TJ 75056, 4 juin 2026, RG 24/09511

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me PICOT DE [Localité 2] D'ALIGNY

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me [H]

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 24/09511
N° Portalis 352J-W-B7I-C5L5R

N° MINUTE :

Assignation du :
24 juillet 2024

JUGEMENT
rendu le 4 juin 2026
DEMANDEURS

Monsieur [I] [Z]
Madame [A] [J] épouse [Z]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentés par Maître Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY de l’AARPI Cabinet PdA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1032

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par sn syndic, la S.A.S. ÉTUDE GESTION IMMOBILIÈRE (EGIM)
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 4 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/09511 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5L5R

DÉBATS

A l’audience du 13 mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 4 juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [Z] et Mme [A] [J] ép. [Z] (ci-après " consorts [Z] ") sont propriétaires des lots n°80 (appartement au 1er étage), n°225 (cave) et n°355 (parking) au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l'assemblée générale du 13 mai 2024, ont été adoptées les résolutions n°20-1 à 20-7 relatives à des travaux énergétiques. Les résolutions n°20.2, 20.4, 20.5 et 20.6.

C'est dans ces conditions que les consorts [Z] ont fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5], aux fins d'annulation des résolutions n°20.2, 20.4, 20.5 et 20.6 de l'assemblée générale du 13 mai 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de l'assignation délivrée le 24 juillet 2024, les consorts [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 18 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, de :

" Recevoir Monsieur et Mme [Z] en leurs demandes et les y déclarer bien fondés ;

Et y faisant droit,
Annuler les résolutions n°20-2 et 20-4 de l'assemblée générale du 13 mai 2024 des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] ;

En conséquence,
Annuler les résolutions n°20-5 et 20-6 de l'assemblée générale du 13 mai 2024 des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] ;

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par Maître Henry Picot de Moras d'Aligny, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5], au paiement au profit de Monsieur et Mme [Z], de la somme de 3 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du même code ;

Juger que Monsieur et Mme [Z] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations qui seront mises à la charge du syndicat des copropriétaires. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 11ème demande au tribunal, au visa des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :

" Déclarer mal-fondées les demandes, fins et prétentions de M. [Z] et Mme [Z] ;

Déclarer recevables et bien fondées les demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Pichet Immobilier Services ;

En conséquence,
Débouter M. [Z] et Mme [Z] de leur demande d'annulation des résolutions n° 20.2, 20.4, 20.5 et 20.6 de l'assemblée générale du 13 mai 2024 de la copropriété du [Adresse 2] ;

Juger que les résolutions n° 20.2, 20.4, 20.5 et 20.6 de l'assemblée générale du 13 mai 2024 de la copropriété du [Adresse 2] sont valables ;

Condamner in solidum M. [Z] et Mme [Z] à régler la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet EGIM, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [Z] et Mme [Z] aux entiers dépens. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 13 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande d'annulation des résolutions n°20.2, 20.4, 20.5 et 20.6 de l'assemblée générale du 13 mai 2024

Les consorts [Z] sollicitent l'annulation de ces résolutions en soulevant 4 moyens, en faisant valoir :
- qu'il n'était pas possible de revenir sur les votes des résolutions n°20.2 et 20.4 déjà rejetées, et que le syndic se devait de respecter et faire respecter les délibérations de l'assemblée générale conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- que le président de séance a commis un abus de pouvoir en sollicitant l'annulation desdits votes ;
- que les explications fournies oralement pendant la séance par le président, ayant conduit à une modification des votes, n'avaient pas été communiquées lors de la convocation, et qu'elles étaient en outre erronées ;
- et que les copropriétaires ayant voté par correspondance ont été privés de ces mêmes informations susceptibles d'influer sur leur vote.

En opposition, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette demande et soutient :
- que l'assemblée générale des copropriétaires peut revenir sur une décision précédemment votée et procéder à un nouveau vote, à condition que la résolution n'ait pas été exécutée ;
- que le président de séance n'a commis aucun abus de pouvoir, les copropriétaires ayant décidé de procéder à un nouveau vote de manière libre et souveraine ;
- que le président pouvait comme tout copropriétaire exprimer son avis au cours des débats ;
- que les copropriétaires ayant voté par correspondance ont fait le choix de ne pas participer aux débats, et que les résolutions soumises au vote n'ont fait l'objet d'aucune modification.

Sur ce,

L'article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose que : " Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal. (…) ".

En l'espèce, il ressort de l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 mai 2024 que les résolutions n°20.1 à 20.3 portent sur trois choix de scénario relatif à des travaux énergétiques, et qu'elles avaient été, après un premier scrutin, rejetées, de même que la résolution n°20.4 portant sur la délégation exceptionnelle au conseil syndical pour le choix du maître d'œuvre ou de l'entreprise pour la phase d'étude. Un deuxième vote ayant eu lieu pour l'ensemble de ces résolutions, la résolution n°20.2 représentant le scénario n°2 ainsi que la résolution n°20.4 ont été adoptées.

Il a été en effet précisé dans ledit procès-verbal sous chacune des résolutions n°20.1 à 20.4 les termes suivants : " Une présentation a été réalisée au cours de l'assemblée générale par la société ENERA et le Cabinet CASA ARCHITECTURE sur les résultats du diagnostic technique global ainsi que sur les trois scénarios proposés à l'ordre du jour de cette assemblée générale. La réalisation d'une étude thermique permettra de garantir l'atteinte des 35% de gains énergétiques afin que le syndicat des copropriétaires puisse bénéficier de subventions MaPrimeRénov. L'ingénierie financière permettra à chaque copropriétaire de recevoir une synthèse financière personnalisée avant la prochaine assemblée générale votant (ou non) ces travaux. ENERA se chargera également du montage des dossiers de subventions (y compris les aides fiscales).

Un premier vote est réalisé sur les résolutions 20.1 à 20.4 inclus : ces résolutions ont été rejetées.

Le Président de séance prend la parole et informe l'assemblée générale des frais engagés pour la réalisation du diagnostic technique global (18 500,00 euros TTC) ainsi que pour l'étude relative aux travaux de ravalement des façades y compris l'étude de réfection de l'étanchéité des balcons et des toitures terrasses (excepté celle du bâtiment C) pour 3 240,00 euros TTC conformément à la décision prise lors de l'assemblée générale du 3 novembre 2020.

Il informe de la nécessité de procéder aux travaux de ravalement des façades et précise qu'il ne s'agit, à ce stade, que d'une étude afin de présenter à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale les devis réceptionnés selon le scénario retenu. Les résolutions relatives au vote de ces travaux seront inscrites à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale.

Il est précisé que sera également incluse la façade [Adresse 7] sans facturation complémentaire par ENERA / CASA ARCHITECTURE.

Compte-tenu des informations apportées, le Président de séance demande à ce que les résolutions numéros 20.1 à 20.4 soient remises aux votes : le premier vote est donc annulé. "

Or, s'il est admis qu'une assemblée générale peut revenir sur une décision, à la majorité requise par la loi, à condition que la décision antérieure n'ait pas été exécutée et que la nouvelle décision ne porte pas atteinte aux droits acquis par un ou plusieurs copropriétaires, il n'appartient ni au président de séance ni au syndic d'annuler un vote régulièrement exprimé, et de le soumettre à nouveau au cours de la même séance, en dehors de tout cadre légal.

Il convient de rappeler que lorsque l'assemblée générale adopte une première résolution sur une question à l'ordre du jour, elle ne peut revenir, au cours de la même réunion, sur la décision déjà prise par un nouveau vote contredisant le précédent.

C'est ainsi à juste titre que les demandeurs soutiennent que seule une assemblée générale ultérieure peut décider d'annuler une décision après avoir inscrit la nouvelle résolution à l'ordre du jour. Il n'est en outre nullement démontré par le syndicat des copropriétaires que le second tour de vote ait été décidé par l'assemblée générale ; au contraire, le premier vote a été annulé à l'initiative du président qui sollicitait un deuxième vote.

Dès lors, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens, les résolutions n°20.2 et 20.4 sont irrégulières.

Il y a lieu par conséquent d'annuler les résolutions n°20.2 et 20.4 ainsi que les résolutions n°20.5 et 20.6 qui en découlent, relatives aux honoraires de syndic et à l'utilisation du fond " travaux ALUR " pour financer l'étude des travaux.

2 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l'instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Décision du 4 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/09511 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5L5R

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux consorts [Z] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

- Sur les frais communs de procédure

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ".

Au regard de l'issue du litige, les consorts [Z] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,