TJ 37261, 13 mai 2026, RG 25/03153

MINUTE N° : 26/00209

JUGEMENT
DU 13 Mai 2026

N° RC 25/03153

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[N] [Y]

Débats à l'audience du 26 Février 2026

le

copie et grosse :
à VTH

copie :
à Mme [Y]
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 13 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [X] muni d’un pouvoir en date du 16 février 2026

D'une Part ;

ET :

Madame [N] [Y]
née le 29 Novembre 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 4]

comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 15 février 2021 à effet du 19 février 2021, l’EPIC VAL TOURAINE Habitat a donné à bail à Mme [N] [Y] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 6], [Adresse 5], pour un loyer mensuel principal de 309,83 euros outre 87,19 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :
- fait signifier à Mme [N] [Y], le 2 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail,
- saisi préalablement la CAF le 22 août 2024 de la situation.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 1er j uillet 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 2 juillet 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion de Mme [N] [Y] devenue occupante sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.023,51 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement et de l’assignation et le cas échéant des actes de saisie conservatoires.

A l’audience du 26 février 2026, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT - représenté par un salarié muni d’un pouvoir - maintient ses demandes en actualisant sa créance à 4.126,11 euros. Il maintient sa demande de résiliation dans la mesure où Mme [N] [Y] n’a réglé les loyers que très sporadiquement depuis 2024. Il précise que la créance contient un SLS forfaitaire.

Mme [N] [Y] comparaît. Elle explique avoir pris ce logement avec ses deux enfants, de 12 et 13 ans, suite à son divorce. Elle a été malade les deux dernières années et n'a pu s'occuper de son administratif. Du fait de sa maladie, les enfants ont résidé un an chez sa propre mère. Ils sont aujourd'hui revenus depuis décembre 2025. Elle n'a pas perçu d'allocations familiales pendant le temps de résidence des enfants hors de son domicile. Actuellement, elle perçoit le RSA soit 850 euros et a un dossier MDPH en attente. L'APL est supendue. Elle souhaite rester dans le logement et propose de régler 150 euros en plus du loyer résiduel de 63 euros.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTiFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CAF et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur la loi applicable

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :
- le bail conclu le 15 février 2021 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux.
- le commandement de payer visant cette clause expressement cette clause, signifié le 2 avril 2025, pour la somme en principal de 373,54 euros et donnant un délai de deux mois à la locataire pour s'en acquitter.
- une décompte de créance actualisé au 24 février 2026.

Il ressort du décompte de créance que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Mme [N] [Y] ne rapporte pas la preuve de paiement autre que ceux visés au décompte, alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

L'échéance courante est de 445,73 euros. Le décompte de créance n'enregistre à compter de janvier 2025 qu'un versement de 100 euros, le 19 novembre 2025 s'imputant sur la mensualité d'octobre et de 250 euros en décembre 2025 s'imputant sur la mensualité de novembre.

L'APL est supendue. Les ressources déclarées par Mme [Y] , mère de deux enfants, sont très modestes.

Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies.

Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 3 juin 2025. L'expulsion de Mme [N] [Y], devenue occupante sans droit ni titre du logement situé [Localité 6], [Adresse 5], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués

Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [N] [Y] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l'espèce, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT revendique une créance de 4. 126,11 euros, échéance de janvier 2026 inclus. Il a exclu de sa créance les frais de commissaire de justice, le SLS facturé en janvier 2026.

Mme [N] [Y], n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce la créance n'appelle pas d'observation.

Mme [N] [Y] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4.126,11 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 janvier 2026 outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’est pas justifié d’une mesure conservatoire, Mme [N] [Y], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS