TJ 93008, 17 avr. 2026, RG 26/00894

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 96 11 43
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/00894 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4QMZ

Minute : 26/00488

EM

S.D.C. [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES
Représentant : Maître Julien DRAY de l’AARPI BDB ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [B] [Y]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Julien DRAY de l’AARPI BDB ASSOCIES

Copie délivrée à :
Mme [B] [Y]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX ;

par Mme Souad CHILLAOUI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois
Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2026
tenue sous la présidence de Mme Souad CHILLAOUI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois
assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 2] - représenté par Administrateur provisoire la SELARL AJ ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3], désignée en cette qualité par ordonnance rendue par M le Président du Tribunal Judiciaire de Bobigny le 13.11.2024
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/002952 du 30.05.2025)
représentée par Maître Julien DRAY de l’AARPI BDB ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [B] [Y], domiciliée : chez Mme [M] [G], [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [Y] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 5].

Le 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, pris en la personne de Maître [H] [D] demeurant [Adresse 7], a fait assigner Mme [B] [Y] devant le tribunal de proximité d'AULNAY SOUS BOIS aux fins de paiement des charges de copropriété et lui a demandé de la condamner à lui payer :
• la somme de 8 907.76 euros, au titre des charges impayées;
• la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
• la somme de 39.35 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• les entiers dépens ;
• dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 février 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [B] [Y] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte ayant fait l'objet d’une remise à étude, Mme [B] [Y] ne comparaît pas.

L'affaire est mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

• Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] verse notamment aux débats:
– un relevé de propriété attestant de ce que Mme [B] [Y] est propriétaire des lots 22752, 20931, [Localité 2][Adresse 8] situés [Adresse 5] ;
– un décompte daté du 1er juillet 2025 ;
– les appels de fonds ;
– les procès-verbaux de décision de l'administrateur judiciaire des 27 aout 2018, 26 octobre 2020, 3 octobre 2022, 9 mai 2023, 6 octobre 2023 et 31 mars 2025, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme [B] [Y] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 8 920.73 euros (hors frais).

La juge ne pouvant statuer ultra petita, il convient, en conséquence, de condamner Mme [B] [Y] au paiement de la somme de 8 907.76 euros, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2025 incluses.

• Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Mme [B] [Y] seule, la somme de 39.35 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Mme [B] [Y] sera condamnée à payer la somme de 39.35 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

• Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires

Mme [B] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS