TJ 13055, 12 mars 2026, RG 25/07157

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 12 Mars 2026

GROSSE :
Le 29 mai 2026
à Me CAUSSE Caroline
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 mai 2026
à Mme [Q] [W]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/07157 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7JQD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LAUMISEB, domiciliée : chez Cabinet [Adresse 1] SARL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Q] [E] [G] [W]
née le 21 Avril 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2023, la société civile immobilière (SCI) LAUMISEB, représentée par sa mandataire, la société [Adresse 1], a consenti à Mme [Q] [W] un bail d'habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 4], 3ème étage, dans le sixième arrondissement de Marseille moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 807 euros, outre 15 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [Q] [W] le 30 septembre 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.270,92 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2025, la SCI LAUMISEB, prise en la personne de ses gérants et représentée par sa mandataire, la société à responsabilité limitée (SARL) [Adresse 5], a fait assigner Mme [Q] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, afin d'obtenir :
le constat de la résiliation du bail ;son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;sa condamnation au paiement de la somme de 6.060,78 euros avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer, et d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi,sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
A l'audience du 12 février 2026, Mme [Q] [W] a sollicité un renvoi aux fins d’obtention du diagnostic social et financier.

A l’audience du 12 mars 2026, la SCI LAUMISEB, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de leur créance à la somme de 9.475,21 euros au 3 mars 2026. Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles formulées par Mme [Q] [W] au regard de l’importance de la dette locative. Elle indique que le versement du loyer courant n’est pas repris.

Comparaissant en personne, Mme [Q] [W] reconnaît la dette. Elle sollicite des délais de paiement et un délai d’un an pour quitter les lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 décembre 2025, soit plus six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 12 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LAUMISEB justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI LAUMISEB est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 5 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2025, pour la somme en principal de 4.270,92 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2025.

Mme [Q] [W] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [Q] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [Q] [W] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer qui aurait été du si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 899,17 euros actuellement et de condamner Mme [Q] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis, qu’après déduction des surplus de loyer ni ventilés ni justifiés (700 euros en janvier 2023, 129,89 euros en octobre 2023, 288 euros en novembre 2023, 124 euros en octobre 2024 = 1.241,89 euros), et d’une « affectation d’excédent » de 563,78 euros, non justifiée, Mme [Q] [W] reste devoir une somme de 7.669,54 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 3 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [Q] [W] ne la conteste pas.

Elle est donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 7.669,54 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 6.060,78 euros, et de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les conditions de mise en œuvre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies.

De même, un délai de paiement de deux ans fondé sur l'article 1343-5 du code civil n'est pas justifié en l’absence de tout élément relatif à la capacité de remboursement de Mme [Q] [W], qui propose de verser une somme mensuelle de 100 euros, en sus du loyer courant et des charges.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis près de cinq mois et s’agissant d’une bailleresse privée, la demande sera rejetée, Mme [Q] [W] faisant état du dépôt d’une demande de logement social au mois de septembre 2025 mais n’en justifiant pas.
Sur les demandes accessoires

Mme [Q] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LAUMISEB, Mme [Q] [W] sera condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,