TJ 33063, 5 juin 2026, RG 25/03591

Du 20 mars 2026

5AA

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 25/03591 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3DYF

[K] [P]

C/

[F] [S], S.A.S.U. FONCIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 20 mars 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Céline MASBOU, Cadre-Greffière

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [P]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparant, représenté par Maître Jean-Marie PUYBAREAU (Avocat au barreau de BORDEAUX) substitué par Maître Antoine CUQ-GAIARDO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉFENDERESSES :

Madame [F] [S]
[Adresse 3]
[Localité 2]
ni comparante, ni représentée à l’audience

S.A.S.U. FONCIA
RCS de [Localité 3] n° 433690252
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représentée par Maître Marie-Anne BLATT (Avocate au barreau de BORDEAUX), substituée par Maître Miriam EL HAIMOUR (Avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier Ressort - Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 5 novembre 2024, Monsieur [K] [P] a conclu avec Madame [F] [S], par l’intermédiaire de l’agence immobilière FONCIA [Localité 3] mandatée en qualité de gestionnaire locatif, un contrat de bail portant sur un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant un loyer de 652,04 euros outre une provision mensuelle de 55 euros au titre des charges locatives.

Par acte délivré le 24 mars 2025, Monsieur [K] [P] a fait délivrer à Madame [F] [S] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs et de payer la somme de 2.121,12 euros au titre des loyers, aux fins de mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail.

Mettant en cause la responsabilité de la société FONCIA [Localité 3] pour avoir conclu ce bail alors que Madame [F] [S] était insolvable, ayant procédé à la résiliation du mandat et reprochant à l’agence de ne pas lui avoir rétrocédé des sommes perçues de la Caisse d’Allocations Familiales et dans le cadre de la Garantie Loyers Impayés, Monsieur [K] [P] a saisi le conciliateur de justice aux fins de tentative de conciliation avec la société FONCIA [Localité 3] ; le conciliateur a dressé le 12 mai 2025 un constat d’échec.

Par actes délivrés les 17 et 18 juillet 2025, Monsieur [K] [P] a fait assigner Madame [F] [S] et la société FONCIA [Localité 3] à l’audience du 6 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection, afin de faire constater que la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et défaut de paiement des loyers est acquise et obtenir notamment le prononcé de l’expulsion de Madame [F] [S], la fixation d’une indemnité d'occupation et leur condamnation solidaire au paiement des sommes lui étant dues.

Après deux reports à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 20 mars 2026.

Monsieur [K] [P], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :
- constater la résolution du bail d’habitation consenti à Madame [F] [S] à compter du 24 avril 2025 ;
En conséquence,
- ordonner l’expulsion de Madame [F] [S] ainsi que tout occupant introduit de son chef du logement qu’elle occupe au [Adresse 5] par commissaire de justice, lequel pourra se faire assister si nécessaire d’un serrurier et de la force publique ;
- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
- condamner Madame [F] [S] au paiement de tous les frais afférents à l’expulsion le cas échéant, et de garde meubles en résultant, et ce, jusqu'à la décision du juge de l'exécution statuant sur le sort des meubles ;
- condamner solidairement Madame [F] [S] et la S.A.R.L. FONCIA [Localité 3] à lui la somme de 2.828,16 euros au titre des loyers impayés jusqu’à la résolution du bail le 24 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer
- condamner solidairement Madame [F] [S] et la S.A.R.L. FONCIA [Localité 3] à lui payer la somme de 707,54 euros par mois entamé, assortie des intérêts au taux légal, au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant à partir du 1er mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux, montant provisoirement arrêté à 1.414,08 euros à date du 30 juin 2025
- condamner solidairement Madame [F] [S] et la S.A.R.L. FONCIA [Localité 3] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [F] [S] et la S.A.R.L. FONCIA [Localité 3] aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [K] [P] indique que Madame [F] [S] n’a jamais honoré le paiement de ses loyers et n’a pas justifié être assurée, malgré la délivrance du commandement du 24 mars 2025, ce qui emporte résolution du bail depuis le 24 avril 2025 et justifie son expulsion et sa condamnation au paiement d’indemnités d'occupation. Il indique que Madame [F] [S] a fourni un faux contrat de travail et de faux bulletins de salaire.
Il fait valoir que la société FONCIA [Localité 3] a manqué à son obligation de vérifier la situation financière de Madame [F] [S], alors qu’elle aurait dû être alertée par la demande d’assistance à des démarches administratives en vue de l’obtention de l’aide personnalisée au logement. Il lui reproche d’avoir manqué à son obligation de vigilance, et l’absence de vérification de la cohérence du dossier transmis. Il ajoute subir un préjudice puisque Madame [F] [S] n’a jamais réglé les loyers. Il fait valoir en outre que lorsqu’il a procédé à la résiliation du contrat de mandat, la société FONCIA [Localité 3] lui a indiqué que celle-ci prendrait effet au 31 janvier 2025, et qu’il s’est donc organisé pour une reprise de contrat par son nouveau gestionnaire au 1er février 2025, mais que lorsqu’il a demandé la mise en oeuvre de la Garantie de Loyers Impayés pour janvier 2025, la société FONCIA [Localité 3] lui a opposé que le contrat avait pris fin au 31 décembre 2024, ce qui a eu pour conséquence l’absence d’indemnisation au titre de la Garantie de Loyers Impayés car la locataire était déjà en impayé lors de la date d’effet du nouveau contrat. Il observe en outre que la société FONCIA [Localité 3] a reversé aux organismes concernés les montants perçus de la Caisse d’Allocations Familiales et de la Garantie de Loyers Impayés au lieu de les lui reverser. Il reproche en outre à la société FONCIA [Localité 3] sa mauvaise foi et estime donc que celle-ci doit être condamnée in solidum avec Madame [F] [S] au paiement des loyers impayés et des indemnités d'occupation.

Madame [F] [S], représentée par avocat à la première audience, et informée par le greffe du report de l’affaire à l’audience du 20 mars 2026, n'a pas comparu et n’était pas représentée à cette audience.

La société FONCIA [Localité 3], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :
- rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [K] [P] à son encontre
- débouter l’ensemble des demandes de parties présentées à son encontre
- condamner solidairement Madame [F] [S] et Monsieur [K] [P] à lui payer la somme de 3.000 euros chacun en application de l’article 700 du code procédure civile
- condamner solidairement Madame [F] [S] et Monsieur [K] [P] aux entiers dépens de l’instance et au paiement des frais éventuels d’exécution forcée de la décision à intervenir.
Elle indique s’en remettre à la sagesse de la juridiction s’agissant de l’appréciation des conditions légales et contractuelles de mise en oeuvre de la clause résolutoire invoquées par le demandeur.
Elle observe que l’intégralité des loyers impayés concerne la période postérieure à son mandat alors qu’elle n’exerçait plus de gestion effective et précise que la fin du mandat a bien pris effet au 31 décembre 2024, une erreur s’étant glissée dans un courriel adressé à Monsieur [K] [P] et la poursuite apparente de certaines écritures comptables résultant d’un dysfonctionnement administratif et de l’erreur matérielle, ultérieurement corrigées. Elle indique que l’obligation de payer les loyers incombe au seul locataire, que le mandataire n’est pas partie au contrat de bail et qu’en l’absence de solidarité aucune condamnation ne peut intervenir à son encontre. Elle conteste quoi qu’il en soit toute faute en observant qu’elle n’est tenue que d’une obligation de moyens et non de résultat s’agissant de la sélection du locataire et de l’étude de solvabilité. Elle indique avoir procédé aux vérifications de solvabilité conformément au pratiques habituelles, et en l’absence d’indice objectif révélant une fraude. Elle observe que la demande relative à l’aide personnalisée au logement a été faite postérieurement à la conclusion du bail, qu’elle ne constituait pas un indice d’insolvabilité et que durant sa période de gestion Madame [F] [S] a réglé les loyers. Elle conteste ainsi avoir commis une faute engageant sa responsabilité. Elle objecte en outre qu’aucun incident de paiement n’est survenu pendant sa gestion et qu’elle ne pouvait donc mettre en oeuvre la Garantie de Loyers Impayés, que la souscription d’une telle garantie auprès d’un tiers relève de critères propres à ce dernier, que la perte de chance alléguée est survenue hors sa période de gestion et qu’elle présente un caractère purement hypothétique. Au demeurant elle soutient que le préjudice allégué trouve uniquement sa cause dans le comportement de la locataire qui a fourni de faux documents et se maintient dans les lieux sans rien payer.

La juridiction a invité Monsieur [K] [P] à actualiser sa créance au jour des débats par voie de note en délibéré au plus tard le 24 avril 2026, et à préciser si Madame [F] [S] occupe toujours le logement.

Madame [F] [S] n’a pas répondu à l’invitation du service chargé d’établir le diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de comparution Madame [F] [S]

L’article 469 du Code de Procédure Civile prévoit que si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En l’espèce, Madame [F] [S] a comparu, représentée par avocat, à l’audience du 6 janvier 2026 et a été avisée du report de l’affaire à l’audience du 20 mars 2026, la juridiction étant sans nouvelle de son avocat. Madame [F] [S] ne comparaissant et n’étant pas représentée à cette audience, il convient de statuer par jugement contradictoire en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

La procédure est fondée, d’une part sur le défaut d’assurance, d’autre part sur le défaut de paiement des loyers.

En ce qui concerne ce second motif, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 21 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 mars 2025.
La procédure est donc régulière.

Sur la résiliation du bail

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. En outre le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du paragraphe 7 g) précité.

De plus il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, Monsieur [K] [P] a fait délivrer à Madame [F] [S] un commandement d’avoir à produire l’attestation de son assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 et de payer la somme de 2.121,12 euros au titre du reliquat des loyers et charges échus impayés de janvier à mars 2024.
Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail. Il reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 et les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il est régulier, il n’a pas été justifié par Madame [F] [S] dans le mois de la signification de cet acte ou depuis de la souscription de cette assurance et ses causes n'ont en outre pas été réglées dans le délai de six semaines de sa signification.
Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à la date du 25 avril 2025 ; il y a lieu d’ordonner la libération des lieux et d’autoriser l’expulsion, dès lors que selon la note en délibéré parvenue le 23 avril 2026, Madame [F] [S] est toujours occupante des lieux.
En outre, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, au montant du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail.
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur les loyers et les indemnités d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Les charges récupérables sont notamment celles liées à un service rendu en contrepartie de l’usage du logement, à l’entretien courant et petites réparations des parties communes. Le bailleur est en outre fondé à demander le remboursement des taxes et impôts dont le locataire profite directement telle la taxe d’ordures ménagères. Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, Monsieur [K] [P] justifie de l’obligation de Madame [F] [S] de régler le loyer et les charges au titre du bail qui lui a été consenti par acte du 5 novembre 2024.
Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour Madame [F] [S] de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Il résulte du décompte fourni par Monsieur [K] [P] par voie de note en délibéré demandée par la juridiction, qu’il est dû par Madame [F] [S] la somme de 10.605,60 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés de février 2025 à avril 2026 inclus.
En l’absence de preuve du paiement des loyers, charges et indemnités échus visés par ce décompte, Madame [F] [S] sera condamnée à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de mai 2026.

Sur l’action en responsabilité à l’encontre de la société FONCIA [Localité 3]

Selon l’article 1991 du même Code le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et l’article 1992 du Code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Il est constant que l’agent immobilier, intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions juridiques nécessaires à l’efficacité de la convention. Pour ce faire, il est ainsi astreint à des obligations de vérification, notamment de la réalité de la situation financière du preneur à bail, mais aussi de renseignement et de conseil à l’égard de son client, et peut être déclaré responsable de toutes fautes ou négligences dans l’exercice de sa mission susceptibles d’avoir causé tout ou partie des dommages subis par celui-ci. Cette obligation est une obligation de moyens et non de résultat.

En l’espèce Monsieur [K] [P] reproche à la société FONCIA [Localité 3] son manque de diligence dans la vérification de la solvabilité de la locataire alors que celle-ci a rapidement cessé de payer le loyer.

Il résulte des pièces produites que la société FONCIA [Localité 3] s’est fait remettre la copie de la carte nationale d’identité de Madame [F] [S], un contrat de travail en date du 4 décembre 2023 outre une attestation de travail de l’employeur en date du 3 octobre 2024 selon lequel Madame [F] [S] était embauchée depuis le 4 décembre 2023 en contrat à durée indéterminée, n’était ni en période d’essai, ni en période de préavis, ni en cours de licenciement, les bulletins de salaire de juillet à septembre 2024, une attestation d’hébergement sur l’honneur en date du 19 octobre 2024 de la mère de Madame [F] [S], Mme [L] [V], une attestation de rattachement de Madame [F] [S] à son foyer fiscal pour les revenus 2022/2023 2023/2024, un justificatif d’adresse de celle-ci et un avis d’imposition de la mère de Madame [F] [S] au titre des revenus 2023 confirmant le rattachement fiscal de Madame [F] [S] au foyer fiscal de Mme [L] [V] au titre de l’année 2023.
Le bail a été signé le 5 novembre 2024, les sommes appelées à hauteur de 1.763,58 euros à la signature du contrat et à la date de l’état des lieux d’entrée ont été réglées.

Monsieur [K] [P] voit dans l’attestation de loyer complétée en vue de l’obtention de l’aide personnalisée au logement un indice d’incohérence qui aurait dû conduire la société FONCIA [Localité 3] à être plus vigilant.
Cependant ce document n’a été complété que le 19 novembre 2024, soit après la signature du contrat. Si la demande de ce document a intrigué le bailleur qui indique avoir alors contacté l’employeur de Madame [F] [S] qui lui a précisé ne pas être l’employeur, la date de ce document est postérieure à la conclusion du bail, et il ne peut être utilement utilisé pour apporter la preuve de l’insuffisance des vérifications de la société FONCIA [Localité 3].
La circonstance que Madame [F] [S] ne fournisse pas d’avis d’imposition était cohérente avec une signature du bail en novembre 2024, un emploi n’ayant débuté qu’en décembre 2023 alors qu’elle était rattachée pour l’année 2023 au foyer fiscal de sa mère.

Monsieur [K] [P] ne fait pas valoir que les contrats de travail, attestation d’emploi et bulletins de paie présentaient des anomalies qui auraient dû conduire la société FONCIA [Localité 3] à procéder à des investigations plus poussées alors que celle-ci n’était pas tenue, en l’absence d’incohérences avérées, de se livrer à des investigations plus poussées.
De plus le jeune âge de la locataire ne pouvait faire présumer l’impossibilité d’accéder à un emploi lui procurant un revenu mensuel net imposable de l’ordre de 2.850 euros compte tenu des justificatifs produits qui ne présentaient pas par eux-mêmes les caractéristiques de faux.

Dans ces conditions la preuve d’un manquement de la société FONCIA [Localité 3] à son obligation de moyens n’est pas rapportée, et Monsieur [K] [P] ne peut prospérer en sa demande indemnitaire sur ce fondement.

Monsieur [K] [P] reproche en outre à la société FONCIA [Localité 3], en raison d’incohérence dans la gestion de son dossier, de l’avoir privé de la possibilité de bénéficier d’une Garantie de Loyers Impayés auprès du nouveau mandataire en charge de la gestion locative.

La juridiction observe que Monsieur [K] [P] ne produit pas le courrier de résiliation de contrat auprès de la société FONCIA [Localité 3] , dont il indique qu’il était à effet du 31 décembre 2024.
Pour autant dès lors que selon sa lettre de résiliation la date d’effet était au 31 décembre 2024, il lui appartenait de rechercher un nouveau mandataire immédiatement et ce n’est pas le courriel du 10 janvier 2025 mentionnant une date de fin au 31 janvier 2025 qui pouvait le conduire à rechercher dans l’urgence un nouveau mandataire.

Au demeurant il produit un bulletin d’adhésion auprès de SMA SA concernant le logement litigieux et mentionnant l’agence CITYA [Localité 6], signé par lui le 30 novembre 2024, ce qui tend à démontrer la conclusion d’un contrat antérieurement à la survenance du premier impayé.

Il ne démontre pas en outre un refus d’assurance ou de garantie imputable au défaut d’impayé intervenu postérieurement.

Dès lors il n’est démontré aucune faute imputable à la société FONCIA [Localité 3] en lien de causalité avec le préjudice résultant du défaut de Garantie de Loyers Impayés, tandis que celle-ci nonobstant les erreurs matérielles commises dans la gestion administrative du dossier n’était plus en charge de dossier à effet du 1er janvier 2025.

Monsieur [K] [P] sera donc débouté en ses demandes à l’encontre de la société FONCIA [Localité 3].

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens, exceptés les frais exposés au titre des demandes formées contre la société FONCIA [Localité 3], seront supportés par Madame [F] [S] partie perdante au procès. Les frais d’expulsion relèvent des frais de l’exécution forcée sur la charge desquels la présente juridiction n’a pas à statuer.

En outre, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Madame [F] [S] sera condamnée à payer à Monsieur [K] [P] la somme de 1.200 euros.

Monsieur [K] [P], qui succombe en ses demandes à l’encontre de la société FONCIA [Localité 3], sera condamné à lui verser une indemnité fixée en équité à 500 euros, aucun motif ne justifiant que Madame [F] [S] soit condamnée de ce chef au profit de la société FONCIA [Localité 3].

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS