TJ 93008, 28 mai 2026, RG 23/08116

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 MAI 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/08116 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YA3E
N° de MINUTE : 26/00838

DEMANDEUR

S.C.I. E.M.B, prise en la personne de ses représentants légaux M. [Q] [K] et Mme [H] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Alexandre KOENIG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2081

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCESIS [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet CITYA LAXE IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Sandrine JEAND’HEUR PITCHER de la SELARL JMB ASSOCIES,avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0694

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI E.M.B est propriétaire du lot n°8 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 17 mai 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 août 2023, la SCI E.M.B a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins, notamment, que soit prononcée l’annulation de ladite assemblée générale.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, la SCI E.M.B demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 25, 25-1 et 26,
Vu le décret du 17 mars 1967 et notamment ses articles 9 et 15,
Vu l’article 1240 du code civil,

- Recevoir la demanderesse en ses conclusions et les déclarer bien fondées ;
- Rejeter toutes conclusions contraires ;

ET EN CONSÉQUENCE,

- PRONONCER L’ANNULATION de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3], assemblée du 17 mai 2023 ;
- PRONONCER L’ANNULATION du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3], procès-verbal du 17 mai 2023 ;
- Ou, à titre subsidiaire,
o PRONONCER L’ANNULATION des résolutions 5, 13, 16, 17, 18, 19 et 20 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3], procès-verbal du 17 mai 2023 ;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic CITYA LAXE IMMOBILIER à verser la somme de 27 000 € à la société SCI E.M.B en réparation des préjudices subis de la violation du règlement de copropriété garantissant notamment à la SCI E.M.B la jouissance pleine et entière d’un droit de jouissance exclusif et particulier sur un terrain au droit de sa façade et aménagé en trottoir ;
o Le tout portant intérêt au taux légal ;
o Avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic CITYA LAXE IMMOBILIER à verser la somme de 10 000 € à la société SCI E.M.B du fait de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires ;
o Le tout portant intérêt au taux légal ;
o Avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic CITYA LAXE IMMOBILIER à verser la somme de 3 600 € à la société SCI E.M.B au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic CITYA LAXE IMMOBILIER aux entiers dépens ;

- MAINTENIR l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet CITYA LAXE IMMOBILIER (la SARL LAXE IMMOBILIER), demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 25, 25-1 et 26
Vu le décret du 17 mars 1967 et notamment ses articles 9, 14, 14-1, 15, 17-1, 64
Vu les pièces versées aux débats
Vu l’arrêt du 3 avril 2024 rendu par la Cour d’appel de [Localité 4]

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Bobigny de :

- Constater que le délai de convocation de 21 jours est parfaitement respecté ;

- Constater que la SCI E.M.B. a été correctement convoquée à l’assemblée générale des
copropriétaires du 17 mai 2023 ;

- Constater qu’est versé aux débats la feuille de présence signée relative à l’assemblée générale
des copropriétaires du 17 mai 2023 ;

- Constater qu’aucune irrégularité n’affecte la feuille de présence, ni la désignation du
président de séance ;

- Constater que la SCI E.M.B ne rapporte pas la preuve d’une quelconque incidence des
éventuelles irrégularités qui entacheraient la feuille de présence et la désignation du président de séance ;

- Constater que la SCI DU [Adresse 3] a vendu ses lots n°5 et 6 dépendants de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à la SCI SLML représentée par son gérant, Monsieur [J] [M] ;

- Constater que les règles de majorité ont bien été respectées lors des votes de résolutions de
l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2023 ;

- Constater l’absence de mauvaise foi ou de fait fautif imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet Citya Laxe Immobilier ;

- Constater que par arrêt du 3 avril 2024 la Cour d’appel de Paris a jugé que les travaux de réfection de l’allée de la copropriété du [Adresse 7], n’avaient pas été réalisés en violation de la consistance du lot appartenant à la SCI E.M.B, ni règlement de copropriété ;

Dès lors,

- Débouter la SCI E.M.B. de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause

- Condamner la SCI E.M.B. à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic, le cabinet Citya Laxe Immobilier, la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

- Condamner la SCI E.M.B. aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par la SELARL JMB ASSOCIES en application des dispositions de l’article 699 du Code de
procédure civile.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des moyens des parties aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 10 avril 2025.

L’affaire a ensuite été renvoyée à l’audience du 23 octobre 2025.

A l’issue de celle-ci, le jugement a été mis en délibéré au 15 janvier 2026, puis a été prorogé à plusieurs reprises pour être rendu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1) Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 mai 2023 en raison de la violation du délai de convocation de 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967

Vu les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception de la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2023, présentée le 17 avril 2023 à la SCI E.M.B.

Par conséquent, ce premier moyen ne pourra pas prospérer.

2) Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 mai 2023 en raison de la violation des règles sur la désignation du secrétaire de séance prévues par l’article 15 du décret du 17 mars 1967

Vu les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ;

Il résulte de la disposition réglementaire précitée que le secrétariat de l’assemblée générale est de droit assuré par le syndic, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Dès lors, la réglementation n’impose pas de procéder à un vote sur ce point.

En l’absence de décision contraire de l’assemblée générale, le fait que le syndic ait assuré le secrétariat de l’assemblée n’est pas susceptible d’entacher d’irrégularité l’assemblée générale et d’entraîner la nullité du procès-verbal en résultant.

Par conséquent, ce deuxième moyen ne pourra pas prospérer.

3) Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 mai 2023 en raison de l’absence de désignation d’un deuxième scrutateur en contradiction avec l’article 38 du règlement de copropriété

L’article 15, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 précise qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président et s’il y a lieu un ou plusieurs scrutateurs.

En application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 le règlement de copropriété s’impose à l’ensemble des copropriétaires, sous réserve de sa conformité aux prescriptions légales et réglementaires.

Il en résulte que, tant qu’une clause du règlement de copropriété n’a pas été réputée non écrite ou écartée par une décision de justice exécutoire, celle-ci demeure obligatoire et doit recevoir application.

En l’espèce, la SCI E.M.B verse aux débats le règlement de copropriété de l’immeuble, lequel prévoit en son article 38 la désignation de scrutateurs, et précise que ces fonctions doivent être remplies par deux membres élus de l’assemblée.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur ce moyen tiré de l’absence de désignation d’un deuxième scrutateur en contradiction avec le règlement de copropriété et alors qu’aucune impossibilité de désigner deux scrutateurs n’est prouvée.

En outre il convient de constater, sur cette question du nombre de scrutateurs, que l’article 38 du règlement de copropriété n’est pas contraire aux dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, de telle sorte qu’il doit recevoir application.

Or il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse qu’un seul scrutateur a été élu, en la personne de Monsieur [D] [C].

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le non-respect du règlement de copropriété sur ce point résulterait d’une impossibilité de désigner un second scrutateur faute de candidat.

A cet égard, le procès-vrebal de l’assemblée générale litigieuse ne mentionne aucune absence de candidature ayant empêché un vote sur ce point, alors que quatre autres copropriétaires étaient présents selon ce document.

Enfin, la démonstration d’un grief n’est pas nécessaire aux fins de solliciter l’annulation de l’assemblée générale pour ce motif.

Dans ces conditions, au regard du non-respect injustifié du règlement de copropriété prévoyant deux scrutateurs, l’assemblée générale litigieuse sera annulée.

Les autres moyens soulevés par la SCI E.M.B au soutien de sa demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale et de sa demande d’annulation de diverses résolutions de l’assemblée générale, qui sont dès lors surabondants, ne seront pas examinés.

4) Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI E.M.B à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de la violation du règlement de copropriété

La SCI E.M.B reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas faire respecter le règlement de copropriété et notamment le droit de jouissance exclusif et particulier qu’elle tient dudit règlement sur un espace au droit de sa façade, aménagé en trottoir, et ce en raison de travaux de réfection de l’allée de la copropriété ayant été réalisés en violation de la consistance de son lot.

La SCI E.M.B sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 27.000 euros à titre de dommages et intérêts, en exposant que :

- un jugement du 29 janvier 2020 rendu par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY l’a indemnisée à hauteur de 9.500 euros en considération de l’atteinte portée à la consistance de son lot, en raison de travaux votés en assemblée générale du 23 juin 2015 et engagés par le syndicat des copropriétaires ;

- le syndicat des copropriétaires n’ayant à ce jour jamais rétabli la demanderesse dans ses droits, laissant en conséquence son préjudice s’aggraver, se trouve dans l’obligation d’indemniser l’aggravation de ce même préjudice, toujours en considération de l’atteinte portée à la consistance de son lot telle que consacrée par le jugement précité, mais cette fois-ci pour la période postérieure à la période déjà indemnisée par le jugement du 29 janvier 2020, à savoir du 28 novembre 2019 jusqu’à la date des dernières conclusions notifiées par la SCI E.M.B, soit 54 mois à raison de 500 euros par mois, pour un préjudice total de 27.000 euros.

Sur ce :

En application de l’article 122 du code de procédure civile, la chose jugée est une fin de non-recevoir, à savoir un moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond.

Vu les dispositions des articles 480 du code de procédure civile et 1355 du code civil concernant l’autorité de la chose jugée ;

Selon cette dernière disposition légale, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, par un arrêt du 2 avril 2024 signifié le 24 juillet 2024, la Cour d’appel de Paris a infirmé le jugement du 29 janvier 2020 rendu par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY en ce qu’il a alloué à la SCI E.M.B la somme de 9.500 euros de dommages et intérêts, au motif que cette société est mal fondée à soutenir que les travaux de réfection de l’allée de la copropriété ont été réalisés en violation de la consistance de son lot et qu’elle en a subi un préjudice consécutif.

Ainsi, le fait générateur de nouveau invoqué par la SCI E.M.B dans le cadre du présent litige pour fonder son droit à indemnisation et sa demande consécutive d’allocation de dommages et intérêts, à savoir l’atteinte portée à son lot en raison de travaux votés en assemblée générale du 23 juin 2015 et engagés par le syndicat des copropriétaires, est inexistant selon l’arrêt définitif de la Cour d’appel de Paris en date du 2 avril 2024.

En l’absence de fait générateur, il ne peut y avoir de droit à indemnisation d’un prétendu préjudice consécutif, ou d’une prétendue aggravation de ce préjudice.

En outre et à titre surabondant, la Cour d’appel de Paris, dans ce même arrêt, a explicitement déclaré dans les motifs de sa décision que la SCI E.M.B ne se prévalait “d’aucun préjudice particulier, se contentant de dire que l’absence de trottoir la prive de jouissance paisible de partie commune à usage privatif car la zone n’est plus protégée du passage des voitures dans l’allée”.

La Cour d’appel de Paris ayant rejeté par un arrêt définitif la première demande de dommages et intérêts du fait des travaux de réfection de l’allée de la copropriété, qui avait déjà été formée par la SCI E.M.B à l’encontre du syndicat des copropriétaires dans le cadre du précédent litige entre les mêmes parties, la nouvelle demande de dommages et intérêts formée par la SCI EMB à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur la même cause sera déclarée irrecevable.

5) Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI E.M.B à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour résistance abusive

La SCI E.M.B, qui sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison d’une “résistance abusive à (la) rétablir dans ses droits, laissant (son) préjudice s’aggraver”, n’invoque aucun fondement textuel au soutien de cette demande, et ne justifie d’aucune résistance abusive du syndicat des copropriétaires puisque, ainsi qu’il a déjà été mentionné, l’absence d’atteinte à la substance du lot de copropriété de la SCI E.M.B, ainsi que l’absence de préjudice subi par celle-ci, ont déjà été jugés par un arrêt définitif de la Cour d’appel de Paris en date du 2 avril 2024.

En conséquence, cette demande supplémentaire de dommages et intérêts sera également déclarée irrecevable.

6) Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où chacune des parties succombe partiellement en ses prétentions, elles conserveront la charge de leurs dépens respectifs.

Par ailleurs, l’équité et les circonstances de la cause commandent de rejeter les demandes respectives des parties formées au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS