TJ 97411, 7 mai 2026, RG 26/00042

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00042 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNPZ

MINUTE N° :

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 07 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [T]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Mme [K] [U] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [B] [H] [V]
[Adresse 2][Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La [T] a donné à bail à Madame [V] [Z] [B] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] selon contrat du 24 juillet 2024, moyennant un loyer mensuel actualisé de 596,91 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 23 juin 2025, pour la somme en principal de 4.146,40 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 13 janvier 2026 délivré à "Etude", la [T] a fait assigner Madame [V] [Z] [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [Z] [B] [H] des lieux loués, ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 5] Publique si besoin est;
- la condamnation de Madame [V] [Z] [B] [H] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.057,83 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 589,92 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, payable à compter de la résiliation du bail, et ceci jusqu'à libération totale des lieux;
- sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 05 mars 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la [T], dûment représentée, a maintenu initialement l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.801,65 euros. Mais, compte tenu des actions sociales en cours, elle a indiqué ne pas s'opposer à la mise en place de délais de paiement.

Madame [V] [Z] [B] [H], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 14 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Il résulte de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l'espèce, la [T] justifie avoir signalé à la caisse d'allocations familiales (CAF) la situation d'impayés de loyers de Madame [V] [Z] [B] [H] par un courrier du 31 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2026 délivré à "Etude", conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le contrat de bail conclu le 24 juillet 2024 contient une clause résolutoire dans son article VIII indiquant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [V] [Z] [B] [H] le 23 juin 2025, pour la somme en principal de 4.146,40 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 04 août 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :
La [T] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [V] [Z] [B] [H] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 04 août 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :
La [T] produit un décompte démontrant que Madame [V] [Z] [B] [H] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 4.610,66 euros à la date du 05 mars 2026.

Madame [V] [Z] [B] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l'audience.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la somme de 4.610,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 05 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 4.146,40 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort des éléments du débat que la dette devrait diminuer compte tenu de l'action sociale en cours et compte tenu de la somme prêtée par les parents.

Dans ces circonstances et eu égard à l'accord des parties, il y a lieu d'accorder à Madame [V] [Z] [B] [H] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la [T] sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [V] [Z] [B] [H] et celle-ci sera condamnée à verser à la [T] une indemnité d’occupation mensuelle de 589,92 euros révisable, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Au regard de l'équité et des situations financières respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Madame [V] [Z] [B] [H] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La [T] sera donc déboutée de ce chef de demande.

Madame [V] [Z] [B] [H], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,