TJ 37261, 13 mai 2026, RG 25/05168

MINUTE N° : 26/00204

JUGEMENT
DU 13 Mai 2026

N° RC 25/05168

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

Etablissement public [Localité 1] METROPOLE HABITAT (OPH)

ET :

[J] [N]

Débats à l'audience du 26 Février 2026

le

copie et grosse :
à Me MORENO

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 13 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Etablissement public [Localité 1] METROPOLE HABITAT (OPH), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [J] [N]
né le 19 Septembre 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 29 juillet 2019, l’EPIC [Localité 1] HABITAT au droit duquel vient l’EPIC [Localité 3] HABITAT a donné à bail à M. [J] [N] un bien immobilier à usage d’habitation, situé à [Adresse 4], appartement 62, pour un loyer mensuel principal de 283,18 euros, payables à terme échu.

Un dépôt de garantie de 283 euros a été versé.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a fait signifier à M. [J] [N], le 24 janvier 2024, un commandement de payer et de justifier de l’occupation des lieux visant la clause résolutoire prévue au bail,

Par ordonnance rendue sur requête le 18 avril 2024, signifiée le 29 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Tours a constaté la résiliation du bail en raison de son inoccupation et autorisé la reprise des lieux loués.

Après signification de l’ordonnance, un procès verbal de reprise des lieux a été dressé le 18 juin 2024 et un état des lieux de sortie réalisé le 7 août 2024.

Arguant de loyers impayés et de réparations locatives dues par le locataire, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire obtenir la condamnation
de M. [J] [N] au paiement :
- de la somme de 4.206,14 euros au titre des loyers impayés au jour de la reprise du logement,
- de la somme de 1.857,22 euros au titre des réparations locatives,
- de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût des actes relatifs à la reprise des lieux ainsi que le coût du constat d’état des lieux de sortie.

A l’audience du 26 février 2026, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT - représenté par son conseil - maintient ses demandes.

M. [J] [N] cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté. Le jugement susceptible d'appel sera réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 ) Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyer.

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 87-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, L’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT revendique une créance de 4.206,14 euros, arrêtée au 18 juin 2024 inclus.

M.[J] [N], n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Il convient de déduire de la créance la somme de 45,72 euros correspondant à des pénalités d'enquête dont les conditions légales de perception ne sont pas justifiées. Seront également déduits 652,80 euros de frais de commissaire de justice qui seront envisagés au titre des dépens.

M.[J] [N] sera condamné à payer à l'EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 3.507,62 euros au titre des arriérés de loyers et charges.

2 ) Sur la demande en paiement du coût des réparations locatives.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
"c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure".

Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Le bailleur est fondé à solliciter l'indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l'état dans lesquels ils se trouvaient à l'arrivée du locataire, ce sans avoir à justifier de l'exécution préalable de réparations locatives.

A défaut d'état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

En l'espèce, le bailleur produit les états des lieux d'entrée et de sortie, la sommation d'assister à l'état des lieux de sortie délivrée le 2 juillet éàé'en vue du 7 août 2024 et le procès verbal de reprise des lieux du 28 mars 2024 avec photos annexées.

Il ressort de la comparaison des deux états des lieux que :
- les 2 clefs de boite aux lettres et les 2 badges remis au locataire lors de l'entrée dans les lieux n'ont pas été restitués. La somme mise à la charge du locataire de ce chef est donc justifiée.

- l'état des lieux entrant mentionne que l'ensemble du cabinet d'aisance était en bon état y compris l'électricité mentionnée comme non testée (sic) et les murs dont il est indiqué qu'il existe de trous "côté robinet d'arrêt".
L'état des lieux de sortie relève quelques salissures et taches au sol et quelques traces de tartre dans la cuvette. Le procès verbal de reprise des lieux confirme l'existence de tartre. Le bailleur a facturé le nettoyage de la cuvette des toilettes ce qui est justifié mais aussi la dépose et la dépose du sol plastique mais non sa repose.

En l'état rien ne justifie dans les pièces produites que soit facturé cette dépose au locataire. La somme de 13,61 euros sera déduite de la créance revendiquée.

- l'état des lieux entrant mentionne que la porte de la chambre 1 était en bon avec des traces noires.
L'état des lieux de sortie relève que la porte est en mauvais état, cassée avec de multiples salissures.
La mise à la charge du locataire du remplacement de la porte est donc justifié.

- l'état des lieux entrant mentionne que l'ensemble de la cuisine est en bon état sauf de légères taches sur le sol.
L'état des lieux de sortie relève :
- un évier en mauvais état , encrassé et taché avec un joint moisi,
- un meuble sous évier avec quelques salissures,
- des murs recouverts de peinture en état d'usage normal avec quelques écaillements et de multiples salissures et tâches.
- la porte d'accès à la pièce est cassée et la poignée de la béquille de celle donnant sur le débarras est cassée.
- le sol est recouvert d'un sol plastifié en mauvais état avec poinconnement des tâches une décoloration et quelques salissures.
Les réparations facturées pour cette pièce : refection du joint, remplacement de la porte cassée et changement du sol sont dès lors justifiées. Par contre dans la mesure où le nettoyage total du logement comprenant les murs, les revêtements de sols, les meubles et l'équipement électro-ménager, est facturé au locataire à la rubrique "Hors Pièce", les sommes qui font double emploi seront déduites de la créance revendiquée soit nettoyage évier et meubles 14,33 € + 49 € , nettoyage des murs 94,20 €.

- l'état des lieux entrant mentionne que la porte du débarras est en état d'usage et que le sol est neuf.
L'état des lieux de sortie relève quelques écaillements et salissures sur la porte en état d'usage et quelques salissures au sol.
En l'état rien ne justifie dans les pièces produites que soit mis à la charge du locataire le changement de la porte et la dépose du revêtement de sol. Les sommes correspondantes soit 211,93 euros et 7,43 euros seront déduites de la créance revendiquée.

- l'état des lieux entrant mentionne que le sol de l'entrée est en bon état.
L'état des lieux de sortie relève quelques salissures au sol en état d'usage normal. En l'état rien ne justifie dans les pièces produites que soit mis à la charge du locataire 48% de la pose d'un nouveau sol alors que la dépose n'est pas mise à sa charge. La somme de 83,51 euros sera déduite de la créance revendiquée.

- l'état des lieux entrant mentionne à la rubrique "Hors pièce" que le détecteur avertisseur est défectueux et que l'ensemble du logement est en bon état.
L'état des lieux de sortie ne fait aucune mention de l'absence ou de l'existence d'un détecteur mais décrit l'ensemble du logement comme présentant des salissures sur les murs, sols, plinthes, VMC et sur les appareillage électriques.
Ainsi si le nettoyage complet du logement pour 124,26 euros est justifié la facturation du détecteur de fumée qui ne fonctionnait pas à l'entrée dans les lieux et qui n'est pas évoqué dans l'état des lieux de sortie n'est pas justifié. La somme de 43,86 euros sera déduite de la créance revendiquée.

- l'état des lieux entrant mentionne que les sanitaires de la salle d'eau sont en bon état sauf le joint de la baignoire qui est défectueux. Le sol plastique est en état d'usage.
L'état des lieux de sortie relève des salissures de la baignoire et du lavabo et la moisissure du joint périphérique de la baignoire. Le sol est décrit en état d'usage avec quelques salissures. Dans la mesure où le nettoyage complet du logement y compris les sanitaires a été facturé au titre de la rubrique "hors pièce", il n'est pas justifié que soit de nouveau facturé le nettoyage du lavabo soit 14,33 euros.
L'état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradation du joint du lavabo. Le joint de la baignoire était déjà défectueux à l'entrée dans les lieux. Ces deux postes facturés deux fois 22,52 euros ne sont justifiés. Il n'est pas d'avantage justifié de la mise à la charge du locataire de la dépose du sol soit 32,18 €. Ces sommes seront déduites de la créance revendiquée.

- l'état des lieux entrant mentionne que l'ensemble du séjour est en bon état et que le sol est neuf.
L'état des lieux de sortie relève que les fenêtres avec stores sont en état d'usage avec de nombreuses salissures, sans qu'il soit précisé quels éléments sont salis. le sol est mentionné en état d'usage normal avec quelques salissures.

Dans la mesure où le nettoyage complet du logement y compris les fenêtres et stores, rien ne justifie que ces postes (37,68 € et 9,82 €) soient facturés une seconde fois au locataire. Les mentions de l'état des lieux de sortie ne justifient pas d'avantage que soit facturé au locataire 100 % de la dépose du sol et 61% de sa repose. Les sommes de 188,10 € et 304,34 € seront également déduites de la créance revendiquée.

Les sommes à déduire de la créance revendiquée s'élévent ainsi à 1 108,85 € ainsi détaillés :

Cabinet aisance
13,61 €
Débarras
211,93 €
7,43 €
Entrée
83,51 €
Hors pièce
43,86 €
Cuisine
14,33 €
9,49 €
94,20 €
Salle d’eau
14,33 €
22,52 €
22,52 €
31,18 €
Séjour
37,68 €
9,82 €
188,10 €
304,34 €
Total
1 108,85 €

M.[J] [N] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 748,37 euros (1.857,22€ - 1.108,85 €) au titre des réparations locatives dues après déduction du dépot de garantie figurant au décompte.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 676 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [N], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens qui comprendront le coût du commandement du procès verbal de reprise et du constat d'état des lieux sortant et l'assignation. Les actes précédents sont en effet compris dans les dépens mis à la charge de M. [J] [N] par l'ordonnance sur requête du 13 avril 20224. .

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS