CA Aix Provence, 4 juin 2026, RG 25/09813

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/351

Rôle N° RG 25/09813 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPDCC

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

C/

S.C.I. ACC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Nicolas MERGER

Me Nathalie MARCHESSEAU

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ d'[Localité 1] en date du 22 juillet 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/01388

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

demeurant [Adresse 2]

représenté par son administrateur provisoire Me Adrien DUSSEAU de la SCP CBF Associés, dont le siège social est [Adresse 3]

ayant pour avocat Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.C.I. ACC

inscrite au RCS de [Localité 2] n° 479.080.616

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié de droit

ayant pour avocat Me Nathalie MARCHESSEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Bérengère BERNART, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 28 avril 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière (SCI) A.C.C. est propriétaire du lot n° 92 au sein de la copropriété [Adresse 5] sise [Adresse 6] à Berre-L'Etang (13130).

Par jugement en date du 29 mars 2016, le tribunal de proximité de Martigues a condamné la société A.C.C. à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] :

- la somme de 1 021,86 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2015 ;

- la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

- la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement en date du 18 juin 2020, le tribunal de proximité de Martigues a condamné la société A.C.C. à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] :

- la somme de 2 138,19 euros au titre des charges impayées arrêtées au 30 janvier 2020, avec intérêt au taux légal à compter du 10 février 2020 ;

- la somme de 1 500 euros à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive ;

- la somme de 1 800 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires

de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Sogema, a fait assigner la société A.C.C., devant le tribunal judiciaire d'Aix en Provence, suivant la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété impayées et de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire en date du 22 juillet 2025, le tribunal judiciaire d'Aix en Provence a :

- condamné la société A.C.C. à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Sogema, la somme de 551,59 euros au titre des charges impayées, frais et provisions arrêtés au 10 février 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic

en exercice, la société Citya Sogema, de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

- condamné la société A.C.C. à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Sogema, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société A.C.C. aux dépens ;

- rappelé que le jugement était exécutoire de plein droit.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

- si l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permettait au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure,

aucune disposition légale n'imposait la multiplication des relances et mises en demeure ou l'inscription d'hypothèque de sorte que les frais de suivis de dossier avocat ou suivis contentieux,

les frais de plaidoirie, d'assignation, les prises et actualisation d'hypothèque devaient être retranchés de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires ;

- il n'était pas justifié que le défaut de paiement des charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire ni que le syndicat des copropriétaires subissait un préjudice.

Par déclaration transmise le 8 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence

La [L] a interjeté appel de la décision, l'appel visant à la critiquer en ce qu'elle :

- a condamné la société A.C.C. à lui payer la somme de 551,59 euros au titre des charges impayées, frais et provisions arrêtés au 10 février 2025 ;

- l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Par dernières conclusions transmises le 24 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande à la cour de :

- réformer le jugement déféré en ce qu'il :

- a condamné la société A.C.C. à lui payer la somme de 551,59 euros au titre des charges impayées, frais et provisions arrêtés au 10 février 2025 ;

- l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société A.C.C. à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens ;

Statuant à nouveau,

- constater que, malgré la mise en demeure du 26 avril 2024, la société A.C.C. n'a pas régularisé

la situation eu égard à son solde débiteur ;

- en conséquence, condamner la société A.C.C. à lui payer :

- la somme de 5 263,79 euros au titre des charges et frais de recouvrement impayés arrêtés au 10 juillet 2025, augmentée des intérêts de retard à compter du 29 avril 2024 ;

- la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en indemnisation du préjudice subi sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil ;

- la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

expose, notamment, que :

- la société A.C.C. ne paie pas régulièrement les charges de copropriété ;

- suite à l'assignation, la société a effectué deux paiements de 800 euros et 300 euros les 18 octobre 2024 et 10 février 2025 qui ont été imputés sur les sommes dues en vertu du jugement

du 18 juin 2020 ;

- la société A.C.C. a occasionné de nombreux frais suite aux retards de paiement qui doivent être mis à sa charge ;

- l'assemblée des copropriétaires a voté lors des assemblées générales des 28 octobre 2021, 18

juillet 2022 et 13 septembre 2024 une résolution prévoyant que les copropriétaires qui par leur

fait aggraveraient les charges communes auront à supporter seuls les dépenses occasionnées et

notamment les frais exposés pour obtenir le paiement de la quote-part des copropriétaires défaillants en ce compris les honoraires d'avocat ;

- le premier juge a retiré une partie des charges dues ;

- les frais engagés sont tous justifiés.

Par conclusions transmises le 5 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société A.C.C. sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 551,59 euros au titre des charges impayées, frais et provisions arrêtés au 10 février 2025 et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive. Elle conclut, en outre, au débouté du syndicat des copropriétaires et à la condamnation de celui-ci aux dépens.

A l'appui de ses demandes, la société A.C.C. fait, notamment, valoir que :

- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires a augmenté depuis le jugement déféré

alors qu'il n'est pas contesté qu'elle paie ses charges ;

- le syndicat des copropriétaires intègre des sommes dans sa créance qui ont déjà fait l'objet d'un jugement ;

- les frais sollicités ne sont pas fondés ;

- elle a effectué des paiements de 800 et 300 euros dont il est difficile de connaître l'imputation ;

- les frais de suivi contentieux, d'exécution du jugement, des frais d'huissier, d'hypothèque, de

transmission dossier, d'ouverture dossier, les frais d'avocat doivent être déduits des sommes dues au syndicat des copropriétaires ;

- la clause d'aggravation des charges tend à réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en raison d'une faute commise par le copropriétaire et fait double emploi avec

la demande de dommages et intérêts ;

- elle a été dans une situation financière délicate suite aux impayés de son propre locataire.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 31 mars 2026.

Par conclusions transmises le 17 avril 2026, le syndicat des copropriétaires sollicite la

révocation de l'ordonnance de clôture afin de tenir compte de son représentant actuel à savoir

Maître [N] [W], ès qualité d'administrateur provisoire. Il maintient ses demandes telles

que figurant dans ses conclusions du 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

- Sur le rabat de l'ordonnance de clôture :

Aux termes de l'article 914-3 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture,

aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture.

L'article 914-4 du même code dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée

que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ... (elle) peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit,

après l'ouverture des débats, par décision de la cour.

Interrogés sur ce point à l'audience, lors de l'appel des causes, l'ensemble des avocats des parties, présents ou représentés, ont indiqué qu'ils ne s'opposaient au rabat de l'ordonnance de clôture aux fins d'admission aux débats des conclusions transmises, le 17 avril 2026, par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] régularisant la procédure au regard de la mesure d'administration provisoire.

La cour a donc, avant l'ouverture des débats et de l'accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée.

- Sur la demande en paiement au titre des charges et frais de recouvrement :

1 ) Sur les charges impayées :

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des

immeubles bâtis dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux

mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments

d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Suivant l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel

est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

L'article 14-2 de cette loi prévoit que : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi,

le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans

suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence

de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce

montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le

syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.

IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux ».

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement : 1° de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;

4° des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;

5° des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. ['] ».

L'article 36 de ce même décret prévoit que sauf stipulation contraire du règlement de

copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par

le syndic au copropriétaire défaillant.

Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des

copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement

ordonné par la loi selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et

exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- un relevé de propriété ;

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 octobre 2021, 18 juillet 2022, 10

août 2023 et 13 septembre 2024 portant approbation des comptes des exercices des 1er janvier

au 31 décembre 2020 à 2023, des budgets prévisionnels des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2023 à 2025 ;

- des appels de fonds ;

- un décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2020 au 10 juillet 2025 ;

- deux jugements du tribunal de proximité de Martigues en date des 29 mars 2016 et 18 juin 2020 aux termes desquels la société intimée a été condamnée à verser la somme de 1 021,86 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 avril 2015 et celle de 2 138,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 janvier 2020.

La société A.C.C. n'ayant pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, les décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété,

n'est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées dès lors qu'elles sont

justifiées.

Or, le solde de charges au titre de l'année 2019 d'un montant de 38,78 euros mentionné

dans le décompte n'est nullement justifié par les pièces produites par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, la société A.C.C. justifie avoir procédé à plusieurs virements. Cependant,

le premier paiement de 800 euros réalisé le 17 octobre 2024 ne comporte aucune affectation de

sorte qu'il s'impute sur les sommes dues les plus anciennes et ainsi, la condamnation issue du

jugement du tribunal de proximité de Martigues du 18 juin 2020. En revanche, les virements

postérieurs réalisés les 24 mai, 9 juillet et 26 septembre 2025 comportent tous un libellé affectant les paiements aux charges de copropriété du dernier trimestre 2024 et des premier, deuxième, troisième et quatrième trimestre 2025. Aussi, ces paiements doivent être pris en considération à l'exception de la somme de 53,06 euros correspondant au paiement du quatrième trimestre 2025, l'appel de charge correspondant n'étant pas inclus dans la créance sollicitée par le syndicat des copropriétaires.

Au regard de ces éléments, les charges de copropriété dues pour la période du 1er avril

2020 au 10 juillet 2025, impayées par la société A.C.C., s'élèvent à la somme de 1 031,78 euros.

2 ) Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit un décompte des frais qu'elle impute

à la société A.C.C. présentant un solde de 6 665,98 euros qui porte sur la période du 30 janvier

2020 au 14 juillet 2025 avec une reprise de solde de 4 688,59 euros.

Il verse aux débats :

- une lettre de mise en demeure datée du 26 avril 2024 ;

- trois factures d'inscription d'hypothèque non datées ;

- une inscription d'hypothèque en date du 24 mai 2024 sur la base d'une mise en demeure d'un

montant de 6 940,68 euros ;

- une facture de transmission du dossier à un auxiliaire de justice pour assignation non datée ;

- une facture de suivi de dossier par avocat comportant la mention 'exécution du jugement du

18 juin 2020".

Ainsi, la plupart des frais mentionnés dans le décompte ne sont pas justifiés et ne peuvent être mis à la charge de la société A.C.C.

Par ailleurs, les factures produites non datées ne peuvent pas plus être imputées à la société A.C.C. dans le cadre de cette instance car il est impossible de considérer qu'elles concernent les charges impayées pour la période du 1er avril 2020 au 10 juillet 2025.

Quant à la facture de suivi de dossier par avocat, elle comporte la mention 'exécution du jugement du 18 juin 2020" qui exclut qu'elle se rapporte aux charges de copropriété impayées, objet de la présente instance.

Seules demeurent justifées la lettre de mise en demeure du 26 avril 2024 et l'inscription

d'hypothèque du 24 mai 2024.

Toutefois, la cour relève que la lettre de mise en demeure du 26 avril 2024 n'est nullement mentionnée dans le décompte de frais produit par le syndicat des copropriétaires et

l'inscription d'hypothèque est facturée à hauteur de 267,60 euros, sans justificatif, alors même

que le bordereau mentionne des droits à hauteur de 8 euros.

Eu égard ces explications, les frais de poursuite intégrés par le syndicat des copropriétaires dans sa demande au titre des charges de copropriété peuvent être évalués à la

somme de 8 euros.

Dès lors, il convient de condamner la société A.C.C. à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par Maître [N] [W], ès qualité

d'administrateur provisoire, la somme de 1 039,78 euros au titre des charges de copropriété et

frais impayés pour la période du 1er avril 2020 au 14 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à

compter du 29 avril 2024, date de présentation de la lettre de mise en demeure.

Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef.

- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et en indemnisation du préjudice subi :

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au

paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du

retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 de ce code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard

dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à

compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans

constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont

il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance,

le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Le jugement déféré doit donc être confirmé de ce chef.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné la société A.C.C. à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par Maître [N] [W], ès qualité d'administrateur provisoire, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700

du code de procédure civile, outre les dépens.

L'équité commande de faire application de ces mêmes dispositions en cause d'appel et de condamner la société copropriétaire à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés pour sa défense.

Succombant à l'instance, la société A.C.C. devra, en outre, supporter les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,