du 06 octobre 2023.
Ce délai expirait donc au 06 décembre 2023.

Or à cette date, il est constant que le permis de construire n'avait pas été obtenu.

Le compromis de vente comportait en outre une clause "exécution" insérée juste après celle sur la réitération et ainsi libellée "dans l'hypothèse où l'acte de vente ne serait pas signé dans le délai convenu, la partie la plus diligente procédera par acte d'huissier au domicile élu aux présentes à une mise en demeure de signer en l'Etude du notaire rédacteur de l'acte de vente ...Cette mise en demeure sera faite à jour et heure fixés entre le cinquième et le dixième jour ouvré suivant l'émission de la mise en demeure. A la date fixée dans la mise en demeure, il sera procédé soit à la signature de l'acte de vente, soit à l'établissement d'un procès-verbal dans lequel il sera constaté le défaut de l'autre partie.....
A la suite de cette clause, le compromis détaillait les conséquences du défaut du vendeur et celles du défaut de l'acquéreur et plus précisément dans ce dernier cas, il était stipulé : Au cas de défaut de l'acquéreur, le vendeur pourra à son choix dans le procès-verbal soit faire part de son intention de poursuivre la réitération de la vente... soit encore faire constater que la vente des biens objet du défaut de l'acquéreur n'est pas réalisée ...et déclarer sa volonté de considérer la promesse comme caduque de plein droit. Dans ce cas, le vendeur reprendra la liberté des disposer des biens et l'acquéreur sera redevable de plein droit envers le vendeur d'une indemnité forfaitaire égale à 10% du prix à titre de clause pénale. ".

La date d'expiration du délai, soit le 06 décembre 2023, était constitutive du point de départ de la période à laquelle l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter.
Or dans son mail du 22 décembre 2023, la SAS LMD reconnaît avoir été destinataire d'une sommation de comparaître en l'étude du notaire. Il y fait état d'un délai de cinq jours démontrant ainsi que la disposition prévue au compromis au titre de l'exécution avait été respectée.

Par ailleurs les messages échangés entre le notaire et la SAS LMD au cours du mois de décembre 2023 établissent que la SAS LMD avait en réalité renoncé à la condition suspensive de l'obtention du permis de construire.

Dès lors la défaillance de l'acquéreur qui n'a pas voulu signer la vente le 23 décembre 2023 est établie et les vendeurs étaient libres soit de choisir de poursuivre la réalisation forcée de la vente soit de considérer le compromis comme caduc.

Il résulte du mail établi par Maître [G] le 27 décembre 2023 que les vendeurs avaient choisi l'option de considérer la promesse de vente comme caduque et ce d'autant qu'au jour du rendez-vous, aucune attestation bancaire n'était venue confirmer la disposition des fonds de l'acquéreur.

2) sur les conséquences financières

Comme jugé ci-dessus, les vendeurs ont opté pour la caducité du compromis.
Cette caducité faisant suite au défaut de l'acquéreur, la sanction prévue à titre de clause pénale est applicable.

Il résulte des conclusions de Madame [Z] [O] que celle-ci limite néanmoins sa demande au titre de la clause pénale à la somme séquestrée de 12 000€.

Les observations faites par la SAS LMD sur la "revente" immédiate du bien sont sans objet dès lors que le choix des vendeurs de considérer la promesse caduque était prévu par le compromis lui-même et a été effectué en conformité avec les clauses du-dit compromis.
Par ailleurs il résulte du relevé de publicité foncière que la parcelle [Cadastre 1] objet du compromis régularisé avec la SAS LMD n'a été revendu que le 30 décembre 2023 et pour un prix identique à celui consenti initialement à la demanderesse.
Enfin, il sera également constaté que le compromis lui-même faisait de la vente des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 3] un tout indivisible justifiant par là-même que le compromis portant sur la parcelle [Cadastre 1] étant caduc, la réalisation de la vente de la parcelle [Cadastre 3] nécessitait la revente immédiate de la parcelle [Cadastre 1].
Dès lors, aucune faute ni mauvaise foi des vendeurs ne peut être déduite de cette cession du 30 décembre 2023 de la parcelle [Cadastre 1].

Dès lors la SAS LMD sera déboutée de sa demande de restitution de son dépôt de garantie.

Celui-ci sera versé par la SELARL [C]-[S] entre les mains de Madame [Z] [O] et Madame [Q] [O], cette restitution emportant pour l'étude notariale décharge de toute responsabilité en sa qualité de séquestre de la somme de 12 000€ objet du dépôt de garantie convenu dans le compromis de vente du 13 juillet 2023.

La SAS LMD qui ne justifie d'aucune faute commise par Madame [Z] [O] et Madame [Q] [O] dans l'exécution du compromis de vente sera déboutée également de sa demande de dommages et intérêts.

3) sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

La SAS LMD qui succombe sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLON, postulant par Maître Uguette PETILLON, avocat qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour le même motif, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SELARL [C]-[S] et de Madame [Z] [O], contraintes de se défendre en justice, l'intégralité de leurs frais irrépétibles. la SAS LMD sera condamnée à verser à ce titre à chacun de ces défendeurs la somme de 2 500€.

PAR CES MOTIFS,