TJ 97411, 26 mai 2026, RG 24/02265

/ REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/02265 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZIC
NAC : 50A

JUGEMENT CIVIL DU 26 MAI 2026

DEMANDEUR

M. [Y] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Mme [S] [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Christine LACAILLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :26.05.2026
Expédition délivrée le :
à Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES
Me Christine LACAILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Sophie PARAT, Juge,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge,
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 804 du C.P.C.

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 24 Mars 2026.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 26 Mai 2026.

JUGEMENT :Contradictoire,du 26 Mai 2026, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte introductif d'instance du 23 juillet 2024, Monsieur [Y] [R] a fait assigner Madame [S] [D] en nullité d'une promesse de vente.

Au soutien de sa demande, Monsieur [R] expose qu'il a souhaité faire l'acquisition d'un bien situé [Adresse 3] à la Saline, appartenant à la SCI CARIBOU gérée par Madame [S] [D] ;

que les parties ont signé une promesse de vente le 5 février 2022 ;

qu'il a versé une indemnité d'immobilisation de 13.250 euros, encaissée le 11 mai 2022 ;
que la date prévue pour la réitération par acte authentique n'a pas pu être respectée, son notaire ayant souhaité la rédaction d'un compromis de vente, en raison de zones d'ombres sur les limites et la superficie du terrain ;

que, malgré diverses demandes faites auprès de Madame [D], il n'a pu avoir les informations permettant de lever ces incertitudes ;

qu'ainsi, il a été amené à informer Madame [D] de sa volonté de se rétracter de la vente par courrier du 10 juillet 2023 et l'a mise en demeure de lui restituer la somme de 13.250 euros ;
que par courrier du 8 août 2023, Madame [D] a refusé de le rembourser.

Monsieur [R] fait valoir que la notification de la promesse de vente n'a pas été faite dans les conditions prévues par l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
qu'ainsi, le délai de rétractation n'a jamais commencé à courir, lui conservant ainsi la faculté de se rétracter à n'importe quel moment ;
qu'en outre, durant le délai de rétractation, aucun versement ne peut être exigé comme le précise l'article L.271-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Monsieur [R] fait valoir, par ailleurs, que le fait qu'au moment de la signature du contrat Madame [D] n'avait pas communiqué l'entièreté des informations concernant les limites et la superficie de la parcelle, constitue une réticence dolosive et, à tout le moins, une erreur qui a vicié son consentement.

Aussi, Monsieur [R] demande, à titre principal, la nullité du contrat du 5 février 2022 suite à sa rétractation du 4 juillet 2023 ainsi que la restitution de la somme versée de 13.250 euros et la condamnation de Madame [D] à la payer la somme de 30.000 euros pour avoir méconnu l'article L.271-2 du Code de la construction et de l'habitation.

A titre subsidiaire, il demande la nullité du contrat pour dol, et, plus subsidiairement, pour vice du consentement tiré de l'erreur.

Au titre de la responsabilité extracontractuelle de Madame [D], Monsieur [R] demande sa condamnation à lui payer les sommes de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et de 3.797,50 euros en réparation de son préjudice financier.

Enfin, il réclame la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Madame [D] réplique que Monsieur [R] avait la possibilité de se rétracter et de renoncer à la vente sans aucune justification dans le délai légal de 10 jours à compter de la signature de la promesse synallagmatique de vente du 5 février 2022 ;
qu'il y a implicitement renoncé.

Madame [D] fait valoir que l'application de l'article L.271-1 du Code de la construction doit être écartée dès lors qu'il n'est nullement établi que le bien objet de la promesse de vente avait vocation à un usage d'habitation ;
que la finalisation de l'acte authentique ne s'effectuera pas mais la promesse de vente reste valablement formée entre les parties et la somme de 13.250 euros lui restera acquise.

Par ailleurs, elle soutient qu'il n'y a eu ni dol ni vice du consentement ;
que Monsieur [R] a visité la parcelle ;
qu'elle lui a transmis le PLU, l'étude topographique et les anciens documents du géomètre ;
que Monsieur [R] était entouré par un architecte et un notaire.

Madame [D] conclut au débouté des demandes formulées par Monsieur [R].

Reconventionnellement, elle demande sa condamnation à lui payer la somme de 265.000 euros, montant de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente et celle de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

ET SUR QUOI

Il est constant que, suivant promesse de vente signée le 5 février 2022, la SCI CARIBOU, représentée par sa gérante, Madame [D], s'est engagée à vendre à Monsieur [R] un terrain à bâtir d'une superficie de 725m2 situé [Adresse 4] à La Saline pour le prix de 265.000 euros ;

que la promesse de vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 4 août 2022 ;

qu'une indemnité d'immobilisation de 13.250 euros était versée par Monsieur [R] le jour de la promesse, indemnité devant être conservée par le vendeur à titre de dommages et intérêts en cas de défaillance de l'acquéreur ;

que, par courrier du 4 juillet 2023, Monsieur [R] a déclaré se rétracter et a demandé à Madame [D] la restitution de l'indemnité d'immobilisation, ce qu'a refusé cette dernière.

A titre liminaire, il convient d'observer que Monsieur [R] a assigné Madame [D] à titre personnel et non en sa qualité de gérante de la SCI CARIBOU, ce qui se conçoit pour les demandes formulées à titre subsidiaire, puisqu'est invoquée une faute personnelle de la gérante, mais constitue une fin de non recevoir pour défaut de qualité en ce qui concerne la demande relative à la rétractation et à ses conséquences.

L'action ne sera pas déclarée irrecevable dès lors qu'en défendant personnellement sans contester sa mise en cause, Madame [D] a accepté implicitement le débat judiciaire en son nom propre.

En revanche, il convient de constater que la demande de nullité pour rétractation est mal dirigée et doit l'être contre Madame [D] en qualité de gérante de la SCI CARIBOU.

En droit, la promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur du bien immobilier sur le prix proposé par l'acheteur, ce dernier disposant d'un délai de rétractation pour refuser l'achat.

Aux termes de l'article de l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ;
que l'absence de notification ou de notification régulière ne rend pas la promesse de vente nulle mais empêche le délai de rétractation de courir ;
que la jurisprudence est constante sur ce point.

En l'espèce, cette notification n'ayant pas eu lieu, le délai de rétractation n'a pas couru à l'égard de Monsieur [R].

Dès lors, il convient d'acter sa demande de rétractation et de condamner Madame [D], en qualité de gérante de la SCI CARIBOU à lui restituer la somme de 13.250 euros.

Par ailleurs, l'article L.271-2 du Code de la construction et de l'habitation dispose que, lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L.271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel aucun versement à quelque titre que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sous peine d'une amende de 30.000 euros.

Cette amende ne saurait bénéficier à Monsieur [R], lequel, néanmoins, peut prétendre à des dommages et intérêts s'il démontre l'existence d'un préjudice.

Monsieur [R] n'est pas un professionnel de l'immobilier et pas davantage Madame [D].

Vraisemblablement, ni l'un ni l'autre n'avaient connaissance des dispositions de l'article L.271-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, le contrat signé était une promesse et non un compromis de vente et engageait la venderesse à fournir toutes les informations utiles à l'acquéreur dont le notaire estimait que la nature juridique du chemin traversant le bien n'était pas précisée et qui ne l'a pas été malgré un échange de courriels entre les notaires respectifs, ce qui a empêché la signature de l'acte authentique à la date prévue.

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Cette incertitude à laquelle s'est ajoutée le versement d'une indemnité injustifiée a nécessairement causé un préjudice à Monsieur [R] qu'il convient d'arbitrer à la somme de 8.000 euros.

Du fait de la condamnation de Madame [D] au titre de la demande principale, sa demande reconventionnelle sera rejetée ainsi que les demandes formulées par Monsieur [R] au titre de la responsabilité extracontractuelle de Madame [D].

L'équité commande en la cause d'allouer à Monsieur [R] la somme de 3 .000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS