TJ 37261, 13 mai 2026, RG 25/03134

MINUTE N° : 26/00215

JUGEMENT
DU 13 Mai 2026

N° RC 25/03134

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

[M] [L]

Débats à l'audience du 26 Février 2026

le

copie et grosse :
à TMH

copie :
à M. [L]
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 13 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [M] muni d’un pouvoir en date du
8 janvier 2026

D'une Part ;

ET :

Monsieur [M] [L]
né le 16 Novembre 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 12 février 2018 à effet du 13 février 2018, l'EPIC [Localité 3] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [M] [L] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 5], [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal de 320,28 euros, révisable et payable à terme échu.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT a :
- saisi la CCAPEX le 29 janvier 2021 de la situation,
- fait signifier le 14 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Arguant du défaut d'apurement de la dette visée au commandement dans les deux mois de celui ci, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 26 juin 2025, pour voir notamment sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail et subsidiairement prononcer la résiliation du bail
- ordonner l’expulsion de M. [M] [L] devenu occupant sans droit ni titre et de celle de tous occupants de son chef ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.797,26 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de sa dénonciation et l’assignation.

A l’audience du 26 février 2026, l’EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT, représenté par une salariée munie d’un pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 3.049,37 euros. Il souligne qu’il a des contacts réguliers avec M. [L] qui est actuellement surfacturé d’un surloyer de 1.312,68 euros depuis janvier 2026, faute d’avoir fait les déclarations nécessaires. Dans ces conditions, il est d'accord pour que des délais suspensifs lui soient accordés avec une mensualité de 100 euros s’ajoutant aux mensualités courantes.

M. [M] [L], comparait. Il explique la situation par le fait de n’être pas rémunéré complètement pendant les vacances scolaires en tant que vacataire. Son salaire de 1.400 euros par mois est alors réduit à 800 euros. Il perçoit une prime d’activité de 135 euros qui augmentera à compter de mars à 190 euros. Il est séparé. Ses trois enfants vivent avec leur mère. Il ne verse pas de pension alimentaire fixe mais aide selon ses moyens. Il souhaite rester dans le logement et offre d’apurer la dette locative par mensualités de 100 euros ce qu’a accepté le bailleur. Il assume les charges de la vie courante.

La fiche d’information n’a pas été reçue.

L'affaire a été mise en délibéré à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine

d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

Il sera observé que même si la saisine de la CCAPEX est ancienne (29 janvier 2021), le compte locatif de M. [L] n’est pas redevenu positif depuis cette date même en excluant les surloyers facturés et recrédités suite aux déclarations du locataire.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur la loi applicable

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT produit:
- le bail conclu le 12 février 2018 contient une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 14 avril 2025, pour la somme en principal de 3.040,73 euros,
- un décompte de créance actualisé au 25 février 2026, échéance de janvier 2026 comprise.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. M. [M] [L] n'ayant procédé dans ce délai qu'à des réglements d’un montant cumulé de 1.055,20 euros.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2025.

- Sur le paiement de l'arriéré locatif et ses conséquences

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [M] [L] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT a produit, un décompte arrêtant sa créance à 3.049,37 euros à la date du 26 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise).

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Il sera déduit du décompte de créance les frais de commissaire de justice d’un montant de 434,56 €, qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens qui seront examinés ci-après. Il sera également déduit la somme de 7,62 euros de pénalités d'enquête et 80 euros de frais de dossiers SLS ainsi que 1.312,68 de supplément de loyer, postes dont les conditions légales de facturation ne sont pas justifiées.

M. [M] [L] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.214,51 euros au titre de la créance locative arrêtée au 25 février 2026, échéance de janvier 2026 comprise.

-Sur l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [M] [L] a repris le règlement régulier des loyers et charges courants soit 566,03 euros augmenté de 50 euros depuis août 2025. Il perçoit 39 euros d’APL. Il indique que la prime d’activité qu’il perçoit va être portée à 190 euros par mois à compter de mars 2026. M. [M] [L] est donc à jour du paiement de ses loyers au jour de l'audience et ses ressources et charges lui permettent de faire face à l’apurement de la dette locative

Les conditions légales étant remplies, il y a lieu d’accorder à M. [M] [L] des délais suspensif qui seront détaillés dans le dispositif et de suspendre les effets de la clause pendant le délai ainsi octroyé, étant précisé qu'au premier défaut de paiement, l'expulsion des locataires demeurera possible.

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité des loyers et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [L], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure coût du commandement et de sa dénonciation compris.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,