TJ 37261, 11 mai 2026, RG 25/02108

MINUTE N° : 26/00006

JUGEMENT
DU 11 Mai 2026

N° RC 25/02108

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[X]

ET :

[G] [B]
[L] [T]

Débats à l'audience du 08 Janvier 2026

le

copie et grosse :
à Me MORENO

copie :
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 11 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 08 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 11 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[X], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;
ET :

Madame [G] [B], demeurant [Adresse 3]
non comparante

Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 4]
non comparant

D'autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2022, la société [X] a donné à bail à M. [L] [T] et Mme [G] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], rez-de-chaussée, [Adresse 6], comprenant également un garage et un jardin privatif, pour un loyer mensuel de 689,45 euros, comprenant le loyer du logement (587,88 euros) et du garage (101,57 euros), et 122,31 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 12 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbaux remis à l'étude à la requête de la société [X] à M. [L] [T] et Mme [G] [B]. Il portait sur la somme en principal de 1 674,00 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 28 avril 2025, la société [X] a fait assigner M. [L] [T] et Mme [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :
- Constater, en application du jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti par la société [X] à M. [L] [T] et Mme [G] [B] pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et de ce fait constater que M. [L] [T] et Mme [G] [B] sont actuellement occupant sans droit ni titre du logement ;
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail consenti par la société [X] à M. [L] [T] et Mme [G] [B] pour défaut de paiement et des charges locatives et de ce fait constater que M. [L] [T] et Mme [G] [B] sont actuellement occupant sans droit ni titre du logement ;
- Ordonner l'expulsion de M. [L] [T] et Mme [G] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 7], comprenant également un garage et un jardin privatif, au besoin avec le concours de la force publique ;
- Rappeler que le sort des meubles sera réglé par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner solidairement M. [L] [T] et Mme [G] [B] à payer à la société [X] :
- Au titre des sommes dues au jour de l'assignation, la somme de 2 365,06 euros, selon décompte arrêté en date du 31 mars 2025 ;
- A titre d'indemnité d'occupation, une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu'au départ effectif de l'occupant des lieux ;
- A la somme de 600,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- A tous les dépens et aux frais de mise à exécution, conformément aux articles 696 du code de procédure civile et L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 février 2025, soit 133,10 euros, de l'assignation et de sa notification EXPLOC ;
- Rappeler, eu égard à la nature de l'affaire, que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

La société [X], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 840,38 euros, le décompte étant arrêté au 8 janvier 2026 et incluant l'échéance du mois de décembre 2025. Elle fait état d'une reprise des paiements le 7 janvier 2026 et d'un accord avec les locataires sur un échelonnement de leur dette, celle-ci devant être réglée avant le délibéré.

M. [L] [T] et Mme [G] [B], bien que régulièrement cités par procès-verbaux de remise à l'étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience indique que les locataires ne se sont pas présentés au rendez-vous proposé par le service d'évaluation.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026, prorogé, au 11 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l'article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L'article 474 du code de procédure civile précise qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et en premier ressort.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 18 février 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur la solidarité

L'article 1310 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi.

Aux termes de l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. […] La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre la société [X] d’une part, et M. [L] [T] et Mme [G] [B] d’autre part, comporte une clause de solidarité entre colocataires, prévoyant qu'ils seraient tenus au paiement des loyers, charges et indemnités ainsi que toutes les autres sommes à la charge des locataires dans le cadre du contrat.

Par voie de conséquence, M. [L] [T] et Mme [G] [B] seront tenus solidairement du paiement de la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2025, pour la somme en principal de 1 674,00 euros, précisant que les locataires bénéficient d'un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n'ayant effectué aucun versement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2025, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d'échéance du délai de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 13 avril 2025.

Sur l'arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la société [X] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont l’exécution est réclamée. Ce décompte, arrêté au 8 janvier 2026 évalue la dette locative à la somme de 840,38 euros.

M. [L] [T] et Mme [G] [B] , non comparants, ne contestent pas, par définition, le montant de cette dette.

De cette somme doit être retranchée la somme de 266,18 euros de frais de contentieux, laquelle n'entre pas dans les loyers et charges.

La dette au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève donc à 574,20 euros au 8 janvier 2026.

Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [L] [T] et Mme [G] [B] ont repris le paiement des loyers courants et la société [X] fait état d'un accord sur des délais de paiement. Elle ne précise cependant pas le montant des mensualités envisagées.

Il y a donc lieu de lui accorder par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 20 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 30,00 euros en plus du loyer courant, une telle modalité n'apparaissant pas excessive, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de M. [L] [T] et Mme [G] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l'expulsion du locataire

Des délais de paiement étant accordés au locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l'expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

Le sort des meubles garnissant le logement est également suspendu.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [T] et Mme [G] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît qu'aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS