CA Aix Provence, 4 juin 2026, RG 21/07842

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2026

Rôle N° RG 21/07842 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHQWP

S.A.R.L. IMODIM

C/

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copie exécutoire délivrée

le : 04 juin 2026

à :

Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE

Me Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 09 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03974.

APPELANTE

S.A.R.L. IMODIM

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Liza SAINT-OYANT, avocat au barreau de MARSEILLE

et assistée de Me Géraldine GARCIN-PEIFFERT, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

LA DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

représentée par le Directeur régional en exercice des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur

qui élit domicile en ses bureaux sis [Adresse 2]

représentée par Me Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 09 Avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère rapporteure

Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026,

Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 juillet 2013, la société Imodim a fait l'acquisition d'une villa située à [Localité 1] (Alpes-Maritimes) [Adresse 3] au prix de 1 800 000 euros.

Estimant que la valeur du bien immobilier avait été sous-évaluée, l'administration fiscale a procédé à une première procédure de rectification, laquelle a été annulée par suite d'une erreur dans la procédure.

Une seconde proposition de rectification a ainsi été émise le 6 octobre 2016 sur la base d'une valeur vénale de 2 470 000 euros et les rehaussements ont été mis en recouvrement le 30 septembre 2019 à hauteur de 39 731 euros incluant la somme de 4 958 euros au titre des intérêts de retard.

La réclamation formée par la société Imodim a été rejetée le 20 mai 2020.

La société a assigné l'administration fiscale le 23 juillet 2020 devant le tribunal judiciaire de Grasse afin d'annulation de la décision de rejet.

Par jugement en date du 9 avril 2021 le tribunal a :

- dit que la procédure de redressement poursuivie à l'encontre de la société Imodim est régulière,

- débouté la société Imodim de l'ensemble de ses demandes,

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

- condamné la société Imodim aux entiers dépens de l'instance

*

Par acte du 27 mai 2021 la société Imodim a interjeté appel du jugement.

*

Par dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 19 juillet 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Imodim (SARL) demande à la cour de :

Vu les articles 666 et 1727 du code général des impôts,

Vu les articles L17 et L57 du livre des procédures fiscales,

Vu le bulletin officiel des impôts, et notamment le BOI-RFPI-PVI-20-10-20,

Vu les actes et les pièces produits par la Société I.M.O.D.I.M,

- réformer le jugement rendu le 9 avril 2021 par la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Grasse, en toutes ses dispositions, en ce qu'il a conclu à déclarer la procédure de redressement régulière, et à débouter la SARL Imodim de l'ensemble de ses demandes,

- recevoir la SARL Imodim en son appel et la déclarer bien fondée,

- prononcer l'irrégularité de la procédure de redressement pour violation des dispositions de l'article L57 du LPF,

- prononcer le dégrèvement des impositions supplémentaires mises à la charge de la Société I.M.O.D.I.M à hauteur de 39.731 euros,

- ordonner le remboursement des impositions correspondantes déjà acquittées, soit la somme soit la somme de 39.731 euros,

- condamner l'administration à verser au requérant la somme de 2.000 € hors taxes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en application de l'article R 207-1 du livre des procédures fiscales, ceux d'appel distraits au profit de la SELARL Lexavoué [Localité 2], représentée par Maître Romain Cherfils, avocat aux offres de droit.

*

Par dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 9 septembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'administration des finances publiques, représentée par la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches du Rhône, demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris notamment en ce qu'il déboutait la société Imodim de l'intégralité de ses demandes,

- allouer à l'administration des finances publiques une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner l'appelant aux entiers dépens.

*

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la régularité de la procédure :

La société Imodim conteste la régularité de la procédure en faisant valoir qu'en application de l'article L.57 du livre des procédures fiscales l'administration fiscale doit motiver sa proposition de rectification, ce qui n'est pas le cas en l'espèce dès lors qu'elle ne comporte aucune précision sur l'état intérieur des maisons utilisées comme termes de comparaison au moment de leur acquisition.

L'administration fiscale souligne au contraire que la proposition de rectification cite pour chacun des termes de comparaison et pour le bien contrôlé, leur localisation, leur consistance, leur situation juridique ainsi que les références de l'acte et sa date de publication foncière, de sorte que la proposition de rectification est suffisamment motivée.

Sur ce, aux termes de l'article L.57 alinéa premier du livre des procédures fiscales « l'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler des observations ou de faire connaître son acceptation ».

Lorsque l'administration fiscale entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification du redressement, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires.

En l'espèce, le bien acquis par la société Imodim le 18 juillet 2013 consiste en une maison individuelle située sur la commune de [Localité 1] (Alpes-Maritimes) [Adresse 3], construite en 1989 sur un terrain d'une superficie de 4 251 m², cadastré BS numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et 133 lot n°7.

La proposition de rectification note également qu'il s'agit d'une villa construite en béton, qui comporte deux niveaux et qui dispose d'une surface habitable de 267 m², comprenant onze pièces principales, une cuisine et trois salles de bains, un garage et une cave, ainsi qu'une terrasse de 33 m² et une piscine d'une surface de 74 m². L'administration fiscale précise que le bien était libre de toute occupation. Le prix de 1 800 000 euros rapporté à la surface habitable correspond à un prix de 6 742 euros/m².

L'administration fiscale a justifié sa proposition de rectification à la hausse après comparaison avec d'autres biens dont la vente est intervenue en 2011 et 2012, comportant une surface habitable comprise entre 200 et 260 m², de même catégorie cadastrale (4), construits entre 1970 et 1985 et dont le terrain a une superficie comprise entre 2 500 et 5 200 m².

Dans sa réponse aux observations du contribuable, l'administration fiscale précise que les quatre termes de comparaison proposés correspondent à toutes les ventes répondant aux critères de similarité représentatifs du bien en cause, issues de l'application « Patrim » consultable par l'ensemble des contribuables, et elle relève que la société Imodim n'oppose aucun autre terme de comparaison qui serait plus pertinent et de nature à remettre en cause la valeur du mètre-carré habitable arrêté par l'administration.

Le seul grief formulé par la société Imodim au titre d'un défaut de motivation de la proposition de rectification procède d'une insuffisance de description de l'état intérieur des biens proposés par l'administration fiscale comme termes de comparaison, alors qu'elle souligne avoir engagé pour sa part des travaux pour un montant total de 760 007 euros.

Pour autant, si l'article L.57 susvisé impose à l'administration fiscale une obligation de motivation de sa proposition de rectification, incluant qu'elle communique au contribuable des biens intrinsèquement similaires, cette obligation n'impose pas un descriptif précis de l'état intérieur des biens immobiliers, étant relevé au demeurant qu'il ne ressort pas des éléments communiqués aux débats que l'administration fiscale aurait pu être en possession de ces informations, notamment dans le cadre de la consultation de l'application « Patrim » qu'elle précise être accessible au public.

Ainsi, au regard des éléments précis et détaillés communiqués par l'administration fiscale, tant dans sa proposition de rectification du 6 octobre 2016 que dans sa réponse aux observations du contribuable du 6 juin 2017, la proposition de rectification doit être considérée comme suffisamment motivée, de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la procédure de redressement poursuivie à l'encontre de la société Imodim était régulière.

Sur l'évaluation du bien immobilier :

La société Imodim conteste l'insuffisance de prix stipulé dans l'acte de vente, la méthode utilisée, la pertinence des termes de comparaison invoqués, la faiblesse du nombre de termes de comparaison ainsi que la date d'évaluation de la valeur vénale retenue.

Elle soutient qu'elle n'a aucun lien de dépendance ou pouvoir de contrôle sur le vendeur et que le bien a été négocié dans le cadre du jeu de l'offre et de la demande. Elle ajoute que la méthode d'évaluation utilisée par l'administration fiscale n'est pas adaptée au cas particulier et est basée sur des termes de comparaison qui ne sont pas intrinsèquement similaires, notamment en ce qui concerne l'état de vétusté des biens.

Elle souligne qu'elle a dû engager des frais importants de remise en état de la villa et qu'il n'a pas été tenu compte de la qualité de construction et de l'emplacement géographique à proximité d'une départementale.

Enfin, la société Imodim met en exergue la faiblesse du nombre de termes de comparaison et souligne le contexte économique à la date d'évaluation de la valeur vénale du bien en juillet 2013.

L'administration fiscale réplique qu'au visa de l'article 17 du livre des procédures fiscales elle peut rectifier le prix ou l'évaluation du bien servant de base à la perception d'une imposition et elle rappelle que pour déterminer la valeur vénale d'un bien il convient de procéder à des comparaisons tirées de la vente, en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit.

Elle fait ainsi valoir qu'en l'espèce, eu égard aux caractéristiques de la maison en cause et aux termes de comparaison, le prix de 1 800 000 euros paraît insuffisant.

Elle souligne au contraire la pertinence de la méthode d'évaluation utilisée et la pertinence des termes de comparaison eu égard à l'état d'entretien des biens immobiliers, à la qualité de construction, et à leur emplacement géographique.

Elle conteste à cet égard la valeur probante de la convention de travaux produite par la société Imodim et précise que la valeur vénale doit être appréciée à la date du fait générateur de l'impôt, soit à la date d'enregistrement de la vente (22 août 2013).

Sur ce, aux termes de l'article L.17 du livre des procédures fiscales « en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L.55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou les déclarations ».

La valeur vénale réelle d'un immeuble correspond ainsi au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte-tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve avant la survenance du fait générateur de l'impôt.

L'administration fiscale effectue un contrôle de l'évaluation faite par les redevables à partir de mutations portant sur des immeubles de caractère comparable. Seule la singularité d'un bien, pour lequel aucune référence similaire n'existerait sur le marché immobilier, peut justifier le recours à d'autres méthodes au regard de l'impossibilité de procéder par comparaison.

En l'espèce, l'administration fiscale, qui ne prétend pas se fonder sur des termes de comparaison identiques, a basé son évaluation sur tous les biens situés sur la commune de [Localité 1], dans un rayon de trois kilomètres, selon les critères rappelés ci-dessus.

Il ressort ainsi de cette comparaison que le prix au mètre-carré des quatre mutations intervenues à proximité se situe entre 7 600 euros/m² pour la plus basse et 10 591 euros/m² pour la plus haute, soit en tout état de cause un prix supérieur à celui de 6 742 euros/m² correspondant au bien acquis par la société Imodim.

La proposition de rectification relève à cet égard que le 17 juillet 2012, soit un an auparavant, a été vendu un bien situé également [Adresse 3], sur la même section cadastrale, construit en 1984. S'agissant d'une villa en béton, d'une superficie légèrement inférieure ((233 m²) bien que possédant un terrain plus grand (5 183 m²), le prix au mètre-carré ressort à 10 086 euros/m², soit un différentiel important avec le bien en cause.

Les circonstances invoquées par la société Imodim pour arguer d'une valeur correspondant au prix du marché, à savoir notamment une construction en béton, la proximité d'une route départementale, ne sont pas des éléments caractérisant une singularité particulière du bien de nature à exclure la méthode retenue et à justifier le prix de cession.

De plus, la société Imodim se prévaut des travaux effectués et produit en cause d'appel diverses factures et des copies de chèques en paiement en pièce 17.

Pour autant, ces travaux, qui s'apparentent à des travaux d'embellissement et d'amélioration, (huisseries, piscine, peinture) et ne concernent pas la structure ou la solidité du bâtiment, ne sont pas de nature à justifier la sous-évaluation du prix de vente.

Au demeurant, la société Imodim, qui n'a pas produit ni sollicité d'expertise, ne communique pas davantage de pièce permettant d'évaluer le bien au moment de son achat ou de nature à attester que son état justifiait le prix de 1 800 000 euros dans le contexte des négociations immobilières.

Enfin, elle ne démontre pas que le mois de juillet 2013 correspond à un contexte économique peu favorable, se contentant de procéder par affirmation.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Imodim de sa demande d'annulation de la décision de rejet rendue par l'administration fiscale le 20 mai 2020 considérant qu'il n'est pas fait obligation à l'administration fiscale de communiquer des biens identiques à titre de comparaison, ce qui au demeurant constitue une preuve impossible dans une zone résidentielle où l'habitat n'obéit pas à des règles de standardisation, et considérant que la société Imodim ne justifie pas de la singularité du bien acquis.

Sur les frais et dépens :

La société Imodim, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens d'appel, recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et sera condamnée à payer à l'administration fiscale la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS