TJ 78646, 7 mai 2026, RG 25/01061

MINUTE N°
N° RG 25/01061 - N° Portalis DB22-W-B7J-TOFQ
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1]

C/

Monsieur [I] [M]
Madame [E] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représentée par son syndic IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 5],
immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro B 529 196 412, et plus précisément en son agence de NANTERRE, [Adresse 6], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Bruno ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE, substitué par Maître Isabelle ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE
d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 7], non comparant, ni représenté

Madame [E] [M] née le 19 Avril 1953 à [Localité 3] (NIEVRE), demeurant [Adresse 8], non comparante, ni représentée
d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine LUTEMBACHER, magistrate à titre temporaire
Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Président : Catherine LUTEMBACHER, magistrate à titre temporaire
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître [A] [T]

1 copie certifiée conforme à : - Monsieur [I] [M]
- Madame [E] [M]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [I] [M] et Madame [E] [M], devant ce Tribunal aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

- 2 490,52 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement ;

- 2 600 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les dépens comprenant le coût de l'inscription d'hypothèque et du commandement de payer ;

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] sollicite en outre de ne pas écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été délivrée pour l'audience du Tribunal du 10 mars 2026.

A l'audience du 10 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], régulièrement représenté, a maintenu ses demandes formées au titre de l'assignation.

Régulièrement cités par assignation remise à personne, Monsieur [I] [M] et Madame [E] [M] n'ont été ni présents, ni représentés.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur les conséquences du défaut de comparution des défendeurs

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Monsieur [I] [M] et Madame [E] [M], régulièrement cités à l'instance, ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

- Sur les charges et travaux de copropriété

Il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10], [Localité 4] [Localité 5] a versé aux débats :

- le relevé de propriété des lots appartenant à Monsieur [I] [M] et Madame [E] [M] ;

- les appels de charges et travaux du 1er trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 22 décembre 2022, 8 janvier 2024, 9 juillet 2025 et 27 janvier 2026 portant approbation des comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 ;

- les certificats de non-recours concernant les assemblées générales des 22 décembre 2022, 8 janvier 2024 et 9 juillet 2025 ;

- le décompte de la créance du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025 ;

- les lettres de relance et de mise en demeure des 26 avril et 23 mai 2024 ainsi que la sommation de payer du 16 juillet 2024 ;

- le Contrat de syndic en vigueur du 10 juillet 2025 au 9 juillet 2026.

Il ressort de ces documents que Monsieur [I] [M] et Madame [E] [M] restent devoir la somme de 1 365,76 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 1er trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025, hors les frais de recouvrement sur lesquels il sera statué ci-après.

Il sera dès lors fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] pour la somme de 1 365,76 € au titre des charges et travaux de copropriété.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2025, date de l'assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de de relance, de mise en demeure, de sommation de payer, de transmission de dossier aux auxiliaires de justice et de suivi du contentieux.

* Frais de relance et de mise en demeure

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 11][Localité 6] [Localité 5] ne justifie pas de l'envoi des lettres de relance et de mise en demeure.

En outre, le contrat de syndic produit n'est pas celui en vigueur lors de l'envoi des lettres de relance et de la mise en demeure des 26 avril et 23 mai 2024 permettant de déterminer la tarification applicable aux copropriétaires concernés en cas d'envoi de relance ou de mise en demeure.

Il sera dès lors débouté de sa demande de paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure.

* Frais de sommation de payer

Le coût de ces frais étant dûment justifié par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 11][Localité 6] [Localité 5], il sera fait droit à sa demande pour leur montant, à savoir 147,71 €.

* Frais de transmission de dossier aux auxiliaires de justice et de suivi du contentieux

La transmission de dossiers aux commissaires de justice et avocats et le suivi du contentieux constituent des actes d'administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n'en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] concernant les frais de transmission du dossier à l'auxiliaire de justice et de suivi contentieux.

Les frais de recouvrement représentent donc le montant total de 147,71 €.

Sur les dommages et intérêts

Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue d'un préjudice, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10], [Localité 4] [Localité 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la solidarité

L'obligation de paiement d'une somme d'argent est divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas à leur qualité d'indivisaires.

En cas d'indivision, les indivisaires sont donc tenus conjointement au paiement des charges copropriétés, à raison de leur quote-part dans l'indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause prévoyant la solidarité entre copropriétaires indivis.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10], [Localité 4] [Localité 5] justifie l'existence d'une telle clause insérée dans le règlement de copropriété.

En conséquence, Monsieur [I] [M] et Madame [E] [M] seront condamnés solidairement ou, le cas échéant, in solidum.

Sur l'article 700 du code de procédure civile, les dépens et l'exécution provisoire :
Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10], [Localité 4] [Localité 5] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 500 € lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [M] et Madame [E] [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS