TJ 37261, 13 mai 2026, RG 25/03365

MINUTE N° : 26/00207

JUGEMENT
DU 13 Mai 2026

N° RC 25/03365

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[L] [A] [Z]

Débats à l'audience du 26 Février 2026

le

copie et grosse :
à Me BERBIGIER

copie :
à Me MERCIER
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 13 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me MARKOWSKI

D'une Part ;

ET :

Monsieur [L] [A] [Z], [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/005694 du 21/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représenté par Me Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par Me MORENO

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé le 6 décembre 2024 à effet du 12 décembre 2024, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à M. [L] [Z], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 316,04 euros outre la somme de 327,74 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :
- saisi la CCAPEX le 10 mars 2025 de la situation,
- fait signifier le 14 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [L] [Z],
- saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 28 juin 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 16 juillet 2025 pour voir, notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;
- ordonner l’expulsion de M. [L] [Z] devenu sans droit ni titre ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.520,79 euros à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyers et charges actualiser à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 26 février 2026, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son conseil, a repris les termes de ses dernières conclusions et actualisé sa créance 3.702,75 euros, en indiquant qu’un accord avait été trouvé avec M. [L] [Z] pour un apurement, avec délais suspensifs, de la créance en 35 mensualités de 112 euros et une 36ème mensualité de 76,62 euros, le tout en plus de l’échéance courante. Il souhaite qu’une déchéance du terme soit prévue en cas de non respect de cet échéancier. Il porte à 1.500 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et maintient sa demande de condamnation aux dépens demandant que les frais d’exécution soient à la charge exclusive du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [L] [Z], assisté de son conseil, ne conteste pas la créance. Il indique avoir été incarcéré mais avoir repris le paiement du loyer dès sa sortie. Il est actuellement au chômage et a perçu 970 euros en février 2026. Les APL devraient à nouveau être versées à raison de 111 euros par mois. Il souhaite rester dans le logement et confirme l’accord pris avec le bailleur qu’il a commencé à exécuter. Il demande, au nom de l’équité, le rejet la demande présentée au titre des frais irrépétibles par le bailleur.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, bien que conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Le commandement de payer signifié à la défenderesse reproduit textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. Il sera donc fait application du délai de deux mois.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :
- le bail conclu le 6 décembre 2024 contenant une clause résolutoire,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 14 avril 2025, pour la somme en principal de 1.721,85 euros,
- Un décompte de créance arrêté au 24 février 2026.

Il en ressort que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 15 juin 2025.
- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [L] [Z] qui se maintient dans les lieux, et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

M. [L] [Z] est donc redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et d’ indemnités d'occupations postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance d’un montant de 3.702,75 euros à la date du 24 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus.

M. [L] [Z] , ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, il convient de déduire de la créance les frais de commissaire de justice qui seront envisagés dans les dépens soit 128,17 € et 115,25 €.

Monsieur [L] [Z] sera condamné à payer à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 3.458,58 euros, échéance du mois de janvier 2026 comprise, au titre des loyers et indemnités d’occupation échus sera donc retenue.

- Sur les délais de paiement.

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance produit démontre que M. [L] [Z] a repris le paiement du loyer en incluant une majoration destinée à apurer l'arriéré depuis janvier 2026. Sa situation semble précaire mais il indique avoir fait des démarches pour bénéficier de différentes aides. Le bailleur a donné son accord pour que des délais supensifs lui soient accordés.

Compte tenu de ces éléments, M. [L] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS