TJ 35238, 5 juin 2026, RG 26/00655

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 05 Juin 2026

N° RG 26/00655 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MBDI

Jugement du 05 Juin 2026
N°:26/576

AIVS DE [Localité 1] METROPOLE

C/

[N] [K]
Société ATI D’ILLE ET VILAINE

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me DOGRU
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me COETMEUR
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Juin 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Avril 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS DE [Localité 1] METROPOLE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par son tuteur l’ATI D’ILLE ET VILAINE
désignée en cette qualité par jugement du Juge des Tutelles de [Localité 1] en date du 17 octobre 2017

représentée par Me Agnès COETMEUR, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2021, l’AIVS a mis à disposition de M. [N] [K] divers locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5] » à [Localité 1].
Suite aux manquements de M. [N] [K] dans l’occupation de son logement, l’AIVS lui a fait signifier les 10 et 14 octobre 2025 un congé pour motifs sérieux et légitimes pour le 7 décembre 2025. M. [N] [K] s’est maintenu dans le logement postérieurement à cette date.

En l’absence de départ de l’occupant, l’AIVS a, par actes d’huissier de justice des 7 et 15 janvier 2026, demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir :
- prononcer la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes signifié les 10 et 14 octobre 2025 à M. [N] [K],
- constater la résiliation de plein droit du contrat de mise à disposition du 8 octobre 2021 à sa date d’expiration du 7 décembre 2025,
- subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de mise à disposition du 8 octobre 2021 en raison des manquements graves et répétés de M. [N] [K],
- dire que M. [N] [K] ainsi que tous occupants de son chef seront tenus de quitter les lieux dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux,
- dire qu’à défaut de quitter les lieux dans les délais impartis, M. [N] [K] et tous occupants de son chef pourront être expulsés par tout moyen, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner M. [N] [K] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du jour de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux,
- supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux et le bénéfice du sursis de la trêve hivernale,
- condamner M. [N] [K] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la même aux dépens.

A l’audience du 10 avril 2026, l’AIVS a maintenu l’intégralité de ses demandes et s’est opposé à tous délais pour procéder à l’expulsion de M. [N] [K], rappelant que les troubles causés par ce dernier étaient importants, qu’il n’était pas en recherche active de logement et qu’il ne démontrait pas ses problèmes de santé.

Par conclusions déposées à l’audience du 10 avril 2026, M. [N] [K] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
-Statuer ce que de droit sur la demande de l’AIVS à voir prononcer la résiliation du contrat du 8 octobre 2021,
-statuer ce que de droit sur la demande de l’AIVS tendant à voir mise à sa charge une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention à compter du jour de la résiliation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,
- lui allouer un délais d’un an pour libérer les lieux,
- lui accorder, postérieurement à la signification du commandement, un délai de trois mois pour libérer les lieux,
- débouter l’AIVS de sa demande tendant à voir supprimer le bénéfice de la trêve hivernale,
- laisser à la charge de chacun des parties ses propres frais irrépétibles et dépens,
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- débouter l’AIVS de ses demandes plus amples ou contraires.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande de validité du congé pour motif légitime et sérieux :
L’article 1 728 du Code Civil prévoit également que “le preneur est tenu de deux obligations principales:1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail”.
L’article 1 729 du Code Civil dispose que “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail”.

La convention de mise à disposition dans son article 6 que pour toute « raison nécessitant la reprise du logement, l’AIVS s’engage à prévenir l’occupant un mois à l’avance, mettant ainsi fin à la tacite reconduction prévue à l’article 2 (l’occupant ne pouvant se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur, ni d’aucun titre d’occupation) ».

La convention de mise à disposition a été conclue le 8 octobre 2021 pour une période d’un mois, renouvelable par tacite reconduction pour la même durée. La convention a été tacitement reconduite mensuellement et pour la dernière fois le 8 octobre 2025.

Le congé a été délivré par le bailleur à l’occupant le 10 octobre 2025, soit après le dernier renouvellement tacite du 8 octobre 2025. Le congé devant être délivré dans le délai d’un mois précédent la fin du bail, la prochaine échéance applicable est celle du prochain renouvellement tacite à savoir le 7 novembre 2025. Ainsi, le congé délivré le 10 octobre 2025 pour une fin de location le 7 décembre 2025 a été délivré dans le délai d’un mois précédent la fin du bail. Il est donc régulier dans la forme.

Le bailleur fait valoir que M. [N] [K] n’entretient pas son logement, est l’auteur de dégradations volontaires au sein du logement et dans les parties communes, ainsi que de troubles anormaux et constants du voisinage. Le bailleur relève également un défaut d’adhésion au suivi social pourtant obligatoire aux termes de la convention d’occupation signée par les parties.
A l’appui de ses affirmations, le bailleur verse un premier constat de commissaire de justice réalisé le 22 septembre 2025 qui relève que « l’entrée est dans un état déplorable. Une odeur nauséabonde se dégage du logement. Le logement est un état d’incurie totale. Je constate la présence d’eau stagnante à l’intérieur du logement, au sol […] l’encombrement du logement est tel qu’il le rend impraticable ».
Le bailleur produit également deux rapports d’intervention de l’ACNI Environnement datés du 30 octobre 2025 qui mentionnent les éléments suivants : « le logement est extrêmement encombré et il est difficile d’y circuler. Une odeur nauséabonde est présente. Le logement est insalubre. […] Un tel logement entretient une population de cafard et en propagera dans tout l’immeuble tant que la situation d’hygiène ne sera pas rentrée dans l’ordre ».
Le bailleur produit quatre nouveaux constats de commissaire de justice réalisés les 8 décembre 2025, 9, 16 et 18 mars 2026 desquels il ressort une dégradation importante de la porte d’entrée du logement (poignée arrachée, perforations dans l’ouvrant, coups dans l’ouvrant et arrachement de matière en partie haute), un état d’incurie totale du logement (sol jonché de déchets, évacuation obstruée de l’eau de la salle d’eau).
Les photographies du logement versées aux débats permettent de constater que celui-ci est en particulier mauvais état, encombré d’objets et de détritus, le rendant vraisemblablement insalubre et en tout état de cause inhabitable.
Les différentes pièces versées aux débats permettent également d’établir les troubles générés par M. [N] [K] au sein de la copropriété : dégradations des parties communes, invasion de cafards dans le logement voisin, dégât des eaux, odeurs nauséabondes sur le pallier, musique très forte.

Lors des constats effectués par les Commissaires de justice, M. [N] [K] a reconnu être à l’origine des dégradations du logement (accumulation d’objets, évier bouché par des détritus non débouché, allumage d’un feu à l’intérieure de l’appartement, dégât des eaux dans la salle de bain…). Dans ses écritures, M. [N] [K] ne conteste pas non plus ces difficultés, mais expose qu’elles résultent de sa pathologie et de sa vulnérabilité.

L’ensemble de ces éléments suffise à caractériser l’existence de motifs sérieux et légitimes, justifiant la délivrance par le bailleur d’un congé. Il convient, donc, de considérer que le congé délivré le 10 octobre 2025 par l’AIVS est également valable sur le fond.

Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit de la convention à compter du 7 décembre 2025, date d’expiration du bail après renouvellement mensuel par tacite reconduction.
Sur les demandes en paiement :
La convention étant résiliée depuis le 7 décembre 2025, M. [N] [K] est depuis cette date occupant sans droit ni titre du logement. Il doit donc être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle et des charges à compter de cette date et jusqu’à reprise effective du logement par le bailleur, sous réserve des sommes déjà versées à ce titre par M. [N] [K].
Sur la demande d’expulsion et les demandes de délais pour quitter le logement:
M. [N] [K] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis le 7 décembre 2025 et s’étant maintenu dans celui-ci malgré la délivrance d’un congé valable par son bailleur, il convient d’ordonner son expulsion.
L’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai ».

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.”.

L’article L. 412-4 du même Code précise que « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

Les pièces versées aux débats par M. [N] [K] permettent de constater que ce dernier présente une vulnérabilité certaine puisqu’il bénéficie d’une mesure de tutelles depuis le 17 octobre 2017 et perçoit l’Allocation aux Adultes Handicapés. Ainsi, au regard de ces difficultés et de l’absence de préjudice financier pour le bailleur, l’occupant étant à jour du paiement de ses indemnités d’occupation, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du bailleur de supprimer le délai légal de deux mois prévu à l’article L . 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Cependant au regard de l’état d’incurie totale du logement, il n’y a pas lieu non plus d’autoriser M. [N] [K] à y demeurer au-delà de ce délai, tant pour son état de santé physique et mentale, que pour les conséquences de cette incurie pour l’ensemble de la copropriété.
Le bailleur sera, en outre, débouté de sa demande de suppression du bénéfice de la trêve hivernale prévue à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, cette disposition ne s’appliquant pas à la situation de M. [N] [K], entré dans les lieux de manière régulière.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de débouter l’AIVS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l’urgence à faire cesser les troubles au sein de l’immeuble, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,