TJ 78646, 13 mai 2026, RG 26/00086

MINUTE N°
N° RG 26/00086 - N° Portalis DB22-W-B7K-TWFA
Société BATIGERE HABITAT

C/

Madame [U] [S]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 MAI 2026

DEMANDEUR :

Société BATIGERE HABITAT, société anonyme d’HLM, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, immatriculée au R.C.S. de NANCY sous le numéro 645 520 164, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en son établissement secondaire sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité audit établissement, représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS
d'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [U] [S], demeurant [Adresse 5], comparante en personne
d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire
Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Karim-Alexandre BOUANANE

1 copie certifiée conforme à Madame [U] [S]

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 avril 2021, la SA D’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE aux droits de laquelle est venue la SA BATIGERE HABITAT a consenti à Madame [U] [S] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F2 sis dans un immeuble à [Localité 2], [Adresse 6].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 252,05 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 265,10 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 98,57 euros, payable à terme échu. Il s’élève désormais à la somme principale mensuelle de 282,47 euros, hors charges.

Lors de l’entrée dans les lieux, la locataire a versé une somme de 252 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait notifier, par exploit de la SARL DELTA HUISSIER IDF TAVERNY, Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 22 novembre 2023 portant sur la somme principale de 2.421,29 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 26 juin 2025, la SA BATIGERE HABITAT a assigné à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, Madame [U] [S] sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Vu les articles 514, 514-1, 696 et 700 du code de procédure civile,

-Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail
-Prononcer la résiliation du bail à compter du 23 janvier 2024,
-Ordonner, l’expulsion sans délai de la défenderesse des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin,
-Condamner la défenderesse à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé en principal, comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux,
-Condamner la défenderesse à payer, en principal, à la société demanderesse la somme de 3.302,14 euros, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du
22 novembre 2023 au titre des loyers et charges impayés,
-Condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la défenderesse en tous les dépens.

Lors de l’audience du 24 mars 2026, la SA BATIGERE HABITAT représentée par son avocat, a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.745,25 euros, arrêtée au 16 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.
Elle a précisé que Madame [U] [S] avait repris le paiement des loyers courants augmenté d’une petite somme pour apurer l’arriéré.

Madame [U] [S] a comparu en personne. Elle a exposé avoir repris le règlement des loyers courants depuis le mois de novembre 2025 et réglé une somme de 115 euros en plus, au titre de l’arriéré. Elle a précisé avoir rencontré des difficultés lors du renouvellement de son titre de séjour et ne pas avoir travaillé pendant un an. Elle travaille désormais en tant qu’animatrice périscolaire et perçoit une rémunération mensuelle de l’ordre de 500 à 800 euros. Elle souhaite rester dans les lieux et bénéficier de délais de paiement pour apurer la dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 mars 2026 a été mise en délibéré au 13 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

-d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

-d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par voie électronique dont il lui a été accusé réception par la voie électronique le 1er juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du
06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 novembre 2023, distribuée le 16 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II- SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu le 30 avril 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2023, pour paiement de la somme principale de 2.421,29 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 22 janvier 2024, minuit.

III – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

A l’audience, le bailleur produit un décompte démontrant que Madame [U] [S] reste lui devoir la somme principale de 2.745,27 euros, après soustraction des frais de poursuite, à la date du 16 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

A l’audience, Madame [U] [S] reconnaît devoir cette somme.

Madame [U] [S] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2.745,27 euros, en deniers ou quittances selon décompte arrêté au 16 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter 22 novembre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 2.421,29 euros et à compter de la date de l’assignation du 26 juin 2025 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles L231-6 et L1231-7 du code civil.

IV – SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».
Il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur, la SA BATIGERE HABITAT, que Madame [U] [S] a fourni des efforts de règlement et repris le règlement des loyers et charges en cours depuis le mois de novembre 2025.

Au vu de ces éléments Madame [U] [S] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [U] [S] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [U] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [U] [S], qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le bailleur, la SA BATIGERE HABITAT, a dû accomplir, Madame [U] [S] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS