TJ 35238, 5 juin 2026, RG 25/08360

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 05 Juin 2026

N° RG 25/08360 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L3NX

Jugement du 05 Juin 2026
N°:26/572

[H] [E] épouse [M]

C/

[S] [Z]
[W] [Z]
[F] [B], en qualité de caution
[R] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LE GOC
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me DE LUCA
à M [S] [Z]
à M [W] [Z]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Juin 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Avril 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [H] [E] épouse [M]
[Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]
représentée par Me Vincent LE GOC, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [S] [Z]
[Adresse 4]
comparant en personne

M. [W] [Z]
[Adresse 4]
comparant en personne

M. [F] [B], en qualité de caution
[Adresse 5]
représenté par Me Vittorio DE LUCA, avocat au barreau de RENNES

Mme [R] [C]
[Adresse 4]
non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2022, Mme [H] [E], épouse [M] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [Z], M. [W] [Z] et Mme [R] [C] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [F] [B].

Par actes de commissaire de justice du 28 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3683,70 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 6 juin 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [Z], M. [W] [Z] et Mme [R] [C] le 5 juin 2025.

Par assignations des 16, 18 et 19 septembre 2025, Mme [H] [E], épouse [M] a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Z], M. [W] [Z] et Mme [R] [C] et obtenir leur condamnation solidaire avec M. [F] [B] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5517,52 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l’audience du 10 avril 2026, Mme [H] [E], épouse [M], représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 10 avril 2026, s’élevait désormais à la somme de 9140,98 euros.
Mme [H] [E], épouse [M] a ajouté qu’un versement de la Caisse d’Allocations Familiales était intervenu la veille de l’audience.
Concernant la demande de dommages et intérêts formée par M. [F] [B], elle a souligné l’absence de préjudice de ce dernier et de faute de sa part.

Présents à l’audience, M. [S] [Z] et M. [W] [Z] ont reconnu la dette dans son montant et son principe. Ils ont proposé le versement d’une somme mensuelle de 1 500€ couvrant le loyer courant et une mensualité pour apurer la dette.

Par conclusions n°1 déposées à l’audience du 16 janvier 2026, M. [F] [B] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
Déclarer l’acte de cautionnement nul, Débouter Mme [H] [E], épouse [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires à son encontre, Condamner Mme [H] [E], épouse [M] à lui payer la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamner Mme [H] [E], épouse [M] à lui payer la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner Mme [H] [E], épouse [M] aux entiers dépens.
M. [F] [B] a fait valoir que l’acte de cautionnement ne comportait pas les mentions obligatoires exigées par l’article 2 297 du Code Civil, le rendant ainsi nul. Il a ajouté que cette nullité était nécessairement connue de Mme [H] [E], épouse [M], qui l’a assigné malgré cela, lui causant ainsi un préjudice.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l’article 659 du Code de Procédure Civile, Mme [R] [C] na pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [S] [Z] et M. [W] [Z] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 5 juin 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité de l’acte de cautionnement signé par M. [F] [B] :

L’article 2 288 du Code Civil prévoit que « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.
Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. ».

L’article 2 297 du Code Civil prévoit, en outre, que « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.”.

En l’espèce, M. [F] [B] s’est porté caution solidaire de M. [S] [Z], M. [W] [Z] et Mme [R] [C] envers le bailleur du paiement des loyers et charges en cas de défaillance de ces derniers. Le cautionnement de M. [F] [B] figure en page 17 du contrat de bail et a été signé par Mme [I] [A], représentant M. [F] [B] conformément au mandat signé par ce dernier le 27 novembre 2022 à effet de se constituer caution de M. [S] [Z], M. [W] [Z] et Mme [R] [C] envers la bailleresse.
Le cautionnement de M. [F] [B], signé par Mme [A], ne comprend aucune mention manuscrite reprenant la nature et l’étendue de son engagement en cas de défaillance des débiteurs, ni le montant exprimé en lettres et en chiffres de son engagement. Or l’article 2 297 du Code Civil précité prévoit ces mentions à peine de nullité. L’article prévoit également que ce formalisme s’applique lorsque la personne physique donne mandat à autrui de se porter caution.
Ainsi, en l’absence de ces mentions, exigées à peine de nullité, il convient de déclarer nul le consentement signé par M. [F] [B] et de débouter Mme [H] [E], épouse [M] de l’intégralité de ses demandes à son égard, y compris les demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

L’article 32-1 du Code de Procédure Civile prévoit que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.”

M. [F] [B] sollicite la condamnation de Mme [H] [E], épouse [M] en ce que cette dernière, bien qu’ayant parfaitement connaissance de la nullité du cautionnement, a formulé des demandes financières à son encontre.
M. [F] [B] argue, ainsi, que l’Office Notarial MSVM Notaires Associés, mandaté par Mme [H] [E], épouse [M], a reconnu cette irrégularité. Il verse aux débats un courrier adressé à l’Office Notarial le 18 juillet 2024, dans lequel il expose les irrégularités précitées et ses conséquences sur la régularité de l’acte. Par mail daté du 28 aout 2024, le service de gestion de l’Office Notarial a répondu en ces termes « Maitre, nous vous confirmons votre analyse ».
Si cet élément était de nature à remettre en cause la validité de l’acte de cautionnement, seule une décision de justice pouvait établir formellement la nullité de l’acte. En l’absence d’une telle décision, l’acte de cautionnement de M. [F] [B] demeurait valable et Mme [H] [E], épouse [M] fondée à former des demandes à l’encontre de M. [F] [B] et à voir examiner la validité de l’acte.
La présente action en justice de Mme [H] [E], épouse [M] ne peut donc caractériser un abus, ni engager sa responsabilité. M. [F] [B] sera donc débouté de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [H] [E], épouse [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3683,70 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juillet 2025.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [H] [E], épouse [M] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 avril 2026, M. [S] [Z], M. [W] [Z] et Mme [R] [C] lui devaient la somme de 9140,98 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [Z] et M. [W] [Z] ont reconnu la dette. Mme [R] [C], défaillante dans le cadre de la procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse qu’un paiement de 500€ est intervenu le 1er avril 2026 et des débats à l’audience, qu’un second paiement (versement de la Caisse d’Allocations Familiales) est intervenu la veille de l’audience, de sorte qu’il convient de considérer que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que M. [S] [Z], [W] [Z] et Mme [R] [C] ont la capacité d’assumer le paiement d’une somme de 650 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [S] [Z], [W] [Z] et Mme [R] [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du plan d’apurement et donc de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [H] [E], épouse [M] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [Z], M. [W] [Z] et Mme [R] [C] qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de condamner solidairement M. [S] [Z], M. [W] [Z] et Mme [R] [C] à payer à Mme [H] [E], épouse [M] la somme de 400 euros concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Mme [H] [E], épouse [M] sera, pour sa part, condamnée à verser à M. [F] [B] la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,