TJ 35238, 5 juin 2026, RG 25/10804

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 05 Juin 2026

N° RG 25/10804 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L7UK

Jugement du 05 Juin 2026
N°: 26/590

[U] [W]
[R] [F] épouse [W]

C/

[V] [X]
[I] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à M et Mme [W]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me DELAUNAY
à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Juin 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Mai 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 05 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [U] [W]
[Adresse 2]
comparant en personne

Mme [R] [F] épouse [W]
[Adresse 2]
non comparante, représentée par son époux M [W], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme [V] [X]
[Adresse 3]
représentée par Me Noé DELAUNAY, avocat au barreau de RENNES

M. [I] [G]
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 31 mars 2018, Monsieur et Madame [W] [U] et [R] ont loué à Madame [X] [V] et Monsieur [G] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 850 euros.
Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, Monsieur et Madame [W] [U] et [R] ont fait délivrer à Madame [X] [V] et Monsieur [G] [I] un commandement de payer la somme de 4242.51 euros au titre des loyers et charges échus, outre les intérêts, droit proportionnel et coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025 délivré à personne concernant Madame [X] et à domicile concernant Monsieur [G], Monsieur et Madame [W] [U] et [R] ont fait assigner Madame [X] [V] et Monsieur [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de location entre les parties à la date du 28 juillet 2025ordonner l'expulsion des lieux loués à Madame [X] [V] et Monsieur [G] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publiquecondamner solidairement Madame [X] [V] et Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur et Madame [W] [U] et [R] la somme de 10 198,96 euros représentant le montant des loyers et des redevances de gestion des déchets ménagers arrêtée au 30 octobre 2025condamner solidairement Madame [X] [V] et Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur et Madame [W] [U] et [R] une indemnité mensuelle d'occupation mensuelle du jour de la résiliation du bail, soit depuis le 28 juillet 2025 jusqu’à la libération totale des lieux sur la base du montant mensuel du loyer indexé, assortie des intérêts au taux légal ;condamner solidairement Madame [X] [V] et Monsieur [G] [I] à verser au requérant une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 28 mai 2025, de la présente assignation
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 24 novembre 2025.
L’affaire a été appelée et lors de l’audience du 13 février 2026, renvoyée au 20 mars 2026
A cette audience, Monsieur [W], comparant en son nom personnel et représentant sa femme, maintient l’intégralité des demandes contenues dans l’assignation. Il précise s’opposer à la demande de délais en raison de l’ancienneté de la demande de départ, qu’il transmet les quittances sollicitées quand elles sont payées et il accepte de transmettre les avis d’échéances sollicités.
Madame [X], représentée, demande par le biais de ses conclusions développées à l’audience auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs que le juge :
- Déboute les époux [W] de leur demande de condamnation de Madame [X] au titre des intérêts à hauteur de 1291,10€
- Accorde des délais de paiement à Madame [Q] pour une durée de six mois correspondant à six versements mensuels du sixième des sommes que le juge des contentieux estimerait dues, en sus du loyer ;
- Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés et dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère dans les délais accordés
- Ordonne aux époux [W] la production de quittances correspondant aux loyers versés pour les mois de janvier à mars 2026 ainsi que les mois réglés par Madame [Q] à venir
- Ordonne aux époux [W] de communiquer à Madame [X] les avis d’échéance de loyer pour les mois de juin, août et septembre 2025 après déduction des aides au logement perçues
- Écarter l’exécution provisoire de plein droit
- Débouter les époux [W] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle décrit sa situation personnelle et financière et précise que sans les avis d’échéance elle ne peut pas bénéficier de certaines aides, que la dette a été réduite de 10 000€ à 2500€, qu’il y a une opposition au paiement des intérêts sollicités.
Monsieur [G] [I] n’a pas comparu, ni personne pour lui.
Le juge des contentieux de la protection a autorisé la production des justificatifs de ressources de Madame [X].
La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2026, prorogée au 5 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est constaté que Madame [X] a fait parvenir en cours de délibéré une note précisant qu’elle a réglé le solde de la dette et sollicitant la réouverture des débats. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est rappelé que seule la production de justificatifs de sa situation financière présente avait été autorisée, que cette note sera donc écartée des débats.
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2026, renvoyée au 20 mars 2026.
 
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d'accomplir cette formalité à peine d'irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.
 
II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en sa dernière page qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 28 mai 2025.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 juillet 2025.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, Monsieur et Madame [W] [U] et [R] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont ils réclament l’exécution.
Il ressort du décompte et des justificatifs de redevances fournis qu’au 29 juillet 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, les locataires étaient redevables de la somme de 6628,28€ au titre des loyers (17273.69-10646,41=6627,28€) et 489.85€ au titre des redevances de gestion de déchets, soit un total de 7117,13€
En application de la clause de solidarité au contrat de bail, les locataires auraient donc été redevables solidairement de ces sommes.
Cependant, depuis cette date, Madame [X] a effectué des versements et des allocations de la CAF ont été versées à hauteur de 10891.07€ compte tenu du décompte produit.
La dette au titre des loyers et des redevances de déchets envers le bailleur est donc éteinte.
A compter de la date de résiliation du logement, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Madame [X] énonce avoir divorcé de Monsieur [G] en 2020, qu’il a quitté l’habitation en octobre 2020 mais qu’il est resté titulaire du bail d’habitation. Les bailleurs ne contestent pas que Monsieur [G] n’est plus dans le logement. S’il n’est plus dans le logement depuis la résiliation du bail, il ne commet donc pas de faute de nature à engager sa responsabilité et il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation.
En revanche, Madame [X], occupante du logement sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas d’absence de résiliation de bail.
Il ressort du décompte de créance fourni par Monsieur [W] et transmis par mail le 19 mars 2026, que Madame [X] est redevable de la somme de 2568.19€.
Elle sera donc condamnée au règlement de cette somme due au titre des indemnités d’occupation.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
Alors même que la dette de loyer a été réglée, il sera dit que la somme ne portera intérêts qu’à compter du présent jugement.
III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Madame [X] est redevable de la somme de 2568.19€ euros au titre des indemnités d’occupation.
Madame [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement.
Elle a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience. Elle propose d’effectuer six versements en sus de son loyer courant.
Madame [X] expose percevoir des indemnités journalières, une pension alimentaire et avoir un enfant en garde exclusive.
Il ressort du décompte que la locataire a été en capacité d’apurer de manière très forte la dette locative en quelques mois en raison d’une amélioration de sa situation financière. Compte tenu de ces éléments, elle sera donc autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Madame [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.
Dans cette dernière hypothèse, Madame [X] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il est précisé que Madame [X] est autorisée à anticiper l'apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.
IV) Sur les demandes de production de pièce
L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. »
Le bailleur ne démontre pas avoir remis les quittances des mois réglés par la locataire alors que cette obligation lui incombe. Il sera donc fait droit à la demande de condamnation à produire les quittances des mois de janvier à mars 2026 ainsi que pour les loyers réglés par la locataire à venir.
Monsieur [W] a accepté à l’audience la demande de transmission des avis d’échéance sollicités pour les mois de juin, août et septembre 2025 après déduction des aides au logement perçues. Il sera donc ordonné qu’il les transmette.
V). Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [X] [V] et Monsieur [G] [I] succombent à l’instance de sorte qu’il doit être condamnés in solidum aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 28 mai 2025 et de l'assignation du 24 novembre 2025,

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur et Madame [W] [U] et [R], Madame [X] [V] et Monsieur [G] [I] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Madame [X] n’apporte pas de justificatifs concernant une situation particulière qui viendrait justifier de voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
ECARTE des débats la note en délibéré reçue le 5 mai 2026 de la part du conseil de Madame [X] dont la production n’a pas été autorisée ;
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2018 entre Monsieur et Madame [W] [U] et [R], d’une part, et Madame [X] [V] et Monsieur [G] [I], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 juillet 2025 ;
CONSTATE que les loyers et redevance de gestion des déchets dus au 29 juillet 2025 sont désormais réglés ;
REJETTE la demande de voir condamner solidairement Madame [X] et Monsieur [G] au règlement des loyers et redevances de gestion de déchets dus au 29 juillet 2025 ;
CONSTATE que Monsieur [G] [I] a quitté le logement objet du bail, en conséquence REJETTE la demande d’expulsion à son encontre et de le voir condamner à une indemnité d’occupation ;
CONDAMNE Madame [X] [V] à verser à Monsieur et Madame [W] [U] et [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Madame [X] [V] à verser à Monsieur et Madame [W] [U] et [R] la somme de 2568,19 euros (décompte arrêté au 20 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), au titre des indemnités d’occupation dues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE Madame [X] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 428,03 euros chacune, en deniers ou quittances, et précise que la dernière mensualité aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [X] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [X] [V] soit condamnée à verser à Monsieur et Madame [W] [U] et [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
ORDONNE à Monsieur et Madame [W] [U] et [R] de remettre à Madame [X] [V] les quittances de loyers concernant les mois de janvier 2026, février 2026, mars 2026 ainsi que les échéances suivantes qui seront réglées ;
ORDONNE à Monsieur et Madame [W] [U] et [R] de remettre à Madame [X] [V] les avis d’échéance de loyer pour les mois de juin, août et septembre 2025 après déduction des aides au logement perçues
CONDAMNE in solidum Madame [X] [V] et Monsieur [G] [I] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 mai 2025 et de l'assignation du 24 novembre 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Madame [X] [V] et Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur et Madame [W] [U] et [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,