TJ 75056, 4 juin 2026, RG 26/00643

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [U] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Patricia AUBIJOUX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00643 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB3KZ

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE INITIALEMENT EN DATE DU 18 MAI 2026 PROROGÉE EN DATE DU 4 JUIN 2026

DEMANDERESSE
Madame [Y] [H] veuve [T]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Patricia AUBIJOUX, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0761

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [B]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juin 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 04 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00643 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB3KZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, Mme [Y] [H] veuve [T] a donné à bail à M. [U] [B], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation meublé situé [Adresse 3] à [Localité 2] avec effet au 29 juillet 2020.

Mme [Y] [H] veuve [T] a donné congé à M. [U] [B] par lettre recommandée avec avis de réception signé le 18 avril 2025 avec effet au 23 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, Mme [Y] [H] veuve [T] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 366 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [B] le 8 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025 remis au greffe le 21 janvier 2026, Mme [Y] [H] veuve [T] a fait assigner M. [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater la résiliation du bail au 23 juillet 2025 ou, à défaut, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,
- supprimer le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner M. [U] [B] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 1 183 euros à compter du 24 juillet 2025 en cas de validation du congé pour reprise, ou du 5 septembre 2025 en cas de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération des lieux,
- condamner M. [U] [B] au paiement d’une provision de 4 732 euros au titre de l’arriéré locatif (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025,
- condamner M. [U] [B] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 27 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, Mme [Y] [H] veuve [T], représentée par son conseil, se référe à son acte introductif d’instance, sauf en ce qu’elle sollicite de voir constater la résiliation du bail, à titre principal, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, par l’effet du congé.

À l’appui de ses prétentions, Mme [Y] [H] veuve [T] fait valoir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, que congé a été régulièrement donné à M. [U] [B] et que celui-ci n’a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié à la date du 4 septembre 2025. Elle énonce que le locataire se maintient dans les lieux et ne paye plus son loyer et charges et qu’il y a lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, M. [U] [B] ne comparaît pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 18 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 4 juin 2026 afin de permettre à Mme [Y] [H] veuve [T] de préciser à la juridiction si elle a entendu se désister de sa demande de résiliation du contrat de bail par l’effet du congé ou la maintenir à titre subsidiaire.

Le conseil de Mme [Y] [H] veuve [T] a indiqué le 19 mai 2026 par courriel que sa demande de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé était maintenue à titre subsidiaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’acquisition de la clause résolutoire n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le second alinéa de l’article 25-3 et le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [Y] [H] veuve [T] ne justifie pas avoir satisfait à l’obligation prévue à l’article précité, sous peine d’irrecevabilité, de notifier son assignation à la préfecture de [Localité 1]. Cette pièce n’accompagne en effet pas l’assignation, ne se trouve pas dans les pièces remises au greffe lors de l’audience et n’est par ailleurs pas mentionnée au bordereau des pièces annexé à cette assignation. Il existe donc une contestation sérieuse sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail et, par conséquent, sur la qualité d’occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] de M. [U] [B].

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

Enfin, selon le I de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail consenti à M. [U] [B] à effet du 29 juillet 2020 pour une durée d’un an a été tacitement reconduit pour expirer le 29 juillet 2025.

Le congé du bailleur notifiée au preneur le 18 avril 2025 par lettre recommandée avec avis de réception a été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée du bail. Il sera relevé en outre que le congé en rappelle le motif, délivré pour reprise du bien par la bailleresse.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet du congé le 30 juillet 2025. M. [U] [B], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (...) Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [U] [B] n’est pas entré dans les locaux par voie de fait et il n’est aucunement justifié par la propriétaire des lieux que celui-ci serait de mauvaise foi.

Mme [Y] [H] veuve [T] sera en conséquence déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il se déduit enfin des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et provisions pour charges sur la période d’occupation.

En l’espèce, en sa qualité de locataire, M. [U] [B] doit s’acquitter des loyers et provisions pour charges jusqu’au 29 juillet 2025. Postérieurement à cette date, M. [U] [B] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] et est donc redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Son montant équivaut à celui du loyer et provision pour charges en vertu du principe ci-dessus énoncé, soit 1 183 euros.

Mme [Y] [H] veuve [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 novembre 2025, M. [U] [B] est débiteur à son égard de la somme de 4 732 euros (terme de septembre 2025 inclus) au titre de l’arriéré locatif et en tenant compte de l’indemnité d’occupation fixée mensuellement depuis le 30 juillet 2025.

M. [U] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil, il est redevable de cette somme au bailleur.

M. [U] [B] sera en conséquence condamné à payer la somme de 4 732 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayés à la date du 24 novembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 366 euros à compter du 4 juillet 2025 et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Il sera également condamné à payer mensuellement, à titre provisionnel, l’indemnité fixée à 1 183 euros pour son occupation du bien depuis le mois d’octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y pas lieu de préciser ce que recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS