TJ 31555, 7 mai 2026, RG 26/00438

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00438
N° Portalis DBX4-W-B7J-U26G

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 07 Mai 2026

S.A. ALTEAL ANCIENNEMENT DENOMME SA [Localité 2] HABITAT,

C/

[A] [O]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me DUSAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 07 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL,
Anciennement dénommée SA [Localité 2] HABITAT,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [O],
demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 avril 2012, à effet du 13 avril 2012, la SA SOCIETE ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Monsieur [A] [O], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3] avec parking n°01, pour un loyer 505,45 euros pour le logement, 26,30 euros pour le parking, outre une provision mensuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SOCIETE ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 2] HABITAT a fait signifier le 19 juin 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 3 octobre 2025, la SA SOCIETE ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 2] HABITAT a fait assigner Monsieur [A] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], statuant en référé à l’audience du 10 février 2026 en lui demandant de :
- entendre constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat susvisé, la résiliation du bail et de ses accessoires qui lui a été consenti le 10 avril 2012,
- entendre en conséquence ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [A] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
- entendre condamner Monsieur [A] [O] à régler par provision à la La SA SOCIETE ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 2] HABITAT la somme de 4.391,57 euros représentant les loyers et charges impayés au 17 septembre 2025, mensualité d’août 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
- l’entendre condamner à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 667,60 € par mois,
- dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,
- entendre dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation,
-dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- l’entendre condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, La SA SOCIETE ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 2] HABITAT, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 1965,40 euros au 2 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus). Elle indique qu’un plan d’apurement a été signé avec Monsieur [A] [O] au terme duquel cette dernière s’engage à lui régler la somme de 90 euros par mois en sus du loyer courant, afin d’apurer sa dette en 22 mensualités et dont elle sollicite la constatation.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de La SA SOCIETE ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 2] HABITAT.

Monsieur [A] [O], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la compétence du juge des référés :

En application de l’article 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, d’abord, peut dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et ensuite, peut, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail, et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur le défaut de comparution de la défenderesse :

En l’absence de la défenderesse, régulièrement assignée et en application de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure ou il l’estime régulière, recevable et fondée.
L’article 473 du Code de procédure civile indique que “lorsque le défendeur ne comparait pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.”

Monsieur [A] [O], assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA ALTEAL par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

- Sur la recevabilité de l’action :

La SA SOCIETE ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 2] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, en date du 19 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 3 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de cette loi dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les anciennes dispositions de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement a été signifié le 19 juin 2025, pour la somme en principal de 3849,89 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 19 août 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24 en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

La SA SOCIETE ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 2] HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte qui indique que Monsieur [A] [O] reste devoir, après soustraction des frais de procédure, la somme de 1965,40 euros à la date du 2 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Faute de comparaître, Monsieur [A] [O] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et, doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.965,40 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, la SA SOCIETE ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 2] HABITAT verse aux débats l’accord trouvé avec Monsieur [A] [O], signé le 22 septembre 2025, relatif à l’apurement de la dette locative, selon un échéancier prévoyant des mensualités en plus du loyer courant à hauteur de 126 euros par mois.
Toutefois, elle fait part à l’audience que ces échéances étant trop élevées, les parties ont convenu de les abaisser à la somme de 90 € par mois et sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé de le constater.

Néanmoins, il est observé que des paiements sont déjà intervenus entre la signature du plan et l’audience, ce qui a pour conséquence de diminuer la durée du plan restant à courir à 22 mois (soit 1.965,40 / 90 euros)

Les parties ayant trouvé un accord amiable pour un échéancier de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, il convient par conséquent de le constater selon les modalités prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et des charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [A] [O] pourra être poursuivie et il sera tenu, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 680,99 euros à la date de l’audience.

- Sur la demande d'expulsion "sans délai" :

La SA SOCIETE ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 2] HABITAT sollicite l'expulsion sans délai du locataire, de sorte qu'il convient d'en conclure qu'il demande la suppression du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Or, d'une part, des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire ont été accordés à Monsieur [A] [O] ce qui signifie qu'il est autorisé à rester dans les lieux sous réserve de payer le loyer courant et l'échéancier convenu, et d'autre part, en cas de non respect de ces délais de paiement, le bailleur ne justifie pas les fondements de sa demande, alors qu'il s'agit d'un délai légal de principe.

La demande de la SA SOCIETE ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 2] HABITAT sera, par conséquent, rejetée de ce chef.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [A] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [A] [O] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS