TJ 94028, 28 mai 2026, RG 25/00074

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L'EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00074 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WB6V
Minute : 26/00170

JUGEMENT D'ORIENTATION DU 28 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame ZIMMER, Juge
GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

CREANCIER POURSUIVANT :

LA SOCIETE CREDIT FONCIER DE FRANCE
SA immatriculée au RCS de [Localité 1] et identifiée au SIREN sous le n°542 029 848 dont le siège social est sis182 [Adresse 1]
représentée par Me Patrick VARINOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC 72, et par Me Jérôme HOCQUARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : P0087

DEBITEUR SAISI

Monsieur [R] [X] [N]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

CREANCIER INSCRIT :

LA SOCIETE CREDIT FONCIER DE FRANCE
SA immatriculée au RCS de [Localité 1] et identifiée au SIREN sous le n°542 029 848 dont le siège social est sis182 [Adresse 1]
représentée par Me Patrick VARINOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC 72, et par Me Jérôme HOCQUARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : P0087

DEBATS :
Audience publique du 26 Mars 2026
Mise en délibéré au 28 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT :
Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement Réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 26 février 2025, publié le 8 avril 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 2] volume 2025 S n° 61, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE (ci-après " le créancier poursuivant") a poursuivi la vente des biens immobiliers appartenant à Monsieur [R] [X] [N] (ci-après " le débiteur saisi ") situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 mai 2025, le créancier poursuivant a fait assigner le débiteur saisi à l'audience d'orientation du 19 juin 2025 devant le juge de l'exécution de [Localité 2], aux fins de vente forcée.

Par acte déposé au greffe le 26 juin 2025, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a déclaré sa créance.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 22 mai 2025.

Suivant jugement du 27 novembre 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Créteil a ordonné, avant dire droit sur la fixation de la créance et l'orientation de la procédure, la réouverture des débats à l'audience du 26 mars 2026 pour production, par le créancier poursuivant, du décompte actualisé au 14 octobre 2025 des mensualités impayées s'élevant à la somme de 16.021,69 euros, depuis le 6 avril 2024, tenant compte des règlements intervenus pour la somme de 3.910,14 euros et signification dudit jugement et les conclusions sur réouverture des débats à Monsieur [R] [X] [N].

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2024 et signifiées à étude au débiteur saisi le 27 février 2026, le créancier poursuivant a notamment sollicité du juge de l'exécution de :

- La recevoir en ses demandes recevables et biens fondées,
- Constater que la déchéance du terme a été prononcée de manière régulière et qu'elle est acquise,
- Constater qu'il dispose d'une créance certaine, liquide et exigible,
- Constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,
- Fixer le montant de la créance à la somme précisée au commandement de payer, en principal, frais, accessoires et intérêts au taux moratoires indiqué jusqu'à parfait paiement, soit la somme de 91.858,58 euros,
- A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la clause de déchéance du terme serait déclarée abusive et non écrite, fixer le montant de la créance du poursuivant au montant des échéances impayées au 13 février 2026 : 20.117,19 euros,
- Ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers suivants : COMMUNE DE [Localité 3], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], cadastré : section AJ, n°[Cadastre 1], lieudit " [Adresse 3] ", pour 08 ares et 15 centiares,
- LOT NUMÉRO UN (11) : Une CAVE située au sous-sol portant le numéro 11. Et les sept/dix millièmes (7/10000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,
- LOT NUMERO VINGT-HUIT (28) : Un EMPLACEMENT DE STATIONNEMENT situé au rez-de-chaussée portant le numéro 3. Et les quarante/ dix millièmes (40//10000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
- LOT NUMERO TRENTE-DEUX (32) : Une CHAMBRE INDIVIDIDUELLE située au rez-de-chaussée porte droite dans le couloir après l'entrée, pouvant être utilisée à usage de bureaux et comprenant une entrée, séjour, salle de bains avec W.C, placard et terrasse. Et les trois cent quarante-deux / dix millièmes (342/10000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales, sur la mise à prix de 57.200 euros,
- Fixer la date de l'audience à laquelle il sera procédé à ladite vente forcée,
- Mentionner le montant de sa créance à la somme de 91.858,58 euros, valeur au 14 octobre 2025 sans préjudice de tous autres frais de procédure et ceux d'exécution,
- Ordonner, outre la publicité légale et l'aménagement judiciaire de la publicité, une annonce sur un site internet [licitor.com recommandé] dont les coûts seront inclus dans les frais taxés de poursuite,
- Désigner la SAS LEROY-BEAULIEU ALLAIRE LAVILLAT CORNEE, commissaire de justice à [Localité 4] (93), afin de procéder à une visite de l'immeuble pendant [une heure en principe sauf exception], dans les quinze jours précédant la date fixée pour la vente, en se faisant assister, si besoin est, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins,
- En tout état de cause, condamner Monsieur [R] [X] [N] au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l'emploi des dépens en frais taxés de poursuite, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur actualisation.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures du créancier poursuivant pour l'exposé de ses moyens.

A l'audience du 26 mars 2026, la société CREDIT FONCIER DE France a maintenu ses demandes conformément à ses dernières écritures et a versé un nouveau décompte actualisé arrêté au 14 octobre 2025. Il soutient également avoir signifié ses conclusions au débiteur saisi ainsi que le jugement de réouverture des débats du 27 novembre 2025.

Le créancier inscrit, représenté par son conseil, n'a formulé aucune observation.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [R] [X] [N] n'était ni présent, ni représenté.

Les parties présentes ont été informées que l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur le titre exécutoire et la créance liquide et exigible

Aux termes de l'article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. En vertu de l'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c'est-à-dire que le créancier est muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S'il doit procéder d'office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l'office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

* Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne et de la Cour de cassation que le juge doit relever d'office le caractère abusif des clauses invoquées devant lui (Civ. 1ère, 2 février 2022, n°19-20.640).

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la CJUE a dit pour droit que l'article 3, § 1, de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 devait être interprété en ce sens que s'agissant de l'appréciation par une juridiction nationale de l'éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d'examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l'inexécution par le consommateur d'une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l'absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l'application d'une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l'arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu'il dégageait pour l'appréciation du caractère abusif d'une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l'ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d'apprécier le caractère abusif d'une clause contractuelle.

Selon la Cour de cassation (Civ. 1ère, 22 mars 2023, 21-16.476), la clause qui autorise une la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date, sans mise en demeure ou sommation préalable ni préavis d'une durée raisonnable, revêt un caractère abusif.

Le fait que la banque ait renoncé à se prévaloir de la clause de déchéance du terme en adressant à l'emprunteur préalablement au prononcé de l'exigibilité anticipée une mise en demeure précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle est sans incidence (Cass. 1re civ., 3 octobre 2024 n° 21-25.823).

En l'espèce, le créancier poursuivant justifie d'un titre exécutoire consistant en un acte notarié du 29 avril 2009, revêtu de la formule exécutoire contenant deux prêts consentis à Monsieur [X] [N] par la société CREDIT FONCIER DE France :
- un prêt " FONCIER LIBERTE " d'un montant de 111.800 euros au taux d'intérêt contractuel fixe, hors assurance, de 5% l'an et d'une durée de 360 mois,
- un prêt " NOUVEAU PRET A 0 " d'un montant de 14.400 euros au taux d'intérêt contractuel fixe, hors assurance, de 0% l'an et d'une durée de 252 mois.

L'article " CAS D'EXIGIBILITE " des conditions générales de l'offre de prêt (page 33) prévoit que les sommes empruntées deviendront exigibles de plein droit notamment en cas de défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d'une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le préteur, tant que le présent prêt qu'au titre de l'un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre.

L'article " DEFAILLANCE DE L'EMRPUNTEUR " (page 33), mentionne en outre que si le remboursement n'est pas exigé par le préteur, le taux d'intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points, sans mise en demeure préalable et jusqu'à ce que l'emprunteur ait repris le cours normal du remboursement de ses échéances.

En outre, il y est prévu qu'il sera réclamé à l'emprunteur une indemnité égale à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû, des intérêts échus et non réglés.

Le créancier poursuivant verse aux débats :
- un courrier de mise en demeure visant la déchéance du terme en date du 19 avril 2024, signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 29 avril 2024, mettant en demeure le débiteur saisi de régler les échéances impayées des prêts sous trente jours et l'informant qu'à défaut de règlement dans le délai imparti, les prêts seront déchus du terme et deviendront intégralement exigibles, sans qu'il soit besoin d'autres formalités ;
- un commandement de payer valant saisie-vente délivré le 15 novembre 2024 par exploit remis à étude.

Au regard de la jurisprudence de la Cour de Justice de l'Union Européenne et de la Cour de cassation, la clause prévoyant l'exigibilité de plein droit du prêt, en cas de défaillance de l'emprunteur crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de l'emprunteur consommateur.

Il convient en effet de prendre en considération l'enjeu et les conséquences considérables d'une telle clause pour les emprunteurs qui se voient contraints de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt, sans avoir été en mesure préalablement de s'expliquer auprès de la banque ou de trouver auprès d'elle une solution pour la régularisation des impayés.

Le créancier poursuivant ne peut invoquer le fait qu'il n'ait, en pratique, pas exigé une déchéance du terme immédiate, qu'il ait laissé à l'emprunteur un délai raisonnable de trente jours avant de prononcer la déchéance du terme à la date du 19 avril 2024, en l'absence de régularisation des impayées par le débiteur saisi dans le délai imparti et qu'il ait attendu 10 mois avant de lui faire signifier un commandement de payer valant saisie-immobilière après la mise en demeure.

En effet, le caractère abusif de la déchéance du terme s'apprécie in abstracto, uniquement au regard de la rédaction de la clause et non de sa mise en œuvre.

Il convient donc de dire la clause de déchéance de terme prévue à l'article " CAS D'EXIGIBILITE ", page 33, des conditions générales de l'offre de prêt est abusive et de la réputer non écrite, ce dont il découle, d'une part, que la déchéance du terme prononcée par le prêteur le 19 avril 2024, par l'envoi d'un courrier recommandé à la même date est rétroactivement privée de fondement juridique, d'autre part, que le contrat de prêt, selon le tableau d'amortissement versé aux débats par le créancier poursuivant, est toujours en cours.

* Sur le montant de la créance

La clause de déchéance du terme devant être réputée non écrite, le capital restant dû et la pénalité contractuelle de 7% ne font pas partie de la créance exigible de la banque.

De là, seules sont exigibles, partant susceptibles d'exécution forcée, les sommes correspondantes aux échéances mensuelles impayées prévues au tableau d'amortissement jusqu'à l'audience d'orientation du 27 novembre 2025.

Ainsi, il résulte du tableau d'amortissement et du décompte actualisé produit par le créancier poursuivant que ce dernier justifie d'une créance liquide et exigible au sens de l'article L. 311-2 précité qui sera fixée à la somme totale de 17.624,41 euros arrêtée à la date du 23 février 2026, ce qui représente les échéances impayées du 6 avril 2024 au 23 février 2026, date de la dernière échéance impayée avant la date de l'audience d'orientation du 26 mars 2026, tenant compte des règlements intervenus pour la somme de 3.910,14 euros et après déduction des frais de poursuites injustifiés d'un montant de 2.492,780 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux contractuel courant de 5% majoré de 3 points à compter du 24 février 2026 et jusqu'à parfait règlement.

2 - Sur l'orientation de la procédure

Suivant l'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l'espèce, en l'absence de demande de vente amiable, il convient d'ordonner, en application des articles R. 322-22 et R. 322-25, la vente forcée des immeubles situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, étant rappelé qu'en vertu de l'article R. 322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision.

Il convient également d'autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif en application de l'article R. 322-26 du code des procédures civiles d'exécution et de l'autoriser à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

3 - Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle en sera déboutée.

Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS