TJ 78646, 4 juin 2026, RG 23/03792

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
04 JUIN 2026

N° RG 23/03792 - N° Portalis DB22-W-B7H-ROFJ
Code NAC : 71F
EJ

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [K] [U]
né le 15 Novembre 1970 à [Localité 1] (PORTUGAL),
demeurant [Adresse 1] - Appartement 32,
[Localité 2],

2/ Madame [N] [W] épouse [U]
née le 08 Février 1970 à [Localité 3] (57),
demeurant [Adresse 1] - Appartement 32,
[Localité 2],

3/ Monsieur [T] [J]
né le 30 Avril 1978 à [Localité 2] (78),
demeurant [Adresse 1] - Appartement 13,
[Localité 2],

4/ Madame [A] [E]
née le 13 Juin 1976 à [Localité 4] (BELGIQUE),
demeurant [Adresse 1] - Appartement 2,
[Localité 2],

représentés par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, SOGESYM, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 518 824 685 dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

représenté par Maître François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La société SOGESYM, société par actions simplifiée immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro
518 824 685 dont le siège social est situé 35 rue Grande Fontaine [Localité 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN KALANTARIAN DAUMAS CHAMARD, avocat plaidant au barreau de PARIS.

PARTIES INTERVENANTES :

1/ Madame [G] épouse [J]
née le 15 Avril 1967 à [Localité 5] (MARTINIQUE),
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2],

2/ La société SCI PEVARKER, société civile immobilière immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro
814 880 910 dont le siège social est situé [Adresse 3] [Localité 2] et prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 04 Juillet 2023 reçu au greffe le 05 Juillet 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 03 Février 2026, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 09 Avril 2026 prorogé au 04 Juin 2026 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [U], Mme [N] [W] épouse [U],
M. [T] [J] et Mme [A] [E] sont titulaires de lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (78), soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, M. et Mme [U], M. [J] et Mme [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1] [Localité 2] et son syndic en exercice la société SOGESYM afin de voir, à titre principal, prononcer l’annulation de l’assemblée générale du
21 mars 2023 et à titre subsidiaire l’annulation de certaines de ses résolutions, outre la condamnation sous astreinte du syndic à communiquer l’ensemble des documents comptables, un plan des caméras ainsi qu’à procéder à :
- la rectification du protocole prévoyant l’intervention impérative de deux copropriétaires pour ouvrir le local d’enregistrement de la vidéosurveillance,
- l’enlèvement des caméras hors des emplacements votés par l’AG du
17 juin 2019,
- le retrait immédiat de la remontée à distance donnant accès à la vidéosurveillance sur le portable et la clé du local, à Monsieur [Q],
- le retrait de tout matériel lié à la vidéosurveillance (enregistreur, terminal, ordinateur…) de l’appartement de Monsieur [Q],
- le retrait des fermetures des placards techniques.

Par conclusions en date du 25 juin 2024, Mme [X] [J] et la SCI PEVARKER également copropriétaires dans la résidence, sont intervenues volontairement à la procédure pour se joindre à l’action initiée par les époux [U], Monsieur [J] et Madame [E] en contestation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 21 mars 2023 ainsi qu’à leurs autres demandes. Par ordonnance rendue le 27 juin 2025, le juge de la mise en état a :

Déclaré irrecevables la SCI PEVARKER et Mme [J] en ce qui concerne les demandes portant sur l’annulation de l’assemblée générale du
21 Mars 2023 ou de certaines de ses résolutions ;

Déclaré irrecevables M. [J], M. et Mme [U] et Mme [E] en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 Mars 2023 dans son ensemble.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 29 décembre 2025, M. et Mme [U], M. [J], Mme [E], Mme [J] et la SCI PEVARKER demandent au Tribunal de :

- DONNER ACTE à Madame [J] et à la SCI PEVARKER de leur intervention volontaire dans la présente procédure engagée à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble de la Résidence sise [Adresse 1]
[Adresse 1] [Localité 2], prise en la personne de son syndic en exercice la société SOGESYM d’une part, et du syndic SOGESYM ;

- DIRE ET JUGER recevables et bien fondés Monsieur et Madame [U], Madame [E], Monsieur [J], en leurs demandes suivantes ;

- PRONONCER l’annulation des résolutions n°4, 8, 11,16.3, 16.4, 19, 23, 24, 25, 26, 27, 28 de l’assemblée générale du 21 mars 2023 ;

- DIRE ET JUGER recevables et bien fondés Monsieur et Madame [U], Madame [E], Monsieur [J] d’une part, et Madame [J] et la SCI PEVARKER d’autre part, en leurs demandes suivantes ;

- PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de syndic SOGESYM ;

- DESIGNER un administrateur provisoire avec pour mission de :

- Dans un délai de 3 mois, se faire remettre les fonds, l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] - [Localité 2], le plan des caméras installées dans la copropriété, par le cabinet SOGESYM SAS au capital de 50.000 €, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 518 824 685, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège,

- Convoquer une assemblée générale des copropriétaires en vue de procéder à la désignation d’un syndic pour la Résidence [Adresse 1] - [Localité 2],

- Exercer tous les pouvoirs du syndic pour la Résidence [Adresse 1] - [Localité 2] et plus particulièrement, procéder à :
o la rectification du protocole, prévoyant l’intervention impérative de deux copropriétaires pour ouvrir le local d’enregistrement de la vidéosurveillance,
o la déclaration, le cas échéant, du système de vidéo-surveillance,
o l’enlèvement de toutes les caméras hors des emplacements votés par l’AG du 17 juin 2019,
o Missionner dans les meilleurs délais, une société de télésurveillance qui pourra reprogrammer le système et notamment supprimer la remontée à distance donnant accès à la vidéosurveillance sur le portable de Monsieur [Q],
o Le changement de la clé du local vidéo,
o Le retrait des fermetures des placards techniques,
o La mise en place d’une armoire sécurisée pour les clés/pass, vigiks, télécommandes concernant les installations communes de l’immeuble.

- CONDAMNER la société SOGESYM à payer respectivement à Monsieur et Madame [U], à Madame [E], à Monsieur et Madame [J] et à la SCI PEVARKER la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts ;

- DISPENSER Monsieur et Madame [U], Madame [E], Monsieur et Madame [J] et la SCI PEVARKER de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1] - [Localité 2], prise en la personne de son syndic en exercice la société SOGESYM, et la société SOGESYM à payer aux époux [U], aux époux [J], à Madame [E] et à la SCI PEVARKER la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

- MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, la société SOGESYM demande au Tribunal de:

DEBOUTER Monsieur [U], Madame [U], Monsieur [J], Madame [E], Madame [J] et la SCI PEVARKER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [U], Madame [U], Monsieur [J], Madame [E], Madame [J] et la SCI PEVARKER à payer à la société SOGESYM une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [U], Madame [U], Monsieur [J], Madame [J], Madame [E] et la SCI PEVARKER aux entiers dépens que Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, avocat, pourra recouvrer directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Débouter Monsieur [K] [U] et son épouse Madame [N] [U] née [W], Monsieur [T] [J] et Madame [A] [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Les condamner in solidum au paiement de la somme de 3.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 21 mars 2023

Les demandeurs sollicitent l’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 21 mars 2023 en arguant qu’elles ont été adoptées à la suite d’un abus de majorité.

Il sera rappelé que l’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt du groupe majoritaire.

Il appartient aux copropriétaires demandeurs de rapporter la preuve de l'abus de droit ainsi allégué avec une vraisemblance suffisante.

Il y a lieu par ailleurs de rappeler que par ordonnance rendue le 27 juin 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables la SCI PEVARKER et Mme [J] en ce qui concerne les demandes portant sur l’annulation de l’assemblée générale du 21 Mars 2023 ou de certaines de ses résolutions de telle sorte que leur intervention volontaire n’est recevable que pour les demandes de résiliation judiciaire du contrat de syndic de SOGESYM, de désigner un administrateur provisoire et de condamnation à dommages-intérêts.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°4-Approbation des comptes du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022

Cette résolution est rédigée ainsi qu’il suit :

“L’assemblée générale après en avoir délibéré, connaissance prise des documents mentionnés ci-dessus et de l’avis du conseil syndical approuve les comptes présentés par le syndic pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 à la somme de 139.498,62 euros”.

Les demandeurs font valoir que les comptes comportent des irrégularités :
- le détail par poste des comptes de l’exercice 2022 fait apparaitre la somme de 31.147,15 euros, montant dépassant l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale de 2021 pour deux interventions d’un montant total de 25.000 euros (fermeture du parking visiteur pour 15.000 euros et fermeture d’un escalier extérieur pour un montant de 10.000 euros) ;
- aucune dépense concernant la vidéo-surveillance n’a été votée et pourtant sur 2022 apparaissent des achats concernant la vidéo-surveillance dont des caméras pour un montant de 2.450,63 euros ;
- le relevé des dépenses fait apparaitre dans les frais divers une somme de 509,55 euros correspondant à une sommation adressée uniquement à M. [J] d’ôter des brises vues alors que la copropriété compte des dizaines de canisses et autres brises vues.

La société SOGESYM fait valoir que :
- lors de l’assemblée générale du 30 juin 2021 ont été votées les résolutions N°8 et 9 portant respectivement sur la fermeture du parking visiteur pour un montant de 15.000 euros et sur la fermeture de l’escalier extérieur situé entre les bâtiments 11 et 13 pour un montant de 10.000 euros ;
- ces résolutions ont approuvé des budgets travaux et non des devis et ont donné mandat au conseil syndical pour choisir avec le syndic l’entreprise chargée de réaliser les travaux ;
- les sommes de 490,91 et 327,27 euros figurant sur le document invoqué par les demandeurs correspondent aux honoraires du syndic ;
- s’agissant des dépenses spécifiques concernant la vidéo-surveillance, le syndic a le pouvoir de procéder de sa propre initiative à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et en l’espèce ces dépenses ont été engagées pour assurer la sécurité de l’immeuble en raison notamment des incivilités relevées.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- le simple fait que les comptes de l’exercice 2022 soient supérieurs au budget prévisionnel voté ne saurait constituer un motif d’annulation, à défaut d’erreur comptable démontrée ;
- sur la somme de 509,55 euros correspondant à une dénonciation de constat d’huissier et sommation à M. [J], ce dernier n’hésite pas à reprocher le fait que cette somme apparaisse dans les frais divers, alors même qu’il en est à l’origine en ne respectant pas le règlement de copropriété.
- la rupture d’égalité n’est en rien démontrée.

Sur ce :

Une délibération de l' assemblée générale approuvant les comptes peut être annulée si elle a été acquise par un abus de droit ou de majorité ou à la faveur d'une fraude dans l'utilisation d'un mandat ( CA Paris, 17 déc. 1997 : JurisData n° 1997-023815 ; Loyers et copr. 1998, comm. 165 ). Dès lors que l’ assemblée générale a approuvé les comptes et donné quitus au syndic au vu des documents exigés par la réglementation pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause, il est de principe que sa décision n’est pas entachée d’un abus de majorité ( Cass. 3e civ., 9 juin 2016,
n° 15-19.470, F-D : JurisData n° 2016-011248 ; Loyers et copr. 2016, comm. 209 . - pourvoi c/ CA Caen, 24 mars 2015 ).

La résolution 8-1 adoptée lors de l’assemblée générale du 30 juin 2021 expose que le parking visiteur est fréquemment l’objet de squat par des personnes des environs ou des jeunes et propose en conséquence sa fermeture par la mise en place d’un portail barreaudé à 2 vanteaux et grillage sur le reste du battement. Le texte de la résolution précise que “l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de réaliser les travaux de fermeture du parking visiteurs dans le cadre d’un budget de 15.000 euros et donne mandat au conseil syndical assisté du Cabinet SOGESYM pour choisir la société qui réalisera les travaux.

Les résolutions suivantes 8-2, 8-3, 8-4 et 8-5 précisent que :
- les travaux seront financés par les fonds travaux ALUR pour un montant de 15.490,91 euros ;
- les honoraires du syndic s’élèveront à 490,91 euros ;
- le montant total des travaux, honoraires du syndic inclus est de
15.490,91 euros ;
- le financement sera effectué par le fond travaux Loi ALUR et le montant total des travaux déduction faite du financement est de 0 euros ;
- aucun appel ne sera effectué.

La résolution 9 également adoptée lors de l’assemblée du 30 juin 2021 prévoit l’engagement des travaux de fermeture de l’escalier extérieur situé entre les bâtiments 11 et 13 par la mise en place d’un portillon piéton avec VIGIK pour un montant de 10.000 euros TTC et donne mandat au Conseil syndical assisté de la société SOGESYM pour choisir la société qui réalisera les travaux, les honoraires du syndic étant de 327,27 euros.

Au soutien de leur demande d’annulation, les demandeurs versent aux débats un bilan comptable établi par le syndic pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 faisant apparaître à la rubrique travaux décidés par l’assemblée générale :
- une ligne travaux d’un montant de 6.887,97 euros ;
- une ligne travaux d’un montant de 23.441 euros ;
- une ligne “Travaux décidés par l’AG” mentionnant 490,91 euros ;
- une ligne “Travaux décidés par l’AG” mentionnant 163,63 euros ;
- une ligne “Travaux décidés par l’AG” mentionnant 163,64 euros.

Il apparaît donc que le montant des travaux hors honoraires du syndic est de 30.328,97 euros, excédant de 5.328,97 euros l’enveloppe votée lors de l’assemblée du 30 juin 2021.

Toutefois, les demandeurs n’apportent pas la preuve qui leur incombe que l’assemblée générale aurait voté l’approbation des comptes sans connaissance suffisante ou à la suite d’un abus de droit. Leur demande d’annulation doit donc être rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°8 portant sur l’élection des membres du conseil syndical

Les demandeurs font valoir que :
- cette résolution ne se justifiait pas puisque les mandats des membres du conseil syndical n’étaient pas échus ;
- la mention sans objet figure sous le seul nom de M. [U] ;
- les mandats n’étant pas échus, leur remise en jeu n’était pas acceptable;
- bien que non votée, cette résolution doit être annulée car elle ne pourra pas être remise à l’ordre du jour avant l’échéance des mandats.

La société SOGESYM fait valoir que :
- la résolution n’a pas été soumise au vote car le mandat des membres du conseil syndical n’était pas expiré ;
- dans ces conditions il n’y a pas eu de décision susceptible d’être contestée.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette résolution n’a pas été soumise au vote tel que le relèvent les demandeurs, de ce fait, aucune
demande d’annulation ne saurait prospérer.

Sur ce :

Toute décision d'assemblée générale peut être contestée en justice.

En l’espèce, la résolution n’a pas été soumise au vote et ne correspond à aucune décision. Au surplus, compte tenu du principe d’autonomie des assemblées générales, le moyen des demandeurs selon lequel l’annulation de la résolution non soumise au vote permettrait d’éviter qu’elle soit inscrite à l’ordre du jour d’une autre assemblée est inopérant.

La demande d’annulation de la résolution 8 sera donc rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°11 portant sur la somme allouée au conseil syndical et au syndic pour exécuter des travaux sans convocation d’une assemblée générale

Les demandeurs font valoir que :
- le syndic vise les dispositions de l’article 18 §5 de la Loi du 10 juillet 1965 et celles de l’article 35 §5 du décret du 17 mars 1967 mais il reprend en réalité les dispositions de l’article 18 II de la Loi du 10 juillet 1965, abrogé depuis le
1er janvier 2017 et ayant fait l’objet de 7 autres modifications depuis ;
- la résolution vise spécifiquement le fonds travaux et permet de comprendre que le conseil syndical et le syndic souhaitent obtenir l’autorisation de pouvoir prélever dans le fonds travaux à volonté tant que les marchés ne dépassent pas individuellement 3.500 euros et ce sans avoir à en référer au préalable à l’assemblée générale ;
- le fonds travaux n’a précisément pas vocation à être utilisé comme un budget prévisionnel : les fonds ne peuvent être débloqués que sur décision de l'assemblée générale de tous les copropriétaires à la majorité absolue et ce même s'il s'agit de travaux d'urgence décidés par le syndic ;
- la délégation de pouvoir est donnée indifféremment au syndic et au conseil syndical et de surcroît, non pas seulement pour les cas d’urgence, mais « en toutes circonstances » ;
- l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 rappelle qu’il ne saurait y avoir confusion entre le compte portant sur le budget prévisionnel et le compte concernant le fonds travaux ; or le libellé de la résolution est trompeur puisqu’après avoir visé le fonds travaux, il est dit que les contrats et marchés se rapporteraient « à l’entretien courant des parties communes, des services et des éléments d’équipements de l’immeuble », en d’autres termes, à ce qui devrait relever du budget prévisionnel et non pas du fonds travaux ;
- cette résolution vient également en contradiction avec la résolution n° 14 qui fixe à la somme de 900 euros le montant au-delà duquel la mise en concurrence est obligatoire.

La société SOGESYM fait valoir que :
- à aucun moment cette résolution n’autorise le syndic ou le conseil syndical à prélever la somme de 3.500 euros dans le fonds travaux ;
- elle indique seulement que le syndic et le conseil syndical sont autorisés à engager des dépenses de travaux d’entretien courant dans la limite de
3.500 euros étant précisé que cette faculté est expressément prévue par l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- cette délégation de pouvoir est expressément prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- rien ne permet aux demandeurs d’affirmer que le fonds travaux sera utilisé pour une finalité autre que celle pour laquelle il a été constitué.

Sur ce :

La résolution querellée est rédigée ainsi qu’il suit :

« la loi du 10 juillet 1965, article 18, 5 ème paragraphe et décret du 17 mars 1967, article 35, 5ème paragraphe :

Obligation de soumettre lors de la première désignation [du syndic] et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale, la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale.

Estimant qu’il convient d’élargir les attributions du syndic de la copropriété, pour lui permettre de prendre en temps utile les mesures nécessaires pour assurer en toute circonstances le bon état d’entretien de l’immeuble, sans avoir à en référer au préalable à l’assemblée générale, celle-ci délègue au syndic et au conseil syndical tous pouvoirs à l’effet de passer tous contrats et marchés se rapportant aux travaux d’entretien courant des parties communes, des services et des éléments d’équipements de l’immeuble, sous réserve que le montant de chaque contrat ou marché ne dépasse pas la somme de 3.500 € TTC. »

Force est de constater, ainsi que le soulignent les demandeurs que si cette résolution ne fait pas expressément référence au fonds travaux, elle cite expressément les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Or, l’affectation des sommes du fonds travaux peut concerner les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou les travaux urgents décidés par le syndic mais pas le financement des “mesures nécessaires pour assurer en toute circonstances le bon état d’entretien de l’immeuble”.

De plus, c’est à juste titre que les demandeurs font valoir que la résolution contrevient aux dispositions de la résolution N°14 de la même assemblée générale prévoyant une mise en concurrence pour les travaux excédant la somme de 900 euros.

Enfin, la délégation prévue par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 concerne le syndic mais pas le conseil syndical ou le syndicat.

Compte tenu de ces élément, la demande d’annulation apparaît justifiée.

La résolution N°11 sera donc annulée.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°16-3 et 16-4-Remplacement du système de contrôle d’accès actuel sur les trois portes du bâtiment 11

Les demandeurs font valoir que :
- la résolution 16-1 portait sur le vote des travaux, la résolution 16-2 sur le choix de l’entreprise, la résolution 16-3 sur les honoraires du syndic et la résolution 16-4 sur l’appel de fonds ;
- la résolution N°16-2 ayant été rejetée, les deux résolutions subséquentes
16-3 et 16-4 auraient dû être déclarées sans objet ;
- lors de précédents travaux effectués par la société ORELECTRICITE portant sur “le remplacement des platines par INTRATONE”, le nom des époux [U] ne figurait plus dans l’interphone.

La société SOGESYM fait valoir que :
- l’assemblée a décidé de réaliser les travaux puisque la résolution 16-1 a été votée ;
- dès lors que le principe des travaux a été décidé, les copropriétaires pouvaient se prononcer sur les résolutions afférentes aux honoraires du syndic et au financement des travaux.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- sur l’absence de vote visant la seconde entreprise, il sera rappelé que les copropriétaires peuvent tout à fait émettre des réserves lors des assemblées générales.

- l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 3, que le syndic est justement chargé de procéder à tous les travaux d’entretien et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble

Sur ce :

Le principe des travaux ayant été adopté par la résolution N°16-1, l’assemblée pouvait valablement approuver le montant des honoraires du syndic comme le fait la résolution N°16-3, laquelle se borne à indiquer que l’assemblée générale prend acte que les honoraires du syndic s’élèvent forfaitairement à 150 euros TTC et comprennent la gestion du dossier, notamment les parties administratives et comptables.

En revanche, la résolution N°16-4 portant sur l’appel de fonds ne pouvait pas être régulièrement adoptée dès lors qu’elle se base sur un récapitulatif du coût des travaux à hauteur de 3.413,70 euros correspondant au devis de la société ORELECTRICITE rejeté par la résolution 16-2. Il y a donc lieu d’annuler la résolution 16-4.

Sur la demande d’annulation de la résolution 19-Fermeture des quatre placards techniques sur les paliers des étages bât 11

Les demandeurs font valoir que :
- sur les 23 copropriétaires présents ou représentés, seuls 22 votes ont été pris en compte pour chacune de ces résolutions ;
- chaque copropriétaire doit pouvoir accéder au robinet de fermeture générale de son appartement situé dans les placards ;
- de la même manière, les branchements pour la fibre nécessitent de permettre aux opérateurs d’intervenir librement ;
- un seul devis a été soumis au vote pour un montant de 2.984 euros
alors qu’au regard du montant de 900 euros au delà duquel une mise
en concurrence est nécessaire, au moins deux devis auraient dû être présentés ;
- le président du conseil syndical et le syndic n’ont même pas attendu la décision de l’assemblée pour procéder à la fermeture des placards.

La société SOGESYM fait valoir que :
- l’appréciation des requérants selon laquelle les copropriétaires doivent avoir un accès permanent au robinet de fermeture générale et aux branchements de la fibre situés dans les placards techniques n’engage qu’eux, la copropriété estimant au contraire qu’il est plus sécurisé de fermer ces placards (dont l’accès reste en tout état de cause possible aux copropriétaires qui en aurait besoin sur simple demande) ;
- la résolution N°19-2 qui en effet ne soumettait qu’un devis à l’approbation des copropriétaires a été rejetée de sorte qu’elle ne peut être contestée ;
- la délégation donnée au conseil syndical pour le choix de l’entreprise est possible en vertu des dispositions de l’article 25a) de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- cette résolution a obtenu la majorité et permet d’éviter que certaines incivilités aient lieu.
- il reste tout à fait possible pour les copropriétaires de demander l’accès à tout moment au syndic ou au conseil syndical.

Sur ce :

L’examen du procès-verbal de l’assemblée générale montre que lors du vote de la résolution N°19, subdivisée en 5 résolutions 19-1 à 19-5, le vote de
22 copropriétaires a été comptabilisé alors qu’il est expressément indiqué
que 23 copropriétaires étaient présents ou représentés. Cette irrégularité entraîne nécessairement, ainsi que le font valoir les demandeurs, la nullité de la résolution N°19 dans son ensemble.

A titre surabondant, il sera observé que la délégation donnée au conseil syndical pour le choix de l’entreprise contrevient à la résolution N°14 de la même assemblée en ce qu’elle ne prévoit pas de mise en concurrence alors que le budget alloué de 3.000 euros excède le seuil de 900 euros au delà duquel une telle mise en concurrence est exigé.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°23 - Autorisation des dépenses du conseil syndical

Cette résolution prévoyait, en vertu de l’article 21 du décret du 17 mars 1967, de limiter l’autorisation donnée au conseil syndical d’engager des dépenses d’entretien ou de maintenance sans convocation de l’assemblée générale à un montant total maximum de 900 euros par exercice comptable. Elle a été rejetée.

Les demandeurs font valoir que cette décision de rejet résulte d’un abus de majorité en ce que :
- le président du conseil syndical, M. [Q], engageait régulièrement des dépenses sans limitation de budget annuel, voire au-delà des budgets
votés ;
- au vu des libertés prises par le syndic et le président du conseil syndical, il était parfaitement légitime de proposer une limitation de dépense à 900 euros par exercice comptable et une justification de l’accord du conseil syndical sur ces dépenses ;
- le rejet de cette résolution constitue un abus de majorité puisque celle-ci en fixant des règles d’engagement des dépenses allait nécessairement dans le sens des droits des copropriétaires qui actuellement doivent assumer des charges bien plus importantes que celles votées in fine.

La société SOGESYM fait valoir que :
- les demandeurs énumèrent une liste de reproches à l’encontre de M. [Q] au motif que celui-ci engagerait de nombreuses dépenses pour le compte du conseil syndical, or M. [Q] n’est pas partie à la procédure et ne peut donc répondre aux griefs qui lui sont faits ;
- la résolution encadre les dépenses qui pourraient être faites par le conseil syndical puisqu’elle précise que celui-ci devra rendre compte à l’assemblée par un rapport chiffré et argumenté des dépenses faites à ce titre dans la limite de 900 euros par exercice et répond aux attentes des requérants.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- l’argumentaire développé afin que soit annulée cette résolution semble davantage concerner le membre du conseil syndical, Monsieur [Q], que le syndicat ou le syndic en exercice, la société SOGESYM.
- ce dernier n’étant pas dans la cause, les demandeurs sont invités à se retourner contre ce dernier ou le conseil syndical, dont Monsieur [U] et Madame [E] sont d’ailleurs membres.

Sur ce :

En l’état des pièces versées aux débats, l’assemblée générale du 18 mai 2022 en sa résolution N°11 a prévu une autorisation d’engager des dépenses d’entretien et de maintenance jusqu’à la somme de 3.500 euros par intervention, le conseil syndical devant rendre compte lors de chaque assemblée générale de l’exécution de cette intervention.

Les allégations des demandeurs sur les conditions abusives dans lesquelles le président du conseil syndical aurait usé de cette faculté ne permettent pas d’établir le caractère abusif du refus de ramener à 900 euros par exercice l’autorisation donnée au conseil syndical. En tout état de cause, il y a lieu de rappeler que la délégation prévue est soumise au contrôle de l’assemblée générale.

La demande d’annulation sera donc rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°24 - Fonctionnement du conseil syndical

Cette résolution prévoyait l’adoption d’un règlement intérieur du conseil syndical annexé à la convocation à l’assemblée générale “afin de favoriser la dynamique et la transparence du conseil syndical”.

Au soutien de sa demande d’annulation, les demandeurs font valoir que M. [Q] avait des pratiques contraires à l’équilibre et à la démocratie au sein du conseil syndical.

La société SOGESYM fait valoir que les demandeurs font à nouveau un procès d’intention à M. [Q].

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance qu’il est nécessaire que les copropriétaires respectent les règles de savoir vivre, ce que Monsieur
[Q] tente de faire appliquer.

Sur ce :

Les critiques sur le mode de fonctionnement du conseil syndical sous la présidence de M. [Q] -dont les demandeurs indiquent qu’il n’est plus copropriétaire dans la résidence- ne sont pas de nature à établir un abus de majorité rendant irrégulière la résolution querellée.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande d’annulation.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°25 et de la résolution N°26 - Gestion de la vidéo surveillance et restriction provisoire à l’accès à la vidéo surveillance

Ces résolutions proposent respectivement d’externaliser la gestion de la vidéo surveillance en la confiant à une société et d’en réserver les codes d’accès au seul syndic dans l’attente de cette externalisation.

La résolution N°25 précise : “Actuellement la gestion de la vidéo surveillance est confiée à un copropriétaire et au syndic dans des conditions qui ne peuvent garantir le respect de la vie privée de chacun.

Les deux résolutions ont été rejetées.

Les demandeurs font valoir que :
- M. [Q] s’est saisi intégralement de la gestion de la vidéosurveillance de la copropriété ;
- l’assemblée générale de 2019 avait voté un budget de 17.000 euros pour la vidéoprotection, budget qui a été largement dépassé, les dépenses s’élèvant au moins à 31.436,50 euros ;
- M. [Q] recevait seul les images qu’il pouvait également visionner sur son portable et cette vidéo protection est davantage une vidéo surveillance des copropriétaires et des prestataires ;
- l’objectif n’est pas de protéger la copropriété mais d’abuser de cette opportunité pour s’immiscer dans la vie privée des copropriétaires.

La société SOGESYM fait valoir que :
- pour tenter de démontrer l’irrégularité du rejet des résolutions, les demandeurs émettent à nouveau un ensemble de griefs à l’encontre de
M. [Q], lequel ne peut y répondre puisqu’il n’est pas partie à la procédure ;
- de la même façon, ils allèguent l’abus de majorité sans pour autant le démontrer.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir :
- qu’il n’est pas démontré qu’il n’a pas été respecté les lieux d’installation des caméras ;
- que l’installation de vidéosurveillance votée en 2019 s’entretient ce qui suppose en effet des dépenses supplémentaires.

Sur ce :

En l’espèce, les demandeurs n’établissent pas que le refus de confier la gestion de la vidéo surveillance à une entreprise extérieure serait contraire aux intérêts de la copropriété et constitutif d’un abus de majorité, étant observé qu’un tel recours à une entreprise spécialisée serait sans nul doute générateur de coûts supplémentaires pour la copropriété.

Au demeurant, les dérives reprochées à M. [Q] étaient sans nul doute susceptibles de trouver des solutions au sein de la copropriété autres que le recours à un contrat de prestation de service.

L’abus de majorité n’étant pas suffisamment établi, la demande d’annulation des résolutions N°25 et 26 sera rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°27 et de la résolution N°28 : Armoire sécurisée des accès à la copropriété et délégation du choix de l’armoire sécurisée des accès à la copropriété

Ces deux résolutions, rejetées, proposaient d’installer une armoire sécurisée dans le local vidéo contenant l’ensemble des clefs pass, le stock de télécommande, le programmateur de l’interphone ainsi que les Vigik.

Les demandeurs font valoir que :
- des actes de malveillance ont été à déplorer dans la résidence ;
- il est donc impératif de mettre les clés, vigiks, télécommande de programmation et autres pass dans une armoire sécurisée dans le local vidéo afin qu’il ne soit pas possible pour un copropriétaire d’intervenir seul et sans contrôle sur les installations communes de la copropriété ;
- ces résolutions ont été rejetées en raison d’un abus de majorité.

La société SOGESYM fait valoir que :
- les demandeurs ne démontrent pas l’abus de majorité ;
- aucun abus de majorité ne saurait être constitué dès lors qu’il n’apparaît pas opportun de centraliser l’ensemble des éléments visés dans la résolution au même endroit pour des raisons de sécurité.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- les arguments en demande sont en contradiction avec ce que les demandeurs ont développé s’agissant des résolutions 19, 25 et 26.
- une nouvelle fois, aucun abus de majorité n’est démontré.

Sur ce :

Là encore, les demandeurs procèdent par affirmation et échouent à rapporter la preuve qui leur incombe de l’abus de majorité.

Sur la demande de résiliation du contrat de syndic

Les demandeurs font notamment valoir que :
- la société SOGESYM commet de nombreuses irrégularités dans la convocation et la tenue des assemblées ;
- elle est à l’origine d’une rupture d’égalité entre copropriétaires en poursuivant certains copropriétaires à des fins de représailles personnelles du président du conseil syndical ;
- elle a porté atteinte à la vie privée des copropriétaires en demandant l’installation de multiples caméras vidéo en dehors de tout vote ;
- alors qu’il est censé être garant de la régularité des comptes, le syndic rembourse systématiquement les factures présentées par M. [Q] ;
- il ne respecte pas les copropriétaires, adoptant un ton inapproprié lors des assemblées générales.

La société SOGESYM fait valoir que :
- le contrat de syndic a été conclu entre elle et le syndicat des
copropriétaires ;
- les requérants ne peuvent pas solliciter la résiliation d’un contrat auquel ils ne sont pas parties ;
- en vertu de l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965, la prérogative de résiliation du contrat de syndic relève de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandeurs souhaitent simplement imposer leurs envies, rejetées lors de l’assemblée, aux autres copropriétaires en y étant autorisés par le juge.

Sur ce :

L'assemblée générale des copropriétaires dispose du pouvoir de résilier le contrat de syndic à l'initiative du conseil syndical.

Si une résiliation judiciaire du contrat de syndic est possible sur le fondement de l'article 1224 du code civil en cas d’inexécution suffisamment grave du contrat, elle ne saurait l’être à la demande d’une partie des copropriétaires, seul le syndicat des copropriétaires étant une partie au contrat dans le cadre du mandat donné au syndic par l’assemblée générale. La demande de résiliation du contrat de la société SOGESYM sera donc rejetée.

La demande subséquente de désignation d’un administrateur provisoire ainsi que les missions de celui-ci détaillées dans les écritures des demandeurs -au demeurant irrecevable compte tenu des dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 auxquelles il convient de renvoyer les demandeurs- est sans objet.

Sur la demande de dommages-intérêts

Les demandeurs font valoir en substance que :
- ils vivent dans une atmosphère lourde de surveillance, de délation, d’exaspération et de menaces de rajouter des caméras ;
- ils subissent une atteinte à leur vie privée et leur droit à l’image est bafoué ;
- ils ne sont pas respectés et mis à l’écart comme le montre la convocation à l’assemblée générale.

La société SOGESYM fait valoir :
- qu’elle n’est pas responsable de l’atmosphère régnant au sein de
l’immeuble ;
- qu’il ne peut lui être reproché d’avoir mis en place un système de vidéoprotection, cette décision aynt été prise lors de l’assemblée générale du 17 juin 2019.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- l’atteinte à la vie privée est difficilement caractérisée, les caméras se situant uniquement dans certaines parties communes, ce qui n’est pas censé être le lieu de vie des demandeurs ;
- aucun préjudice ne saurait être retenue, a fortiori quand la somme de
9.000 euros n’est justifiée par aucun élément.

Sur ce :

Ainsi que le fait valoir à juste titre la société SOGESYM, les demandeurs n’établissent pas de lien de causalité entre une faute de sa part et la mauvaise ambiance régnant au sein de la copropriété. D’autre part, la mise en place de caméras de vidéosurveillance résulte d’une résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 17 juin 2019.

S’agissant du dénigrement dont ils feraient l’objet, les demandeurs produisent au soutien de leurs allégations un courrier adressé aux copropriétaires par les membres du conseil syndical à l’occasion de la convocation de l’assemblée générale du 21 mars 2023. Le syndic n’étant pas signataire de ce courrier, aucune faute ne saurait utilement lui être reprochée sur ce fondement.

Au bénéfice de ces observations, les demandeurs seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Les demandeurs voient leurs demandes accueillies partiellement.

Le syndicat des copropriétaires et la société SOGESYM seront condamnés aux dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires et la société SOGESYM à payer aux demandeurs, à l’exception de Mme [J] et de la SCI PEVARKER déclarés irrecevables par décision du juge de la mise en état du 27 juin 2025, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

Les demandeurs, à l’exception de Mme [J] et de la SCI PEVARKER, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS