CA Aix Provence, 4 juin 2026, RG 23/09621

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/253

N° RG 23/09621

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLU3F

[C] [B]

C/

S.D.C. [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Emmanuelle CORNE

Me Claude LAUGA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de [Localité 2] en date du 23 Mai 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02764.

APPELANTE

Madame [C] [B]

née le 19 Mai 1951 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

S.D.C. de la Résidence '[Adresse 2]'

sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET ATHEOS, au capital de 7.500 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 443 569 025, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 6], prise elle-même en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

représentée par Me Claude LAUGA membre de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de GRASSE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 18 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme PERRAUT, conseillière a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffiere auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Lors de l'assemblée générale du 6 avril 2021 de la copropriété [Localité 1], sis [Adresse 3] à [Localité 7] (06), les résolutions n°22 à 24-7 portant sur la réalisation de travaux d'étanchéité sur 'les toitures terrasses' des bâtiments A, C et D, de ladite copropriété, ont été adoptées. Chaque bâtiment a fait l'objet de votes distincts.

Mesdames [K], [J], [T], [B] et monsieur [M], copropriétaires, ont voté contre ces résolutions.

Estimant que ce vote par charges par bâtiment ne respectaient pas le règlement de copropriété, ils ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 17 juin 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de GRASSE, en annulation de ces résolutions.

Par jugement contradictoire du 23 mai 2023, le tribunal a :

- débouté mesdames [K], [J], [T], [B] et monsieur [M] de toutes leurs demandes ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], de sa demande de condamnation au titre d'une procédure abusive ;

- rejeté le surplus ;

- condamné mesdames [K], [J], [T], [B] et monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

- sur la demande d'annulation des résolutions critiquées :

- l'article 13 du règlement de copropriété prévoyait que 'les charges générales seraient réparties entre les copropriétaires, au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les bâtiments' ;

- quand bien même le règlement de copropriété ne prévoyait pas que les toitures terrasses étaient des parties communes spéciales, celui-ci établissait néanmoins le principe d'une répartition des charges en fonction des quotes-parts possédées dans chacun des bâtiments de la copropriété ;

- il était logique et légitime que les votes afférents à ces charges ne soient ouverts aux copropriétaires qu'en fonction de leur propriété dans les bâtiments en cause ;

- les requérants contestaient la présence de ces quatre bâtiments sur la base de l'état descriptif de division en page 2 qui exposait que la copropriété était de 'un bâtiment en facade, (. . .) élevé sur sous-sol' ;

- pour autant, le règlement de copropriété indiquait bien parmi ses titres, au delà de l'article 13 précité, un 'c)' intitulé 'Bâtiments', pour répartir les charges et frais relatifs aux parties communes ;

- de plus, la photographie satellite produite aux débats revèlait que certes la copropriété était physiquement un immeuble d'un bloc mais son toit montrait trois bandes séparant l'immeuble en quatre zones distinctes, ce qui légitimait la division retenue dans le règlement de copropriété qui prévalait, l'état descriptif de division ne faisant qu'exposer matériellement la consistance des lieux ce qui n'empêchait en rien de créer une division des zones de l'immeuble pour organiser son administration ;

- le moyen des requérants portant sur la répartition des votes était infondé ;

- sur le défaut de mise en concurrence concernant le prestataire désigné pour effectuer les travaux litigieux :

- le tribunal considérait que les circonstances de l'espèce suf'saient à caractériser une mise en concurrence effective pour les travaux discutés ;

- en conséquence, les irrégularités pointées par les requérants n'étaient pas retenues et leurs demandes d'annulations seraient rejetées.

Suivant déclaration reçue au greffe le 19 juillet 2023, Mme [B] a interjeté appel de cette décision visant à la critiquer en toutes ses dispositions excepté en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par conclusions transmises au greffe par RPVA le 26 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour :

- à titre principal : d'infirmer le jugement rendu en ce qu'elle a été déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n°23 à 23-7 (relatives au bâtiment C) ;

et statuant à nouveau,

- prononce l'annulation des résolutions n°23 à 23-7 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2021 ;

- à titre subsidiaire : d'infirmer le jugement rendu en ce qu'il a considéré qu'une mise en concurrence effective avait été réalisée ;

et statuant à nouveau :

- prononce l'annulation des résolutions n° 23-2, 23-3, 23-4, 23-5, 23-6 et 23-7 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2021 ;

- en tout état de cause :

- confirme le jugement en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- infirme le jugement en ce qu'elle a été condamnée au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- statuant à nouveau et y ajoutant :

- déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes;

- condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel et à verser à Mme [B] à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dispense Mme [B] de toute participation à cette condamnation ainsi qu'à la dépense commune des frais de procédure.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

- la toiture-terrasse de l'immeuble constitue une partie commune générale à l'ensemble de l'immeuble ;

- le financement des travaux a été réparti selon une clé de répartition 'charges bâtiment', non prévue au règlement de copropriété s'agissant des travaux afférents à la toiture de l'immeuble;

- l'état descriptif de division porte sur un bâtiment ;

- le juge n'a pas le pouvoir de créer de toutes pièces des parties communes spéciales afin de pallier les lacunes ou les insuffisances du règlement de copropriété ;

- le règlement de copropriété a créé des charges spéciales aux articles 14,16 et 18, en fonction de leur nature (escalier, tapis, ascenseur, chauffage et eau froide), dont l'étanchéité de la toiture de l'immeuble ne fait pas partie, en fonction du bloc concerné de l'immeuble (A, B, C ou D) pas plus qu'il n'est fait mention de charges spéciales auxdits blocs dans l'état descriptif de division ;

- il n'existe qu'un seul bâtiment et la couverture de celui-ci constitue une partie commune générale, il en résulte que :

* l'ensemble des copropriétaires devaient participer au vote de l'ensemble des résolutions intéressant les travaux d'étanchéité des 3 bâtiments, A, C et D ;

* le financement des travaux devait être réparti entre l'ensemble des copropriétaires ;

- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2021 est nul en ce que :

* les votes des copropriétaires ont été décomptés par bâtiments ;

* leurs voix n'ont pas été décomptées selon leurs tantièmes généraux ;

- en l'absence de parties communes spéciales aux différents blocs l'ensemble des copropriétaires devaient prendre part au vote des décisions concernant la réfection de la toiture et non uniquement les copropriétaires dans ces différents blocs ;

- la mise en concurrence effective des devis n'a pas été réalisée ;

- elle était obligatoire à partir de 1 000 euros pour les marchés et contrats ;

Par conclusions transmises le 18 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce que les requérants ont été déboutés de leurs demandes et infirmer le jugement en ce qu'il a été débouté de sa demande de condamnation au titre d'une procédure abusive et statuant à nouveau, qu'elle :

- déboute Mme [B] de ses demandes ;

- condamne Mme [B] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamne Mme [B] à lui payer la somme de 10 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

- la [Adresse 5] est composée de plusieurs bâtiments et soumise au statut de la copropriété suivant règlement établi les 16 et 22 octobre 1968 ;

- en application de l'article 12 les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales, au terme d'articles 14, 16 et 18 du règlement de copropriété ;

- l'article 13 organise la répartition : les charges générales relatives à la conservation et l'entretien des bâtiments ;

- lors de l'assemblée générale de l'assemblée générale du 1er février 2021 les travaux d'étanchéité ont été votés pour le seul bâtiment B ;

- la réfection de l'étanchéité des toitures terrasses a été votée lors de l'assemblée du 6 avril 2021, bâtiment par bâtiment (A, C et D) ;

- la mise en concurrence a été effectuée et plusieurs devis ont été établis ;

L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur la demande d'annulation des résolutions n°23 à 23-7 de l'assemblée générale du 6 avril 2021 :

L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article de la loi du 10 juillet 1965, dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L'article 22 de ladite loi précise que I.-Le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. (...)

L'article 6-2 prévoit que les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

L'article 6-4 ajoute que l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

En l'espèce, aux termes des résolutions 23 à 23-7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2021, seuls les copropriétaires du bâtiment C ont participé aux votes relatifs à la réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse du bâtiment C, dans lequel Mme [E] divorcée [B] est propriétaire (principe de la réalisation des travaux, choix de l'entreprise et du budget, mandat donné au conseil syndical pour choisir l'entreprise, souscription d'une assurance dommage-ouvrage, désignation d'un coordinateur sécurité et protection santé pour la phase réalisation et honoraires du syndic).

L'état descriptif de division de l'immeuble intégré au règlement de copropriété comporte en son article 2, page 2, la description de l'immeuble en ces termes : Un bâtiment en façade sur la [Adresse 6] élevé en sous-sol d'un rez-de-chaussée et de huit étages (...).

Les parties communes, article 3, en page 12 et 13 sont définies comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage d'un copropriétaire déterminé.

Elles comprennent notamment :

(...)

Les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles...

L'article 12 en page 100, définit les charges générales comme celles comprenant toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales, aux termes des articles 14,16, et 18 du présent règlement...

c) Bâtiment :

Les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction telles que :

Les frais de réparations de toutes nature, grosses ou menues à faire aux gros murs, à la toiture...

L'article 13 stipule que les charges seront réparties entre les copropriétaires au prorata de leur quote-part de copropriété contenus dans les bâtiments.

Les charges spéciales prévues aux articles 14, 16 et 18 auxquelles se réfère l'article 12 sont celles correspondant à l'entretien des escaliers, tapis et ascenseur (article 14), aux frais de chauffage (article 16) et aux charges d'eau froide (article 18).

Il s'évince de ces dispositions que le règlement de copropriété a créé des charges spéciales dont la toiture de l'immeuble et son étanchéité ne font pas partie.

Au surplus il n'est prévu aucune répartition des charges spéciales en fonction du bloc de l'immeuble concerné (A, B, C ou D). Il n'est pas non plus fait mention de charges spéciales dans l'état descriptif de division. La seule référence aux 'bâtiments' au pluriel, figure à l'article 13 du règlement de copropriété.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cet article n'institue pas des charges par bâtiment.

Contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, et au vu du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, il existe un seul et même bâtiment. La couverture de celui-ci, constitue une partie commune générale.

Le règlement de copropriété ne comporte pas de spécialisation des charges relatives à la toiture.

L'ensemble des copropriétaires auraient dû participer au vote de l'ensemble des résolutions relatives aux travaux d'étanchéité des 3 bâtiments A, C et D. Le financement des travaux aurait dû être réparti entre l'ensemble des copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété..

C'est à tort que le syndic a estimé qu'il s'agissait de charges spéciales. Les seules charges spéciales sont visées aux articles 14, 16 et 18 parmi lesquelles les frais relatifs à la réparation de la toiture ne figurent pas, ces derniers étant visés expressément dans les charges communes générales.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté Mme [E] divorcée [B] de ses demandes.

Il conviendra de prononcer l'annulation des résolutions n°23 à 23-7 de l'assemblée générale du 6 avril 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ces textes, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, il n'est pas démontré d'intention de nuire de la part de Mme [V] divorcée [B] d'autant que ses prétentions ont été déclaré's bien fondées.

La procédure d'appel ne peut être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit d'agir, étant précisé que le syndicat des copropriétaires succombe.

Il conviendra de confirmer le jugement entreprise en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, à l'encontre de cette dernière.

Sur le frais et dépens :

L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné Mme [E] divorcée [B] aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sera condamné à supporter les dépens de première instance et d'appel.

Il serait inéquitable de Mme [E] divorcée [B] conserve la charge de ses frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic sera condamné à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle sera dispensée de toute participation à cette condamnation ainsi qu'à la dépense commune en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS :