TJ 17300, 2 juin 2026, RG 24/03581

Minute N° 26/00137
Jugement du 02 juin 2026

Dossier : N° RG 24/03581 - N° Portalis DBXC-W-B7I-FIR5
Affaire : [Q] [Z], [F] [U] [O] C/ [D] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats
Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré

DEMANDEURS

- [Q], [N], [P] [Z]
né le 12 novembre 1981 à [Localité 1] (63)
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Marine BAUDRY, membre de la S.E.L.A.R.L. CITELLIA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

- [F], [J] [U] [O]
née le 13 octobre 1982 à [Localité 2]
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Marine BAUDRY, membre de la S.E.L.A.R.L. CITELLIA AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

DÉFENDEUR

[D], [Y], [R] [M]
né le 07 octobre 1964 à [Localité 3]
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Camille VAN ROBAIS, membre de la S.E.L.A.R.L. ACTES ET CONSEILS AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

—ooOoo—

Clôture prononcée le 18 décembre 2025
Débats tenus à l'audience du 07 avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 02 juin 2026
Jugement prononcé le 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Le 03 mars 2023, Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] ont signé au profit de Monsieur [D] [M] une promesse unilatérale de vente de leur bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] avec comme terme de validité le 05 juin 2023.

Par lettre officielle du 16 novembre 2023, Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] ont sollicité le versement de la somme de 62 000€ au titre de l'indemnité d'immobilisation ou à défaut à titre de pénalité compensatoire.

Soutenant qu'aucun accord amiable n'aurait pu être trouvé, Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] ont, par exploit du 02 décembre 2024, fait assigner Monsieur [D] [M] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de paiement de cette somme de 62 000€.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 août 2025, Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] demandent au tribunal de :
* Dire Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] recevables et bien fondés,
* Juger que Monsieur [D] [M] n'est pas fondé à ne pas avoir donné suite à la promesse unilatérale de vente conclue avec Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] en refusant d'exécuter le contrat initialement prévu,
Par suite :
* A titre principal, Condamner Monsieur [D] [M] à verser 62 000€ à Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] au titre de l'indemnité d'immobilisation,
* A défaut et à titre subsidiaire, Condamner Monsieur [D] [M] à verser 62 000€ à Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] au titre de la pénalité compensatoire,
En toute hypothèse :
* Condamner Monsieur [D] [M] à verser à Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] la somme de 5 000€ au regard de son comportement fautif leur ayant causé un préjudice moral certain,
* Condamner Monsieur [D] [M] aux dépens,
* Condamner Monsieur [D] [M] à verser à Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 500€,
* Rejeter la demande de Monsieur [D] [M] tendant à voir écarter l'exécution provisoire.

Ils exposent que la promesse de vente aurait prévu une indemnité d'immobilisation de 62 000€ tout en dispensant expressément le bénéficiaire du paiement immédiat de cette somme mais en rappelant que dans l'hypothèse où toutes les conditions suspensives seraient réalisées et faute par le bénéficiaire de lever l'option, ce dernier s'obligerait au versement de cette indemnité.
Ils indiquent que cette indemnité serait le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire et qu'en outre toutes les conditions suspensives auraient été réalisées en l'absence de condition suspensive d'obtention d'un prêt.
Ils soulignent que Monsieur [D] [M] ne contesterait pas devoir cette indemnité tout en sollicitant des délais pour s'en acquitter, alors même que cette indemnité serait la contrepartie financière de l'immobilisation de leur bien, laquelle ne serait pas prévue pour durer plusieurs années.

Ils précisent que si Monsieur [D] [M] savait qu'il ne pourrait pas régler cette somme lors de la signature de la promesse, il aurait agi de mauvaise foi, ses problèmes de santé ne pouvant l'empêcher d'assumer ses responsabilités.
A titre subsidiaire, ils invoquent la clause pénale prévue à la promesse pour défaut de régularisation de l'acte authentique alors que Monsieur [D] [M] aurait abusé les vendeurs en ne faisant pas mention du recours à un prêt et leur faisant donc croire à une réalisation rapide de la vente.
Ils précisent avoir été contraints de vendre leur bien à un prix inférieur de 60 000€.
Ils estiment abusive la résistance de Monsieur [D] [M] laquelle leur aurait causé un préjudice moral découlant d'un stress provoqué par plusieurs mois d'incertitude.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, Monsieur [D] [M] demande au tribunal de :
* Fixer un échéancier permettant à Monsieur [D] [M] de s'acquitter de l'indemnité d'immobilisation de 62 000€ par versements mensuels de 750€ à compter du mois suivant le prononcé du jugement et ce jusqu'à extinction complète de sa dette,
* Débouter Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
* Ecarter l'exécution provisoire,
* Statuer ce que de droit sur les dépens.

Il soutient ne pas avoir été en mesure de régulariser la vente dans les délais convenus au sein de la promesse uniquement en raison de graves problèmes de santé mais qu'il aurait la volonté de réparer les conséquences de la situation ce qui nécessiterait l'octroi de délais.
Il conteste tout comportement fautif de sa part et estime en conséquence non fondée la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O].
Il affirme que l'exécution provisoire de la décision porterait une atteinte excessive à sa situation financière.

L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur le principe de l'indemnité d'immobilisation

Selon l'article 1103 du code civil "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.".

Aux termes de l'article 1124 du code civil "La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.".

En l'espèce, la promesse signée entre Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] et Monsieur [D] [M] était expressément consentie pour une durée expirant le 05 juin 2023 et précisait en son article intitulé "carence" que, "Au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice d ela promesse au terme du-dit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir.".

Il est constant qu'au 05 juin 2023, Monsieur [D] [M] n'a pas levé l'option.
Dès lors la promesse est devenue caduque de plein droit et ce malgré les messages de son conseil faisant référence à la recherche de financements et ce d'autant que le premier de ces messages est daté du 30 juin 2023 soit postérieurement à la date convenue dans la promesse et donc alors que cette promesse était déjà caduque et qu'aucune acceptation d'un nouveau délai n'a été formalisée par le promettant.

La promesse comportait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 62 000€ dont il était précisé que, de convention expresse entre les parties, le bénéficiaire était dispensé de son versement immédiat mais qu'elle devenait immédiatement exigible dès que malgré la réalisation des conditions suspensives, Monsieur [D] [M] ne levait pas l'option.

Il est rappelé que l'indemnité d'immobilisation est considérée par la jurisprudence comme le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse (Civ 1ère. 05 décembre 1995 n°93-19.874p).
Cette indemnité ne constitue pas une clause pénale dont il sera rappelé qu'elle est destinée à sanctionner l'inexécution d'une obligation alors que le bénéficiaire par définition ne s'est pas engagé à lever l'option.
L'indemnité d'immobilisation est en réalité le prix de la liberté du bénéficiaire de lever ou non l'option.

Elle est donc due quel que soit le motif ayant pu conduire le bénéficiaire à ne pas lever l'option, sauf faute démontrée du promettant ayant pu empêcher cette levée d'option, ce qui n'est pas soutenu en l'espèce.

Dès lors Monsieur [D] [M] est bien redevable de l'indemnité d'immobilisation de 62 000€ prévue dans la promesse de vente.

2) sur la demande de délais de Monsieur [D] [M]

Selon l'article 1343-5 du code civil "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.".

Il résulte clairement de ce texte que si un délai peut être accordé à un débiteur, ce délai ne peut excéder deux années.
Or en l'espèce le délai sollicité par Monsieur [D] [M] est de plus de six ans et demi.
Par ailleurs, le défendeur a d'ores et déjà bénéficie de plus de deux années de délai depuis la date à laquelle l'indemnité était exigible.
Bien plus, il sera rappelé que le bénéficiaire avait indiqué qu'il n'entendait pas recourir à un prêt pour financer son acquisition ce qui démontrait qu'il disposait des fonds nécessaires pour régler l'acquisition comptant et donc à fortiori régler en une seule fois l'indemnité d'immobilisation d'une valeur bien moindre.

Enfin force est de constater que Monsieur [D] [M] ne produit aucune pièce que ce soit pour établir le problème de santé allégué mais également relativement à sa situation financière (revenus, placements...).

Il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

3) sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil "Le débiteur est condamné s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.".

Il sera rappelé que l'indemnité d'immobilisation est à la fois le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et le prix de la liberté du bénéficiaire de ne pas contracter.
Cette indemnité est donc destinée à couvrir le préjudice lié à l'immobilisation du bien et à la baisse éventuelle de son prix au cours de ce délai d'immobilisation.

En outre, le promettant sait lorsqu'il signe une promesse que celle-ci peut ne pas aboutir à la vente souhaitée et qu'il lui appartiendra alors de rechercher un autre acquéreur.
Le simple fait que l'option ne soit pas levée n'est donc pas de nature en soi à causer un préjudice moral au promettant.

Pour le surplus, Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O] ne démontrent pas le préjudice qu'ils auraient subi alors qu'ils ne produisent à ce titre aucune pièce.

Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

4) sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

Monsieur [D] [M] qui succombe sera condamné aux dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Q] [Z] et Madame [F] [U] [O], contraints d'agir en justice, l'intégralité de leurs frais irrépétibles. Monsieur [D] [M] sera condamné à leur verser à ce titre la somme de 3 500€.

Monsieur [D] [M] qui, comme rappelé ci-dessus, ne justifie nullement de sa situation financière et qui s'était déclaré apte à régler le prix de l'immeuble pour un montant total de 664 000€ sans recourir à un prêt, ne démontre nullement l'atteinte excessive qui serait portée à sa situation financière par l'obligation de régler immédiatement la somme de 62 000€ au paiement de laquelle il s'était librement engagé.
L'exécution provisoire de droit ne sera donc pas écartée.

PAR CES MOTIFS,