TJ 93008, 4 juin 2026, RG 25/05907

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 JUIN 2026

Chambre 7/Section 1
AFFAIRE: N° RG 25/05907 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3EUC
N° de MINUTE : 26/00332

DEMANDEUR :

LE S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ,
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant

Madame [V] [W]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON,Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière.

DÉBATS

Audience publique du 09 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [I] et Mme [V] [W] sont propriétaires des lots 29, 61 et 114 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes en date du 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [N] [I] et Mme [V] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, afin de voir :
- condamner solidairement M. [N] [I] et Mme [V] [W] à lui payer la somme de 16775,22 euros au titre des appels impayés au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 13 971,20 euros et à compter du 21 octobre 2024 sur le surplus,
- condamner solidairement M. [N] [I] et Mme [V] [W] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement M. [N] [I] et Mme [V] [W] à lui payer la somme de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais de sommation de payer.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 16 décembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 9 avril 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

M. [N] [I] et Mme [V] [W], régulièrement assignés selon les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale,
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2022 et 2025,
-un décompte des impayés arrêté au 6 mai 2025 à la somme de 16 775,22 euros,
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 218,14 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner M. [N] [I] et Mme [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 557,08 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 6 mai 2025, appel du 6 mai 2025 inclus.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’un motif de solidarité, celle-ci ne sera pas retenue.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 13 923,20 euros et à compter du 21 octobre 2024, date de la sommation de payer, sur le surplus.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 170 euros,
-intérêts de retard d’un montant total de 134,60 euros
-frais de sommation de payer d’un montant total de 563,54 euros
-frais de constitution du dossier transmis à l’avocat d’un montant de 350 euros
Soit un montant total de 1 218,14 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi de deux lettres de mise en demeure pour lesquelles il lui sera attribué la somme de 50 euros, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire.

Les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Les intérêts de retard seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense de recouvrement.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, M. [N] [I] et Mme [V] [W] sont redevables de la somme de 50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de M. [N] [I] et Mme [V] [W], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [N] [I] et Mme [V] [W], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci ne comprendront pas les frais de sommation de payer dont il a été conclu précédemment que la preuve de leur utilité n’était pas apportée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS