TJ 97411, 21 mai 2026, RG 26/00122

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 26/00122 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HP2M
NAC : 34G

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 21 Mai 2026

DEMANDERESSES

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par son syndic, la Société ARC EN CIEL
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [H] [O]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Non représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 23 Avril 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 21 Mai 2026 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Isabelle SOUNDRON, 

Copie exécutoire à Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES délivrée le : 21.05.2026
Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [O] est propriétaire des lots n°15 et 57 au sein de la [Adresse 1], sise [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2026, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ARC-EN-CIEL, a fait assigner Monsieur [H] [O] devant la Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, afin de voir :
CONDAMNER Monsieur [H] [O] à payer les sommes de :✓558, 24 € au titre des provisions non encore échues,
✓7.763, 89 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au dernier exercice de l’année et des frais de poursuite, assorti des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025,
✓2.000 € de dommages et intérêts,
✓108, 50 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
ORDONNER la capitalisation des intérêts,DEBOUTER les défendeurs de toutes autres demandes, plus amples ou contraires,CONDAMNER Monsieur [H] [O] à payer la somme de 1.302 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que Monsieur [H] [O] n’a pas réglé l’intégralité des charges de copropriété et que le 25 septembre 2025, une sommation de payer leur a été signifiée pour une somme de 5.866, 21 €.
Aucune régularisation n’est intervenue et son compte copropriétaire est débiteur de 8.322, 13 € à la date du 17 mars 2026.
A l’audience du 23 avril 2026, Monsieur [H] [O], assigné à étude le 23 mars 2026 n’était ni présent, ni représenté. A l’issue de l’audience, le juge a informé le demandeur que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré de charges

En vertu des dispositions de deux premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

En application des dispositions de l'article 10-1 de la même loi :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire de la [Adresse 1] du 3 novembre 2022 que les comptes d’exercice clos le 30 juin 2022 ont été approuvés par l’ensemble des copropriétaires présents ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

Selon le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire annuelle du 30 octobre 2023, les comptes d’exercice clos le 30 juin 2023 ont été approuvés par une majorité des copropriétaires présents ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Selon le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire annuelle du 4 novembre 2024, les comptes d’exercice clos le 30 juin 2024 ont été approuvés par une majorité des copropriétaires présents ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Selon le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire annuelle du 27 novembre 2025, les comptes d’exercice clos le 30 juin 2025 ont été approuvés par une majorité des copropriétaires présents ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027.

Le relevé de compte copropriétaire, daté du 17 mars 2026, fait apparaitre que Monsieur [H] [O], propriétaire des lot n°15 et 57 au sein de la [Adresse 1], ne s’est pas acquitté du paiement de l’ensemble de ses charges, malgré la mise en demeure datée du 25 septembre 2025.

Ledit relevé de compte de copropriétaire, seul décompte signifié au défendeur, fait apparaitre un solde débiteur de 8.322, 13 €, incluant les sommes relevant de l'application des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précités.

En l’espèce, Monsieur [H] [O], régulièrement assigné, n’a pas fait connaître de contestation.

Il y a lieu de constater que le relevé de compte copropriétaire arrêté au 17 mars 2026 (pièce n°17) fait figurer à la date du 8 septembre 2025 un montant de 1.302 € avec la référence « Avocat [T] – Ass ».

La facture d’honoraire établie à cette même date, qui sera prise en considération au titre des frais irrépétibles, ne saurait être comptabilisée deux fois. Il y a lieu de la retirer du relevé des sommes dues par le défendeur

Au vu de ces considérations ce dernier sera condamné au paiement de la somme totale de 7.020, 13 € (8.322, 13 – 1.302) au titre des provisions non encore échues et des charges de copropriété impayées arrêtées au dernier exercice de l’année et des frais de poursuite, selon décompte arrêté au 17 mars 2026, assorti des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025.

Sur les frais de recouvrement
Il est sollicité la condamnation de Monsieur [H] [O] au paiement d’une somme de 108, 50 € au titre des frais de recouvrement, justifié par la facture d’honoraire du 19 septembre 2024. Mais le relevé de compte copropriétaire arrêté au 17 mars 2026 (pièce n°17) inscrit déjà à cette date à charge de Monsieur [O] le règlement de ladite facture qui ne saurait être comptabilisée deux fois.
La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite la condamnation de Monsieur [H] [O] au paiement de dommages et intérêts au motif que sa carence aurait contraint les autres propriétaires à lui en faire l’avance et causé au syndic des difficultés de trésorerie.

Il sera toutefois relevé que le préjudice allégué, que le calcul des intérêts au taux légal permet de prendre en considération, n’est pas justifié par la moindre pièce, de sorte qu’il convient de rejeter cette demande.

Sur les dépens et les frais

Monsieur [H] [O] sera condamné aux dépens.

L’équité commande de le condamner également à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1.302 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS