TJ 97411, 21 mai 2026, RG 25/00596

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00596 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGWU

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 21 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

A.S.L. LES COTEAUX DE [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 4] ([Localité 3])
représentée par Mme [A] [Z] (Présidente)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [W]
[Adresse 2]
[Localité 4] ([Localité 3])
comparante en personne
Monsieur [U] [W]
[Adresse 2]
[Localité 4] ([Localité 3])
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mars 2026

DÉCISION :

Contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE
Par requête enregistrée en date du 25 juillet 2025, l’Association Syndicale Libre « LES COTEAUX DE [Localité 3] » représentée par sa présidente en exercice, Madame [A] [Z], a sollicité la comparution de Madame [W] [N] et Monsieur [W] [U] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis pour obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 1.175 euros en principal outre celle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
La présidente de l’ASL expose que les époux [W] ont fait l’acquisition en 2018 d’un lot au sein du lotissement les COTEAUX DE [Localité 3], qu’ils refusent de payer les charges de copropriété s’élevant à 1.175 euros pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025, que les charges leur incombant antérieures au 1er janvier 2023 ont été annulées, que les relances amiables sont demeurées vaines.
La tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice s’est soldée par un constat de carence établi le 3 février 2025.
Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à comparaître à l’audience du 18 septembre 2025.
A la demande des époux [W] l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 novembre 2025, puis à celle du 19 février 2026, puis à celle du 19 mars 2026, date à laquelle elle a été retenue.
A l’audience du 19 mars 2026, l’Association Syndicale Libre « LES COTEAUX DE [Localité 3] » était dûment représentée par sa présidente en exercice, Madame [A] [Z], munie d’’un mandat de représentation.
Il est demandé au tribunal de :
DIRE et JUGER que Madame [N] [W] et Monsieur [U] [W] sont membres de plein droit de la copropriété « LES COTEAUX DE [Localité 3] »
CONDAMNER Madame et Monsieur [W] au paiement des charges, soit la somme actualisée à hauteur de 1.730 € TTC incluant les charges de l’année 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 et des intérêts statutaires de 1% par mois jusqu’au parfait paiement,
CONDAMNER Madame et Monsieur [W] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts outre les frais de procédure engagés par l’ASL soit 601,65 euros.
A l’appui de ses prétentions, l’Association Syndicale Libre « LES COTEAUX DE [Localité 3] » représentée par sa présidente en exercice, Madame [A] [Z] souligne que les époux [W] bénéficient indûment des ouvrages collectifs du lotissement, se moquent des statuts et du règlement intérieur du lotissement et mettent à mal la trésorerie du lotissement du fait de leur comportement.
Madame [W] [N] et Monsieur [W] [U], comparants, indiquent qu’ils ont fait l’acquisition d’un lot dans le lotissement en 2018 mais qu’ils ne l’occupent que depuis le mois de décembre 2023, qu’ils ne veulent pas faire partie de l’ASL, qu’ils disposent de leurs propres équipements individuels, qu’ils n’ont pas besoin d’utiliser les équipements collectifs gérés par l’ASL, que dès lors ils n’ont pas à payer les charges que l’ASL leur réclame.
Après débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale
Aux termes de l’article L.442-1 du code de l’urbanisme, constitue un lotissement la division en copropriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.
L’association syndicale libre est obligatoire dans un lotissement neuf avec des espaces communs dont elle va assurer la gestion et l’entretien.
Les propriétaires de lots faisant partie de son périmètre ont l’obligation d’y adhérer et de régler les charges qui leur incombent.
En l’espèce, il a été créé au lieu-dit [Adresse 3] à [Localité 5] un lotissement baptisé « [Adresse 4] » comprenant neuf parcelles immatriculées DW179 à DW187, la parcelle DW178 ayant été acquise par les époux [W] en 2018.
L’Association Syndicale Libre « LES COTEAUX DE [Localité 3] » a été déclarée en préfecture le 21 janvier 2011.
L’article 1 des statuts de l’ASL stipule que seront de plein droit membres de l’ASL les titulaires de droits de propriété par le seul fait de leur acquisition pour quelle que cause ou à quel titre que ce soit.
Le même article précise que l’adhésion et le consentement exigé par l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 sur les associations syndicales libres, résultera de l’acquisition par toute personne physique ou morale de toute fraction de l’ensemble immobilier.
Du seul fait de l’acquisition du lot DW 178 les époux [W] sont devenus de plein droit membres de l’ASL LES COTEAUX DE [Localité 3] et ne peuvent pas décider de ne pas en faire partie parce qu’il l’ont décidé ainsi.
L’article 2 des statuts de l’ASL précise son objet, à savoir notamment l’entretien et la conservation des équipements d’intérêt collectif (station de relevage des eaux usées et eaux vannes du lotissement, des parties communes, voies d’accès et clôtures) la fixation du montant de la contribution des membres aux dépenses, la répartition des dépenses entre les membres de l’ASL, ainsi que le recouvrement et le paiement de ces dépenses.
A ce titre, l’ASL réclame aux époux [W] la somme de 1.730 euros au titre des charges impayées selon appel de fonds 2026 en date du 04/03/2026 et des appels de fonds intermédiaires.
Monsieur [U] [W] refuse de payer la moindre charge au motif qu’il peut s’affranchir des équipements communs gérés par l’ASL.
S’agissant des boites aux lettres, il avait été décidé lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2018 qu’elles devaient être remplacées, un mail daté du 4 juillet 2020 ayant été adressé à chaque propriétaire pour leur faire savoir que les nouvelles boites aux lettres avaient été préposées pour être scellées, que les anciennes allaient être jetées à la poubelle, chaque propriétaire devant s’acquitter de la somme de 75 euros contre remise des deux clés de la nouvelle boîte aux lettres.
Monsieur [U] [W] qui n’a aucune raison objective à opposer à la décision de l’assemblée générale ne peut sauf à faire preuve d’enfantillage s’accrocher à son ancienne boîte aux lettres, alors que le regroupement de l’ensemble des boites aux lettres en un lieu unique, à l’entrée du lotissement, n’a pour seul but que de faciliter le travail du facteur.
S’agissant de la gestion des poubelles, le règlement intérieur du lotissement précise que chaque propriétaire dispose d’une poubelle grise et jaune, à entreposer dans le local poubelle à l’entrée du lotissement, chaque propriétaire devant assurer à tour de rôle l’entretien du local poubelles selon un calendrier établi en début d’année par l’ASL.
Monsieur [U] [W] ne peut s’affranchir des règles concernant l’organisation et le fonctionnement du lotissement, les droits et obligations des copropriétaires, le règlement intérieur s’imposant à l’instar des statuts à l’ensemble des propriétaires, aux motifs qu’il dispose de ses propres poubelles, qu’il n’a pas besoin d’utiliser le local poubelle, alors que la vie en lotissement suppose à minima le respect des règles communes.
S’agissant de l’assainissement des eaux usées, au visa des articles L.1331-1 du Code de la santé publique et L.2224-10 du Code général des collectivités publiques, le raccordement à un réseau d’assainissement collectif est obligatoire quand : le réseau public de collecte des eaux usées est établi sous la voie publique, l’immeuble concerné à accès à cette voie publique, l’immeuble est situé sur une parcelle de la zone d’assainissement collectif où sera assurée la collecte des eaux usées.
Il a été précisé lors de la construction du lotissement (pièces constitutives du lotissement du 29/06/2007) qu’il existe un réseau d’assainissement des eaux usées sur le « chemin neuf » contigu à l’entrée du lotissement auquel les 9 lots seront raccordés, qu’il sera nécessaire de réaliser une station de relevage et une conduite de refoulement sera nécessaire pour remonter les eaux usées sur le « chemin neuf » que la conduite de refoulement et la station de relevage seront gérées et entretenues par les propriétaires des lots du lotissement.
Il existe cinq cas de dispense de raccordement dont le cas où l’immeuble est difficilement raccordable et dispose d’une installation d’assainissement des eaux usées domestiques autonome (fosse septique)
En l’espèce, le lotissement comprend un réseau des eaux usées auquel toutes les parcelles du lotissement sont raccordées, y compris celle des époux [W], ainsi qu’une pompe de relevage situé en contrebas du lotissement dont la fonction est de récolter les eaux usées de tous les lots pour les refouler vers le « chemin neuf » se trouvant sur la partie haute du lotissement et les évacuer via le réseau d’assainissement se trouvant sous la chaussée.
Le plan produit du réseau d’assainissement des eaux usées du lotissement démontre que le raccordement au réseau du lot appartenant aux époux [W] n’a posé aucune difficulté particulière.
Dès lors, les époux [W] ne pouvant prétendre à aucune dispense doivent se raccorder au réseau d’assainissement du lotissement dans les plus brefs délais, sous peine de pénalités pouvant être réclamées par la commune, mettre hors d’usage leur fosse septique actuelle et contribuer financièrement aux frais d’entretien de la station de relevage et de la conduite de refoulement.
Au vu de tout ce qui précède, Madame [W] [N] et Monsieur [W] [U] seront condamnés solidairement à payer à l’Association Syndicale Libre « LES COTEAUX DE [Localité 3] » représentée par sa présidente en exercice, Madame [A] [Z], la somme de 1.730 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024, date de la mise en demeure.
Sur la demande de dommages et intérêts
L’Association Syndicale Libre « LES COTEAUX DE [Localité 3] » représentée par sa présidente en exercice, Madame [A] [Z] sollicite la condamnation des époux [W] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le non-paiement des charges par les époux [W] a mis à mal la trésorerie de l’ASL et l’a contrainte de différer les travaux d’entretien ou de réparation votés en assemblée générale (remise en état de la clôture côté chemin neuf démolie lors d’une sortie de route d’un véhicule, réparation de la station de relevage)
Il sera alloué à L’Association Syndicale Libre « LES COTEAUX DE [Localité 3] » représentée par sa présidente en exercice, Madame [A] [Z], en réparation de son préjudice, la somme de 500 euros au paiement de laquelle Madame [W] [N] et Monsieur [W] [U] seront condamnés solidairement.
Sur les frais de procédure
L’Association Syndicale Libre « LES COTEAUX DE [Localité 3] » représentée par sa présidente en exercice, Madame [A] [Z] sollicite la condamnation des époux [W] au paiement de la somme de 601,65 euros au titre des « Frais engagés par la copropriété »
Il sera alloué à l’ASL la somme de 289,22 euros au titre du coût de la signification de la requête devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis, signifiée aux époux [W] le 17 novembre 2025 et sa demande sera rejetée pour le surplus.
Sur les dépens
Madame [W] [N] et Monsieur [W] [U], parties perdantes, auront à supporter solidairement la charge intégrale des dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Madame [W] [N] et Monsieur [W] [U] à payer à l’Association Syndicale Libre « LES COTEAUX DE [Localité 3] » représentée par sa présidente en exercice, Madame [A] [Z] les sommes suivantes :
1.730 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024, date de la mise en demeure,500 euros à titre de dommages et intérêts,289,22 euros au titre des frais de poursuite,
DEBOUTE l’Association Syndicale Libre « LES COTEAUX DE [Localité 3] » représentée par sa présidente en exercice, Madame [A] [Z] du surplus de ses demandes,
CONDAMNE solidairement Madame [W] [N] et Monsieur [W] [U] aux dépens.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mise à disposition au greffe de la juridiction le 21 mai 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE