TJ 35238, 5 juin 2026, RG 25/06550

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 05 Juin 2026

N° RG 25/06550 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LYER

Jugement du 05 Juin 2026
N°: 26/588

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[E] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA AIGUILLON CONSTRUCTION
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me LEVILLAIN
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Juin 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier;

Audience des débats : 20 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Mai 2026, date à laquelle, le délibéré a été prorogé au 05 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [G], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [E] [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Marie-Laure LEVILLAIN, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 21 novembre 2019, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a loué à Monsieur [I] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 397.88 euros, incluant les provisions pour charges.
Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a fait délivrer à Monsieur [I] [E] un commandement de payer la somme de 5423.89 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 aout 2025 délivré à étude, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a fait assigner Monsieur [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :
Constater la résiliation du bail à la date du 25 juin 2025 entre la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION et Monsieur [I] [D] l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publiqueCONDAMNER Monsieur [I] [E] au paiement de :- 7651,61€ dette arrêtée au 30 juillet 2025, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement
- d’une indemnité d’occupation à dater du constat de la résiliation du bail jusqu’au jour du départ effectif, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation
CONDAMNER Monsieur [I] [E] aux entiers dépensORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 07 aout 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025, renvoyée jusqu’à l’audience du 20 mars 2026.
A cette audience, la société AIGUILLON CONSTRUCTION, comparante, précise que la dette locative s’élève à 6856,23€, qu’elle n’a pas reçu la validation des mesures imposées par la commission de surendettement, qu’il y a une reprise des paiements et qu’il va y avoir une suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée de deux ans. La demande de paiement des dépens est maintenue.
Monsieur [I], par le biais de ses conclusions soutenues à l’audience auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, demande au juge des contentieux de la protection de :
- SUSPENDRE les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location et les effets de la résiliation judiciaire du bail, pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette locative (13 janvier 2026)
- JUGER que, si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location, pendant le délai de deux ans à partir de la date de décision imposant les mesures d’effacement (13 janvier 2026), la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne jamais avoir joué
- DEBOUTER la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION de sa demande de condamnation de Monsieur [I] au paiement de la somme de 7374.79€ au titre des arriérés de loyer : et de sa demande de condamnation de Monsieur [I] aux dépens
- DEBOUTER la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION de sa demande de condamnation de Monsieur [I] aux dépens
- JUGER n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de droit
Au soutien de ses demandes, le locataire expose notamment avoir repris les paiements depuis le mois d’aout 2025, qu’il y a eu la décision de la commission de surendettement qui a ordonné un effacement intégral de la dette locative.
L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026, prorogé au 5 juin 2026.
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
 
I. Sur la recevabilité de la demande
 
•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 28 avril 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 04 aout 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 07 aout 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable.
 
II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, les causes du commandement n’ayant pas été réglés dans les deux mois à compter du commandement de payer du 24 avril 2025.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 juin 2025.

III. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de cloture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de cloture […] Si le locataire s’est acquitté du paiement du loyer et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
En l’espèce, Monsieur [I] produit le courrier de la commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine du 7 mars 2026 qui mentionne que les mesures d’effacement totale de ses dettes sont définitivement adoptées et qu’elles entreront en application le 13 janvier 2026. La dette du bailleur était bien dans l’état du passif déclaré.
En application de l’article précité et conformément aux demandes, il sera donc dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pour une durée de deux ans, dans les conditions fixées au dispositif de la décision.
Compte tenu de l’effacement de la dette, la demande en paiement de la somme de 6856,23€ sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [I] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 24 avril 2025 et de l'assignation du 04 aout 2025.
En revanche, compte tenu de l’octroi de l’aide juridictionnelle au locataire, il sera dit que ces frais resteront à la charge du Trésor Public.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Alors même qu’une suspension des effets de la clause est accordée pour une durée de deux ans, le moyen selon lequel le défendeur serait privé de réalité d’un droit à une double degré de juridiction est inopérant. L’exécution provisoire de la décision sera donc ordonnée.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2019 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [I] [E], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 juin 2025 ;
CONSTATE l’existence d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire décidée par la Commission de Surendettement d’Ille-et-Vilaine à l’encontre de Monsieur [I] dont les mesures ont pris effet le 13 janvier 2026 ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux années à compter du 13 janvier 2026 ;
DIT que si les loyers et charges sont entièrement respectés durant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [I] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [I] [E] soit condamné à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [I] [E] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 avril 2025 et de l'assignation du 04 aout 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
DIT que les frais d’aide juridictionnelle resteront à la charge du Trésor Public ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,