TJ 93008, 28 mai 2026, RG 24/11797

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 MAI 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/11797 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2FSQ
N° de MINUTE : 26/00834

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE, SAS, représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

C/

DEFENDEURS

Monsieur [G] [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représenté

Madame [Q] [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de
l’ article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [U] et Madame [Q] [U] sont propriétaires des lots n°13, 46 et 47 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA AGENCE CENTRALE, a fait assigner Monsieur [G] [U] et Madame [Q] [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA AGENCE CENTRALE demande à la présente juridiction de :

- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 4.519,92 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 20 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire ;
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 5.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;
- condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’acte de signification de l’assignation à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [G] [U] et Madame [Q] [U] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 29 avril 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 23 octobre 2025.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

En l’absence de dossier de plaidoirie déposé à l’audience du 23 octobre 2025 ou ultérieurement, la décision a été prorogée au 5 février 2026, puis au 9 avril 2026 et au 28 mai 2026, et le greffe a envoyé le 15 janvier 2026, dans les suites du premier avis de prorogation un message électronique au conseil du demandeur afin que le dossier de plaidoirie soit déposé.

La décision a été rendue le 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] n’a produit aucune pièce à l’appui des demandes de son assignation.

En particulier, la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires des défendeurs, le décompte de la créance réclamée, les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes ou du budget prévisionnel des exercices au titre desquels les charges de copropriété sont réclamées, les appels de fonds adressés aux défendeurs, les justificatifs des frais et le contrat de syndic en vigueur au moment de l’introduction de l’instance n’ont pas été versés aux débats.

Malgré un avertissement au moment de la notification de l’ordonnance de clôture, puis un rappel à la date du délibéré initialement fixé au 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires en demande n’a pas produit les pièces visées par son assignation, le dossier de plaidoirie de son conseil n’ayant pas été transmis à la juridiction.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], qui ne justifie pas de sa créance et des sommes réclamées dans ses demandes, ne peut qu’être débouté de l’intégralité de ses prétentions.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS