TJ 31555, 7 mai 2026, RG 26/00423

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00423
N° Portalis DBX4-W-B7K-U244

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 07 Mai 2026

S.A. [Adresse 4] PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

C/

[H] [K]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me VACQUIER CRABE

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 07 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Camille VACQUIER CRABE de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [K],
demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 28 juin 2024, sous signature électronique, à effet du 1er juillet 2024, la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [H] [K], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7][Adresse 8], pour un montant de loyer de 370,64 euros, outre une provision de charges mensuelles de 63,30 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 9] a fait signifier le 19 juillet 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.
Le 7 octobre 2025, la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Monsieur [H] [K] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé, à l’audience du 10 février 2026 en lui demandant de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu en date du 28 juin 2024 et que la location qui lui a été consentie a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 ;
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- constater sa mauvaise foi et par voie de conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
- autoriser la partie requérante, en cas d’abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l’article R.451-1 1° du Code des procédures civiles d’exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants ;
- le condamner par provision au paiement de la somme de 2.900,98 €uros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 Septembre 2025, en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil ;
- fixer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges en cours et de le condamner au paiement mensuel de celle-ci à compter du 1er Septembre 2025, et jusqu’au départ effectif des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;
- le condamner à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée ;
- le condamner à lui payer la somme de 500,00 €uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du Code civil ;
- condamner Monsieur [H] [K] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 19 Juillet 2025 ainsi que la saisine CCAPEX.
Au soutien de ses demandes elle explique que le locataire n'a pas déféré au commandement de payer dans le délai de 6 semaines de sa signification et qu'il ne s'est pas acquitté intégralement des loyers et charges postérieurs audit commandement, ce qui a pour conséquence notamment la résiliation du bail.
L'affaire a été appelée à l'audience du 10 février 2026.
Lors des débats, la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.097,68 euros (mois de janvier 2026 inclus) selon un décompte fourni à l’audience.
Elle indique que Monsieur [H] [K] n'a pas repris le paiement du loyer courant.
En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la SA [Adresse 9].

En défense, Monsieur [H] [K], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la compétence du juge des référés
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- Sur le défaut de comparution du défendeur
En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.
L'article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »
Monsieur [H] [K], assigné respectivement à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.
- Sur la recevabilité de l'action :
La SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 21 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 6 semaines pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 19 juillet 2025, pour la somme en principal de 2.063,06 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 1er septembre 2025.
Par conséquent, il convient de constater que le bail d’habitation a pris fin.
Monsieur [H] [K], qui n'a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.
- Sur la demande de suppression du délai légal prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution :
La SA [Adresse 10] sollicite la suppression du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il est constant que Monsieur [H] [K] n’a pas régulièrement payé son loyer.
Néanmoins, sa mauvaise foi n’étant pas démontrée, alors qu’il s’agit d’un délai de principe, la demande de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera, par conséquent, rejetée de ce chef.
- Sur la demande relative aux meubles :
Il n'y a pas lieu de se prononcer ni sur un hypothétique abandon des lieux, comme des meubles, étant rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est prévu par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et d'autre part, qu’il s'agit pour leur d'une hypothèse encore non réalisée.
En conséquence, la demande de la SA [Adresse 10] sera rejetée de ce chef.
- Sur les demandes en paiement
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Il est produit par la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [H] [K] reste devoir, la somme de 5.097,68 euros à la date du 30 janvier 2026 (mois de janvier 2026 inclus).
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.
Faute de comparaître, Monsieur [H] [K] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 5.097,68 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Monsieur [H] [K] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme provisionnelle, de 461,61 euros à compter de cette date.
- Sur la demande de condamnation à fournir un avis d'imposition et l'enquête de ressources associées :
S'agissant d'une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L. 441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d'imposition pour permettre de vérifier qu'ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement caractère social.
Mais il résulte de ce texte qu'en l'absence de réponse de la part du locataire, l'organisme d'habitation à loyer modéré n'est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu'après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l'année précédente, restée infructueuse pendant le délai de 15 jours.
L'organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa de l'article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
Il ressort de ces dispositions que la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dispose d'une procédure et de moyens, sous réserve de pouvoir le justifier, si le locataire ne satisfait pas son obligation de communiquer son avis d'imposition et de répondre à l'enquête de ressources annuelles associées, de sorte qu'il lui appartient de tirer les conséquences du manquement de Monsieur [H] [K].
En conséquence, la demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE qui ne fournit aucun élément à ce titre, sera rejetée de ce chef.
- Sur les mesures accessoires :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [K] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Monsieur [H] [K] supportera également une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 1er septembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2024, à effet du 1er juillet 2024 et liant la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à Monsieur [H] [K] , concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7][Adresse 11] à [Localité 3] ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [K] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;
REJETONS la demande formée par la SA d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au titre de l’abandon des lieux et des meubles et RAPPELONS que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges (461,61 euros par mois à la date de l'audience) ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [K] à payer à la SA D'[Adresse 10], à titre provisionnel, la somme de 5.097,68 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 30 janvier 2026, échéance de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;
REJETONS la demande relative à la fourniture de l’avis d’imposition et de l’enquête de ressources associée ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [K] à payer à la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LE JUGE