TJ 75056, 4 juin 2026, RG 25/05616

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Madame [R]
Maître GUITTON
Maître RALITE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/05616 - N° Portalis 352J-W-B7J-DACOB

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 04 juin 2026

DEMANDERESSE
Madame [C] [O],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître RALITE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P583

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [R] [G] [V],
assisté par Maître GUITTON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1032 ( aide juridictionnelle totale n°2025-017603)
Madame [T] [R],
demeurant tous les deux [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 04 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05616 - N° Portalis 352J-W-B7J-DACOB
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 janvier 2013, à effet le 1er janvier 2013, [C] [O] a donné à bail à [S] [R] [G] GEDARA une chambre n°62, 6ème étage, dans un immeuble situé [Adresse 1], pour une durée d’un an, tacitement reconductible.

Par acte authentique du 9 juin 2017, [C] [O] a donné la nue propriété des lieux à [X], [H], [F], [W] et [D] [O], conservant l’usufruit pour elle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, [C] [O] a fait délivrer à [S] [R] [G] [V] et [T] [R] un congé pour vendre, à terme le 31 décembre 2024, avec offre de préemption au prix de 70.000 euros.

[S] [R] [G] [V] et [T] [R] sont demeurés dans les lieux et n’ont pas opté pour l’achat du bien immobilier.

Par exploit en date des 30 mai et 4 juin 2025, [C] [O] a fait délivrer à [S] [R] [G] [V] et [T] [R] une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 31 mars 2026, [C] [O], représentée, a maintenu ses demandes et sollicité de la juridiction qu’elle :
- constate la validité en la forme et au fond, du congé du 28 juin 2024;
- juge les locataires occupants sans droit, ni titre du logement depuis le 1er janvier 2025;
- déboute les défendeurs de leurs demandes,
- ordonne l’expulsion dans un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir de [S] [R] [G] [V] et [T] [R] et de tous les occupants de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, et le transport des meubles avec sommation de les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable ;
- condamne solidairement [S] [R] [G] [V] et [T] [R] à payer, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme de 347 euros à compter du 1er janvier 2025;
- condamne solidairement [S] [R] [G] [V] et [T] [R] à payer la somme de 10.000 euros correspondant au préjudice subi par l’impossibilité de céder le bien vide de toute occupation, somme à parfaire,
- condamne solidairement [S] [R] [G] [V] et [T] [R] aux dépens et à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;
- ordonne l’exécution provisoire du jguement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, [C] [O] expose que le congé est régulier en la forme, pour avoir été délivré par l’usufruitière bailleresse, munie d’un pouvoir de représentation des nus propriétaires indivisaires, identifiés dans le congé, et en considération de l’autorisation du juge des tutelles mineurs obtenue préalablement à la vente, par ordonnance du 18 février 2026 pour [D] [O], et au fond, compte-tenu de l’intention non contestable de vendre les lieux, d’ailleurs objets d’une offre d’achat acceptée par la demanderesse. Elle indique s’opposer à la demande de délais pour quitter les lieux formulée par le défendeur.

[S] [R] [G] [V] était représenté et a sollicité du juge qu’il déclare nul le congé, déboute [C] [O] de l’ensemble de ses demandes et à titre subsidiaire, lui accorde un délai de 12 mois pour quitter les lieux et la condamne à régler à son conseil la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Au soutien de ses prétentions, [S] [R] [G] [V] indique que le congé a été délivré sans les pouvoirs nécessaires, compte-tenu du démembrement des droits de propriété issu de la donation partage de 2017, et en l’asbence d’autorisation du juge des tutelles. Il indique que l’offre d’achat produite par Mme [O] émane de voisins avec lesquels il est en conflit.

[T] [R] n’a pas comparu. Elle a été citée par procès-verbal de recherches infructueuses.

La décision, réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé peut être donné au locataire pour vente du logement, mais doit toujours respecter un préavis de six mois et doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, [C] [O] a fait signifier à [S] [R] [G] [V] et [T] [R], le 28 juin 2024, un congé pour vente des lieux, accordant aux locataires un droit de préemption au prix de 70.000 euros. Cet acte mentionnait être délivré en accord avec l’ensemble des membres de l’indivision.

En application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le concours du nu-propriétaire au congé donné par l'usufruitier en vue de la vente du bien loué est justifié, compte tenu de l'acte de disposition envisagé.

En outre, l’article 387-1 1 du code civil dispose que l'administrateur légal ne peut, sans l'autorisation préalable du juge des tutelles, vendre de gré à gré un immeuble ou un fonds de commerce appartenant au mineur [...].

En l’occurrence, si le congé du 28 juin 2024 indique l’accord des autres membres de l’indivision, [X], [H], [F], [W] et [D] [O], nus propriétaires des lieux, et si les accords de principe donnés à cette vente sont produits à la présente instance, force est de constater qu’à la date du congé, le 28 juin 2024, [W] et [D] [O] étaient mineurs, de sorte que l’autorisation du juge des tutelles mineurs était nécessaire. Or, elle n’a été sollicitée pour [D] [O] que par requête des 28 octobre et 3 décembre 2025, soit postérieurement au terme du congé et ne l’a pas été du tout pour [W] [O].

Il convient de considérer que l’usufruitière ne justifie pas avoir valablement disposé des pouvoirs l’autorisant à faire délivrer un congé pour vente à [S] [R] [G] [V] et [T] [R] par acte du 28 juin 2024. Cette nullité relative à une condition de fond du congé pour vente impose de déclarer ledit congé nul et de nul effet.

Les autres demandes principales et reconventionnelles des parties seront donc rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[C] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [S] [R] [G] [V], la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de lui allouer la somme totale de 800 euros par application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS