TJ 75056, 4 juin 2026, RG 25/06822

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître ZAHEDI

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître VANGAH

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/06822 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAONN

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 04 juin 2026

DEMANDERESSE
Madame [A] [H],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître ZAHEDI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K103

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [B],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître VANGAH, avocat au barreau de Paris, vestiaire #M1

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 04 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/06822 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAONN
EXPOSE DU LITIGE

[A] [H] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°19, 6ème étage, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3].

Par exploit du 16 juillet 2025, [A] [H] a fait délivrer à [R] [B] une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection, afin d’expulsion des lieux dont elle est propriétaire.

[R] [B] a quitté les lieux, le 3 octobre 2025.

L’affaire a été renvoyée et retenue, pour être plaidée, à l’audience du 31 mars 2026.

A l’audience du 31 mars 2026, [A] [H] a sollicité du juge qu’il constate que [R] [B] a été occupant sans droit, ni titre du logement objet du litige, qu’il fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 337,50 euros, condamne [R] [B] à lui payer cette somme au titre de l’occupation de septembre 2024 jusqu’au 3 octobre 2025, soit la somme de 4.364,10 euros, déboute [R] [B] de l’ensemble de ses demandes, le condamne aux dépens et à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rappelle l’exécution provisoire de la décison à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, [A] [H] expose que [R] [B] a occupé les lieux dont elle est propriétaire, sans droit, ni titre et qu’il reste redevable d’une indemnité d’occupation pour la période de septembe 2024 jusqu’au 3 octobre 2025, date à laquelle il a quitté les lieux.

[R] [B] sollicite du juge qu’il constate l’existence d’un bail verbal entre les parties, condamne [A] [H] à lui payer les sommes de 4.000 euros au titre du rappel des loyers et du dépôt de garantie, 1.569,39 euros au titre des réparations intervenues en cours de bail, 3.250 euros au titre du préjudice de jouissance et 3.500 euros au titre des dommages intérêts en réparation du préjudice moral, les dépens, comprenant les factures des commissaires de justice à hauteur de 990 euros et la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [R] [B] expose avoir convenu un bail verbal avec la demanderesse relativement aux lieux occupés de septembre 2024 jusqu’au 3 octobre 2025, et avoir réglé le loyer de 500 euros convenu en liquide, à la demande de cette dernière. Il indique que les lieux ne pouvaient pas être loués, qu’ils étaient en très mauvais état, l’obligeant à réaliser lui-même certaines réparations et justifiant, outre la restitution des sommes versées au titre du dépôt de garantie et du loyer, le remboursement des sommes engagées et l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

La présente décision, contradictoire, rendue en premier ressort, a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature de l’occupation des lieux

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation. [...]

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’ “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

En l’espèce, l’occupation des lieux par [R] [B] de septembre 2024 jusqu’au 3 octobre 2025 est alléguée par [A] [H] et reconnue par le défendeur.

[R] [B] expose avoir convenu d’un bail verbal avec [A] [H], prévoyant l’occupation des lieux moyennant le paiement en liquide de la somme de 500 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie de 1.000 euros. Cette affirmation est confirmée par la production de ses relevés de compte d’août 2024 à mars 2025, date à laquelle il a cessé de verser des sommes à [A] [H].

La justification par [R] [B] du retrait régulier de la somme de 500 euros en liquide entre août 2024 et mars 2025 est de nature à confirmer son affirmation selon laquelle les parties étaient convenues d’un bail verbal relativement au bien situé [Adresse 3], moyennant le paiement en liquide d’un loyer de 500 euros par mois.

En conséquence, [A] [H] sera déboutée de sa demande tendant à voir [R] [B] condamné à lui payer la somme de 4.364,10 euros, au titre de l’occupation des lieux, de septembre 2024 jusqu’au 3 octobre 2025.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation [...].
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement décent doit assurer le clos et le couvert, protège contre les inflitrations d’air parasites, et comporte au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

[R] [B] sollicite la restitution du dépôt de garantie et des loyers versés à [A] [H] au motif que la consistance des loyers ne permettaient pas leur mise en location.

En l’espèce, [R] [B] produit aux débats un procès-verbal de constat en date du 6 août 2025 indiquant que la superficie des lieux est de 8,52 mètres carrés, avec une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 mètres et que la seule fenêtre de l’appartement est vétuste, avec une fissure sur le simple vitrage qui la compose.
Cette seule pièce établit certes la superficie des lieux mais pas leur volume. Dès lors, [R] [B] n’établit pas que les lieux loués étaient indécents.
[A] [H] sera condamnée à lui restituer la somme de 500 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, en l’absence de justification d’un motif de conservation du dépôt de garantie par la bailleresse, mais pas la somme de 3.500 euros payée à titre de loyers de septembre 2024 à mars 2025.

Sur les autres demandes reconventionnelles de [R] [B]

[R] [B] sollicite des dommages intérêts au titre des préjudices de jouissance et moral et le remboursement des sommes payées pour effectuer des réparations locatives et remédier à la présence de nuisibles.

Le procès-verbal de constat du 6 août 2025 établit la consistance des lieux, 11 mois après l’entrée dans les lieux, indiquant que le ballon d’eau chaude fuit abandamment, que le système électrique est très vétuste et que l’humidité dégrade les lieux. [R] [B] produit également des échanges avec [A] [H] relatifs à la présence de nuisibles.

Il convient de considérer que [R] [B] établit que les lieux ont été loués alors qu’ils étaient infestés de nuisibles et dans un état très dégradé, les rendant indécents.

En conséquence, [A] [H] sera condamnée à payer à [R] [B] la somme de 1.019,28 euros au titre des frais engagés pour remédier à ces désordres.

Compte-tenu de l’importante vétusté des lieux, le préjudice de jouissance subi par [R] [B] est établi et justifie la condamnation d’[A] [H] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation.

Enfin, [R] [B] justifie des tensions lors des échanges avec [A] [H] à l’occasion de l’occupation des lieux par la retranscription établie par le commissaire de justice du 4 septembre 2025 et par la plainte déposée le 26 février 2025. Ce comportement imputé à la bailleresse de [R] [B] lui a nécessairement causé un préjudice moral qu’il y a lieu d’indemniser en condamnant [A] [H] à lui payer la somme de 2.000 euros sur ce fondement.

Le coût du procès-verbal de constat du 4 septembre 2025, nécessaire à l’établissement du préjudice moral de [R] [B], justifié par la production de la facture correspondante, sera mis à la charge d’[A] [H] pour la somme de 330 euros.

En l’absence de justification du coût du procès-verbal de constat du 6 août 2025, [R] [B] sera débouté de sa demande tendant à voir condamner [A] [H] à lui payer la somme de 330 euros et le surplus de ses demandes sur ce fondement, non justifiées.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[A] [H], qui succombe, sera tenue aux dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût des procès-verbaux de commissaire de justice, examiné précédemment.

En outre, [A] [H] sera condamnée à payer à [R] [B] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS