TJ 97411, 21 mai 2026, RG 25/00481

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 25/00481 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HL3G
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 21 Mai 2026

DEMANDERESSE

Mme [L] [T] [Z] venant aux droits de Monsieur [D] [N]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Marius henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CHARCUTERIE DES EAUX [Localité 2] CHEZ [U]
Enregistrée sous le numéro SIRET 753 225 457, prise en la personne de son gérant
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Anissa SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 23 Avril 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 21 Mai 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Isabelle SOUNDRON, 

Copie exécutoire à Me Marius henri RAKOTONIRINA délivrée le :21.05.2026
Copie certifiée conforme à Maître Anissa SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS délivrée le :21.05.2026

EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, Madame [L] [Z] a fait assigner la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 28 septembre 2023, résilié de plein droit à compter du 30 octobre 2025,ordonner l’expulsion sous astreinte de la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » et de tous occupants de son chef,condamner la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » à lui verser à titre de provisions la somme de 6.194, 31 € correspondant aux loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation de 2.261, 92 € par mois, jusqu’à libération définitive,condamner la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » aux entiers dépens et à la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 28 septembre 2023 à la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » pour un loyer mensuel de 1.130, 96 € hors charges.
Suite aux défaillances constatées, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 30 septembre 2025, demeuré infructueux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 4 février 2026, la société «Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » reconnaît le principe et le montant de la dette ainsi que l’absence de paiement les causes du commandement dans le délai imparti mais souligne qu’elle a entrepris toutes les démarches utiles pour apurer la dette, désormais réglée.
Elle soutient qu’il n’y a dès lors plus de trouble manifestement illicite susceptible de permettre au juge des référés d’intervenir.
A titre subsidiaire elle sollicite le bénéfice de délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [L] [Z] a indiqué être opposé à l’octroi de délais et maintient l’intégralité de ses demandes, ramenées s’agissant de la demande de provision à la somme de 4.978, 46 €, dans ses conclusions notifiées électroniquement le 4 mars 2026.

A l’audience du 23 avril 2026, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

SUR CE,

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Madame [L] [Z] a fait délivrer à la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » le 30 septembre 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 6.730,05 €, selon décompte arrpeté au 1er septembre 2025, étant précisé que ce commandement de payer visait exprésement la clause résolutoire prévue au bail.
Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Au commandement était annexé le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués.
Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [L] [Z] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la défenderesse conclut qu’elle a totalement apuré sa dette et produit pour en justifier copie de trois ordres de virement, dont un non signé, pour une somme totale de 9.600 €, documents qui demeure insuffisante pour retenir un apurement totale de la dette locative dès lors que les loyers courants s’ajoutent mensuellement.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer initial. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
L’indemnité d’occupation due par la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U]» depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du dernier décompte produit par Madame [L] [Z] dans le cadre de ses dernières conclusions, l'obligation de la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » au titre des loyers et charges échus et impayés à la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable, à hauteur de 4.978, 46 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-1 du code du commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » invoque des difficultés conjoncturelles et temporaires de trésorerie mais assure ne pas vouloir se soustraire aux obligations du bail ni abandonner l’exploitation de son commerce.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] », la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de lourdes conséquences économiques.

Aussi, il y a lieu d’accorder à la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » des délais de six mois pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précises du dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l'échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 31 octobre 2025

Le maintien dans les lieux de la société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] » en dépit de la résiliation du bail causerait encore à Madame [L] [Z] un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 31 octobre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société « Charcuterie des Eaux [Localité 2] – Chez [U] », qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS