TJ 78646, 18 mai 2026, RG 25/00156

MINUTE N°
N° RG 25/00156 - N° Portalis DB22-W-B7J-TM74

La Société [L], SA [Adresse 1]
C/

Monsieur [X] [Q] [M]
Madame [N] [Y] épouse [Q] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 18 Mai 2026

DEMANDEUR :

La Société [L], SA D’HLM immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° B 582 142 816, dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légale domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocat au Barreau de PARIS, substituée par Maître ALOUI

d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [Q] [M], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

Madame [N] [Y] épouse [Q] [M], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,
en présence de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Lydia SINGRE
en présence de Hoang Oanh LE-THANH, greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR
Cadre Greffière : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Me Fabienne BALADINE

1 copie certifiée conforme à : M. [X] [Q] [M] et Mme [N] [Y] épouse [Q] [M]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juillet 2014, la SA d’HLM [Adresse 6], aujourd’hui dénommée la S.A.[L] a donné à bail à Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M] un logement sis [Adresse 7] [Localité 4].

Le 3 mai 2025, la S.A. [L], a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.336,84 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 8 avril 2025, la S.A. [L] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 19 juin 2025, la S.A. [L] a assigné en référé Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira à la S.A. [L], aux frais de Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M], en garantie des sommes dues ;

- condamner Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M] solidairement au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :

* 2.182,55 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025 ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 20 juin 2025.

A l'audience du 19 mars 2026, la S.A. [L], représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 11 mars 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 10.026,58 euros, échéance de février 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M], bien que régulièrement assignés en l'étude du commissaire de Justice, ne sont ni présents ni représentés à l'audience.

Il a été fait lecture à l’audience du diagnostic social et financier transmis par la Préfecture.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 20 juin 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A. [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 juillet 2014, du commandement de payer délivré le 3 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 11 mars 2026 que la créance de la S.A. [L] à l'égard de Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M] est établie dans son principe.

S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes :
- 60,96 euros de frais d'enquête,
- 293,37 euros de frais de contentieux.

Par conséquent, Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M] seront condamnés à lui payer, à titre provisionnel, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 9.672,25 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 mai 2025 sur la somme de 2.336,84 euros, à compter du 19 juin 2025 sur la somme de 2.182,55 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux"

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M] le 3 mai 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 3 juillet 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 30 juillet 2014 à compter du 4 juillet 2025.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
La S.A. [L] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles de Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M] en garantie des sommes dues. Dès lors, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublants ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, la demande de séquestration aux fins de garantie sera rejetée.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 juillet 2025. Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M], à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité à compter du 4 juillet 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 11 mars 2026.
Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l'indemnité d'occupation est due solidairement par Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 mai 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [X] [Q] [M] et Madame [N] [Y] épouse [Q] [M] à verser à la S.A. [L] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS