TJ 67482, 4 juin 2026, RG 24/05857

N° RG 24/05857 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3GG

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]

[Q] Civil
N° RG 24/05857 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3GG

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes
à Maître FREY;
Me ALLOUARD

le

Le Greffier

Me Gwénaëlle ALLOUARD
Me Camille FREY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

4 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA ROSE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Camille FREY, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Gwénaëlle ALLOUARD, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [X] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Gwénaëlle ALLOUARD, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Maud CHENNEVIERE, Juge des Contentieux de la Protection
Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 01 Juin 2026, prorogé suite à mise à disposition du 1er juin 2026

JUGEMENT
Contradictoire rendu en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Maud CHENNEVIERE, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier
N° RG 24/05857 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3GG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 6 août 2013, la SCI la Rose a donné à bail à Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [J] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 520 euros, augmenté de 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [J] ont donné leur congé avec un mois de préavis.

Un état des lieux de sortie a été effectué le 29 septembre 2023 en présence de deux commissaires de justice, Maître [B] mandatée par Madame [X] [J] et Maître [V] [G] mandaté par la SCI la Rose.

Se prévalant de dégradations, la SCI la Rose a mis en demeure Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [J] de procéder au paiement de la somme totale de 9558,52 euros par lettre recommandée envoyée le 3 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, la SCI la Rose a fait assigner Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [J] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de [Q] aux fins de paiement d’une partie de la réfection du logement.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 mars 2026.

A l’audience, la SCI la Rose, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions du 2 février 2026, sollicitant de :
- condamner solidairement Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [J] à lui verser la somme de 19 975,51 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de décision à venir ;
- les débouter de leurs demandes,
- juger que la SCI la Rose a bénéficié d’un trop perçu d’avance sur charges de 39,53 euros,
- compenser les créances respectives des parties,
- condamner Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [J] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [J] aux entiers dépens,
- mettre à la charge de Monsieur [L] [F] l’ensemble des frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la SCI la Rose indique qu’en vertu de l’article 1732 du code civil, elle est légitime à solliciter réparation des dégradations qu’elle impute à ses anciens locataires, versant aux débats l’état des lieux de sortie réalisé par le commissaire de justice qu’elle a mandaté. Elle affirme que les devis suffisent à établir le montant des travaux et qu’il n’est pas nécessaire qu’elle produise des factures. Par ailleurs, elle s’oppose à la demande de mise hors de cause de Monsieur [W] [Z] dans la mesure où il ne lui a pas donné officiellement congé préalablement au courrier du 31 août 2023 dont il est au surplus signataire.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts présentée en défense, la SCI la Rose soutient que les locataires ont occupé le logement pendant 10 ans sans plainte et qu’ils ont refusé l’intervention d’un expert mandaté par ses soins pour évaluer les difficultés évoquées en mars 2023 par Madame [X] [J] concernant une VMC dysfonctionnelle.

Quant à la demande liée au décompte des charges, la SCI la Rose dit verser les pièces justificatives et affirme avoir toujours appliqué la même méthode de calcul de répartition.

Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [J], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions du 19 mars 2026, sollicitant de :
- débouter la SCI la Rose de ses demandes,
- mettre Monsieur [W] [Z] hors de cause,
- condamner la SCI la Rose au paiement de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SCI la Rose à la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 520 euros,
- condamner la SCI la Rose au paiement de la somme de 1550 euros au titre du remboursement des avances sur charge,
- condamner la SCI la Rose au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI la Rose aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les défendeurs sollicitent la mise hors de cause de Monsieur [W] [Z] aux motifs qu’il a quitté le logement en 2021, qu’il n’a pas signé l’avenant au bail du 30 avril 2021 et que les courriers adressés par après par la SCI la Rose l’ont été uniquement à Madame [X] [J].

Par ailleurs, Madame [X] [J] conteste les dégradations mises à sa charge en s’appuyant sur l’état des lieux de sortie réalisé par Maître [B]. Elle affirme que l’état d’insalubrité du logement est ancien et qu’elle a diligenté une procédure avec son assurance laquelle a adressé en vain des mises en demeure à la SCI la Rose et a organisé une expertise amiable à laquelle seule Madame [X] [J] s’est présentée. Elle questionne en outre la valeur des devis transmis et l’absence de factures versées aux débats.

A titre reconventionnel, Madame [X] [J] estime être légitime à réclamer des dommages et intérêts au regard des conditions matérielles dans lesquelles elle a vécu avec ses enfants et des relations conflictuelles avec son bailleur. Enfin, elle demande le remboursement des avances sur charge aux motifs que leur calcul et justificatifs sont imprécis et incohérents, ne permettant pas de les vérifier.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [W] [Z]

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, Monsieur [W] [Z] n’a pas délivré de congé en bonne et due forme en 2021. Son départ des lieux, même avéré, ne vient pas mettre un terme à ses obligations contractuelles, et ce d’autant plus que le congé du 31 août 2023 a été fait au nom de Madame [X] [J] et à son nom, témoignant de la poursuite du contrat le concernant.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de mettre hors de cause Monsieur [W] [Z].

Sur la demande de paiement des dégradations

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer le bon fonctionnement des équipements du logement et d’y effectuer toutes réparations autres que locatives.

Aux termes de l’article 7, le locataire est obligé notamment de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, la SCI la Rose sollicite le paiement des réparations locatives listées dans trois devis qu’elle verse aux débats. Elle produit deux devis émanant de la société Weiss Peinture Alsace. Le premier, d’un montant de 8 370 euros, est établi au nom de l’immeuble d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4], sans que l’appartement n°8, objet du présent litige, y soit expressément désigné. Il ne peut dès lors être établi avec certitude que ce devis se rapporte aux seuls locaux loués plutôt qu’à d’autres parties de l’immeuble ou à d’autres lots. Au surplus, les postes qu’il contient (plafonds, murs, ouvertures) apparaissent en doublon avec ceux du second devis émanant de la société Weiss Peinture Alsace, sans que le bailleur ne justifie d’une quelconque distinction entre les deux documents.

En conséquence, les réparations sollicitées au titre de ce devis seront écartées dans leur intégralité.

Concernant les réparations dans le second devis de la société Weiss Peinture Alsace, il n’y a pas lieu de retenir les travaux concernant les plafonds et murs. En effet, il s’agirait de réparer les dégradations liées aux moisissures et à la condensation qui sont certes établies par les deux procès-verbaux d’état des lieux de sortie, mais dont la responsabilité n’est pas à chercher auprès des locataires. En effet, Madame [X] [J] a dès février 2023 alerté le bailleur sur le dysfonctionnement de la VMC et du système de chauffage, sans que celui-ci n’y donne suite. L’assurance de Madame [X] [J] a organisé une expertise amiable à laquelle la SCI la Rose n’a pas déferré. Par courrier du 29 juin 2023, ledit assureur indique que l’expert a constaté l’absence totale de fonctionnement de la VMC. Dans ces conditions, il ne peut être reproché à Madame [X] [J] des dégradations pour lesquelles elle a sollicité en amont une intervention de son bailleur.
S’agissant des travaux concernant les ouvertures et les sols, les deux procès-verbaux d’état des lieux de sortie attestent d’un vitrage de la porte de cuisine brisé outre d’un revêtement du sol globalement abîmé caractérisant un usage anormal. Toutefois, le devis présente des travaux dépassant largement les dégâts constatés avec le remplacement de 7 portes et 4 fenêtres sans explication et l’installation de parquet en lieu et place du linoléum. En conséquence, les montants sollicités seront largement réduits, tenant en outre compte d’un abattement pour vétusté. Il ne sera mis à la charge de Madame [X] [J] et Monsieur [W] [Z] uniquement la somme de 600 euros au titre des dégradations établies au niveau du vitrage et du sol.

S’agissant du dernier devis qui met en compte des travaux importants au niveau de l’électricité, de la VMC, de la cuisine et de la salle de bain, ils ne sont ni documentés dans les procès-verbaux joints, ni ne relèvent de la responsabilité du locataire.

Des frais plus raisonnables, notamment de nettoyage ou de remplacement ponctuel nommément expliqués, auraient pu être sollicités, mais faute d’être mis en compte, il convient de s’en tenir aux seuls travaux évoqués plus haut considérés comme recevables.

Dans la mesure où Madame [X] [J] et Monsieur [W] [Z] ont versé un dépôt de garantie à hauteur de 520 euros, ils seront condamnés à payer la somme de 80 euros à la SCI la Rose au titre des dégradations. Il s’agira d’une condamnation solidaire dans la mesure où ils étaient cotitulaires du bail.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des avances sur charge

En application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, si la présentation des justificatifs produits par la SCI la Rose ne permet pas une vérification comptable poste par poste, la réalité des charges afférentes au logement est toutefois établie dans son principe au vu des factures d’eau, des factures d’électricité, des décomptes et des bulletins de salaire de l’employé de ménage versés aux débats.

Le montant sollicité, 1510,47 euros sur la période de 2020 à 2023, pour l’eau, l’électricité et le nettoyage apparaît en outre comme un montant pleinement cohérent avec l’occupation dudit logement.

Quand bien même des explications plus précises auraient été appréciées sur les calculs retenus, il n’y a pas lieu à restituer les provisions sur charge, l’idée n’étant pas un enrichissement sans cause des locataires.

Ainsi, dans la mesure où Madame [X] [J] et Monsieur [W] [Z] ont versé la somme de 1550 euros au titre des provisions, il sera retenu en leur faveur la somme de 39,53 euros.

La SCI la Rose sera donc condamnée à restituer la somme de 39,53 euros au titre du surplus de provision par rapport au charges effectives.

Sur la compensation des créances

En vertu des articles 1347 et suivants du code civil, après compensation des créances réciproques entre les parties, Madame [X] [J] et Monsieur [W] [Z] seront condamnés solidairement à verser la somme de 40,47 euros à la SCI la Rose.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, Madame [X] [J] soutient que les conditions matérielles dégradées de l’appartement ont eu un impact sur sa santé et celle de ses enfants et qu’elle vivait dans la peur compte tenu du comportement harcelant et virulent de son bailleur.

Au regard des pièces versées aux débats et plus particulièrement du certificat médical du Docteur [N] [Y] quant à la santé des enfants, il y a lieu d’allouer la somme de 300 euros
au titre des dommages et intérêts à Madame [X] [J].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Tant la SCI la Rose que Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [J] ayant succombé partiellement en leurs demandes, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens en application de l’article 696 alinéa 2 du code de procédure civile.

Pour les mêmes raisons, les demandes au titre de l’article 700 du même code seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS