TJ 93008, 28 mai 2026, RG 25/02998

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 28 MAI 2026 DE REVOCATION DE L’ORDONNANCE DE LA CLÔTURE

Chambre 5/Section 2

Affaire : N° RG 25/02998 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2FOI
N° de Minute : 26/00863

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA RESIDENCE [Etablissement 1] BOIS : [Adresse 1], représenté par son Administrateur provisoire Me [I] [S] de la SELARL AJ ASSSOCIES, désigné en cette qualité par Ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY le 14/11/2023
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEUR

DNID - DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, en qualité de curateur à la succession vacante de : [D] [U] [L] né le 01/01/1946 et décédé le 16/02/2017 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 23 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [U] [L] est décédé le 16 février 2017.

Il était de son vivant copropriétaire en indivision avec son épouse Madame [R] [L] des lots 22492, 20751 et 21650 au sein de la [Adresse 5] [Adresse 6], [Adresse 7], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance du 30 septembre 2024, le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY a déclaré vacante la succession de [D] [U] [L], nommé en qualité de curateur le service du domaine en la personne du Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), et donné au curateur tous les droits et pouvoirs prévus aux articles 809-2 à 810-12 du code civil, et 1342 à 1353 du code de procédure civile.

La SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [I] [S], a été désignée depuis le 14 novembre 2023 en qualité d’administrateur provisoire du syndicat principal de la copropriété [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [I] [S], a fait assigner le service du domaine pris en la personne du Directeur de la DNID, désigné le 30 septembre 2024 en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [D] [U] [L], aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des prétentions et des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la DNID n'a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 5 mai 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 23 octobre 2025.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, puis prorogée à plusieurs reprises pour être rendue par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

Vu les dispositions de l’article 803 du code de procédure civile ;

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [I] [S], ne verse aucun document officiel, selon le bordereau des pièces annexé à son assignation, sur la propriété des lots auxquels se rattachent les charges réclamées dans le cadre du présent litige, pour la période afférente à ces charges.

Or il convient de remarquer, à la lecture des pièces versées aux débats par le syndicat demandeur, que de précédentes condamnations judiciaires mentionnaient les époux [L] comme débiteurs solidaires, et se référaient à des matrices cadastrales qui précisaient que Monsieur [D] [U] [L], né le 1er janvier 1946, était copropriétaire en indivision avec son épouse Madame [R] [L] née en 1951, des lots 22.492, 20.751 et 21.650 au sein de la [Adresse 9]. En particulier, un relevé de propriété en date du 27 février 2018 mentionne en qualité de propriétaires en indivision de ces lots les deux époux.

Ainsi, si actuellement la DNID a été désignée curateur à la succession vacante de [D] [U] [L], aucune explication n’est donnée dans l’assignation et aucune pièce ne fait état de la qualité éventuelle à défendre de Madame [R] [N] épouse [L], qui était également copropriétaire en indivision des mêmes lots, et qui demeure éventuellement redevable, en cette qualité, des charges de copropriété qui font l’objet du présent litige. Par ailleurs, aucun document ne fait état d’un éventuel décès de Madame [R] [N] épouse [L].

Enfin, les pièces versées aux débats, notamment les relevés de compte et les appels de fonds, sont adressés uniquement à « Monsieur [L] [Q] », ou à « Monsieur ou Madame [L] [Q] » sans que le présent Tribunal puisse établir un lien suffisant avec Monsieur [D] [U] [L], dont la succession a été déclarée vacante, puisque les pièces versées aux débats sont partiellement contradictoires et ne permettent pas d’établir avec certitude qu’il s’agit de la même personne. Alors que les jugements indiquent Monsieur [D] [U] [L], l’acte de décès établi par la Mairie de [Localité 5] le 8 juillet 2024 indique que la personne décédée est Monsieur [D] [Q] [L] né le 1er janvier 1946 à [Localité 6] (Bénin), dont le père se nommait Monsieur [U] [L]. Dès lors, il conviendrait que le syndicat des copropriétaires clarifie l’état civil de la personne qui était copropriétaire des lots dont il réclame les charges impayées.

Au regard de ces éléments, la procédure n'est pas en état d'être jugée et il convient de révoquer l'ordonnance de clôture afin que le syndicat des copropriétaires s’explique sur ces éléments par voie de conclusions.

PAR CES MOTIFS