TJ 74281, 19 mai 2026, RG 25/01687

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

MINUTE N° : 26/00375

DOSSIER : N° RG 25/01687 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGFU
AFFAIRE : [O] [I] / [U] [N], [X] [T]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 17 Mars 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

M. [O] [I]
né le 24 Août 1989 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Serpil LEVET-TERZIOGLU, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [U] [N], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Ornella VARAS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Mme [X] [T], demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-74281-2025-00179 du 04/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
représentée par Me Isabelle COTTIN, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [I] a, par contrat signé le 28 décembre 2023, donné à bail à Monsieur [U] [N] un appartement meublé n°B206 et un garage n°8 au sein du bâtiment B de l’ensemble immobilier [Adresse 4], situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre des provisions pour charges de 50 euros par mois.

Monsieur [U] [N] a vécu dans le logement avec sa concubine, Madame [X] [T].

Par courrier daté du 21 novembre 2024, Monsieur [U] [N] a informé le bailleur de son intention de quitter le logement et a restitué un jeu de clé le 12 décembre 2024 à l’étude d’un Commissaire de Justice.

Malgré la séparation du couple, Madame [X] [T] s’est maintenue dans les lieux.

Par actes séparés de Commissaire de Justice des 18 et 24 juillet 2025, tous deux remis à personne, Monsieur [O] [I] a fait assigner Madame [X] [T] et Monsieur [U] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 4 novembre 2025 afin de voir constater la résolution du bail pour inexécution contractuelle en raison du non-paiement des loyers à leur termes en violation des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et leur condamnation solidaire au paiement de la dette locative.

Par courrier du 13 août 2025 adressé au Pôle médico-social, Monsieur [O] [I] a signalé que les locataires étaient à l’origine de troubles de voisinage importants. Il a également indiqué rembourser un prêt immobilier de 700 euros par mois et que les impayés de loyer le plaçaient en difficulté financière. Il précisait en outre que Madame [X] [T] refusait de quitter le logement, l’empêchant d’engager les démarches de mise en vente de l’appartement, et qu’il était suivi par un psychologue en raison des difficultés rencontrées.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 27 octobre 2025 par le Pôle médico-social, indiquant que Madame [X] [T] ne s’était pas présentée au rendez-vous proposé.

Le même jour, un état des lieux de sortie a été réalisé par un Commissaire de justice, au cours duquel Madame [X] [T] a restitué les clés du logement.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 4 novembre 2025 lors de laquelle, Monsieur [O] [I], représenté, a sollicité un renvoi. Madame [X] [T] n’était ni présente ni représentée tandis que Monsieur [U] [N] était présent. Il a indiqué avoir quitté l’appartement en raison de violences, avoir été hébergé pendant deux mois chez un ami et avoir depuis retrouvé un emploi. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour permettre aux parties d’échanger leurs écritures.

Lors de l’audience du 17 mars 2026, l’affaire a été retenue. Monsieur [O] [I], représenté, a déposé des conclusions aux termes desquelles il demande au Juge de :
A titre principal :
- prononcer la résolution judiciaire du bail d’habitation meublée consenti à Monsieur [U] [N] aux torts exclusifs de celui-ci à la date du 27 octobre 2025 ;
- constater que Madame [X] [T] s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre jusqu’à cette date ;
- dire et juger que l’utilisation du logement par Madame [X] [T] à des fins d’activités de prostitution, générant des troubles anormaux de voisinage et un usage manifestement contraire à la destination d’habitation des lieux, caractérise une occupation abusive ayant aggravé le préjudice subi par le bailleur ;
- constater que ces agissements ont contribué à l’impossibilité pour le bailleur de récupérer son bien dans des conditions normales et à la dégradation du logement ;
- condamner solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [X] [T] à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 8 000 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période de janvier à octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal considérerait que le bail a été régulièrement résilié à une date antérieure par le congé délivré par le locataire :
- condamner in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [X] [T] à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 8 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et des charges pour la période comprise entre la date de résiliation du bail ainsi retenue et le 27 octobre 2025 ;
En tout état de cause :
- condamner in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [X] [T] à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 3 111,87 euros au titre des dégradations, pertes et disparitions de biens mobiliers, outre les frais de remise en état restant à parfaire sur justificatifs ;
- dire n’y avoir lieu à accorder de délais de paiement aux défendeurs, subsidiairement dire que ceux-ci ne pourront excéder 24 mois conformément à l’article 1343-5 du code civil ;
- condamner in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [X] [T] à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [X] [T] aux entiers dépens de l’instance ;
- rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;
- débouter Monsieur [U] [N] et Madame [X] [T] de toutes demandes contraires.

Monsieur [U] [N], représenté, a indiqué qu’il avait quitté les lieux en septembre 2024 du fait de violences subies de la part de Madame [X] [T]. Il déclare avoir restitué les clés du logement et affirme que Madame [X] [T] a changé la serrure. Aux termes de ses conclusions en réponse n°2, il demande au Juge de :
A titre principal, 
- débouter Monsieur [O] [I] et Madame [X] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;
- en conséquence, constater la résiliation du bail au 23 décembre 2024 par l’effet du congé notifié par Monsieur [U] [N] par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2024 ;
A titre subsidiaire :
- réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Monsieur [O] [I] au titre des dégradations locatives ;
- ordonner la compensation entre les dommages et intérêts alloués au titre des dégradations locatives et le dépôt de garantie de 800 euros payé par Monsieur [U] [N] ;
-octroyer à Monsieur [U] [N] des délais de paiement dans la limite de trois ans, soit en 36 échéances ;
En tout état de cause :
- condamner Madame [X] [T] à payer à Monsieur [U] [N] 300 euros au titre des frais de commissaire de justice et 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- condamner Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [U] [N] la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie, majorée de 10 % du loyer en principal, soit 75 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce à compter du 12 janvier 2025, et subsidiairement à compter du 27 novembre 2025 ;
- condamner in solidum Madame [X] [T] et Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [U] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum Madame [X] [T] et Monsieur [O] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance ;
- maintenir l’exécution provisoire de plein droit.

Madame [X] [T], représentée, a également déposé ses conclusions récapitulatives, aux termes desquelles elle demande au Juge de :
- constater que Madame [X] [T] a quitté les lieux appartenant à Monsieur [O] [I] en septembre 2025 ;
- juger que Monsieur [U] [N] et Madame [X] [T] sont solidairement tenus au paiement des loyers et charges afférents jusqu’au mois de septembre 2025 ;
- juger que Madame [X] [T] bénéficiera d’un échelonnement de sa dette locative compte-tenu de sa situation financière précaire ;
- rejeter l’ensemble des demandes, fins et moyens de Monsieur [U] [N] et Monsieur [O] [I] ;
- rejeter la demande de condamnation formulée par Monsieur [O] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [O] [I] aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé délivré par Monsieur [U] [N]
L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois sur les territoires situés en zone tendue. Le locataire souhaitant bénéficier du délai réduit de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Par ailleurs, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que si Monsieur [U] [N] justifie de l’envoi d’un congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, il n’apporte aucun élément établissant la date de réception de ce courrier par le bailleur, condition nécessaire au déclenchement du délai de préavis. En l’absence de preuve de cette réception, et malgré la sommation de communiquer délivrée le 23 février 2026 restée sans effet, le congé doit être tenu pour inopérant et dépourvu de tout effet juridique.

La remise d’un jeu de clés intervenue le 12 décembre 2024 ne peut suppléer l’absence de notification régulière, d’autant que toutes les clés n’ont pas été restituées, Madame [X] [T] occupant encore le logement au 31 décembre 2024, ainsi qu’il ressort des constatations du Commissaire de justice mandaté par Monsieur [U] [N].

En conséquence, le congé délivré par Monsieur [U] [N] sera déclaré nul et de nul effet.

Sur le sort du contrat de bail
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat. Sur ce point, l’article 1224 du même code ajoute que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L’article 1227 du même code prévoit en outre que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. 

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les loyers ont cessé d’être réglés entre janvier 2025 et octobre 2025.

Le moyen tiré de la force majeure selon lequel Monsieur [U] [N] aurait été dans l’impossibilité d’exécuter ses obligations en raison du changement de serrure opéré par Madame [X] [T] ne peut être retenu. Un tel fait, imputable à une personne introduite dans les lieux par le locataire, ne présente aucun caractère extérieur, imprévisible et irrésistible.

Dès lors, le manquement répété de Monsieur [U] [N] à son obligation de payer les loyers échus est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur.

En conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Monsieur [O] [I] et Monsieur [U] [N] sera prononcée à compter du 27 octobre 2025, date de restitution effective des lieux.

Sur la solidarité entre les défendeurs au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives
L’article 1310 dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bailleur sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [U] [N] et Madame [X] [T] au paiement de la dette locative. Toutefois, en l’absence de solidarité légale entre concubins et en l’absence de solidarité conventionnelle, la clause de solidarité stipulée au bail (article VII) ne visant que les colocataires titulaires du bail, Madame [X] [T] ne peut être tenue solidairement au paiement de la dette. Elle n’a en effet, ni été mentionnée comme étant co-locataire, dans le contrat de colocation, ni ne l’a signé.

Par ailleurs, le fait que Madame [X] [T] ait développé des activités illicites dans l’appartement causant des troubles anormaux de voisinage, ce qui aurait caractérisé une occupation abusive des lieux, outre qu’il n’est pas établi, ne permet pas d’établir un lien de solidarité avec Monsieur [U] [N] à l’égard du bailleur dès lors que Monsieur [U] [N], seul titulaire du bail, répond des conditions d’occupation des lieux loués.

Il en résulte que Monsieur [U] [N] demeure exclusivement redevable des loyers, charges et réparations locatives, quand bien même il n’occupait plus les lieux durant la période d’impayés et alors même que l’occupation sans droit ni titre de Madame [X] [T] n’est pas contestée.

Sur le montant de l’arriéré locatif
Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois d’octobre 2025 comprise, s’élève à la somme de 8 000 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [U] [N] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025, date de l’assignation, sur la somme de 5 600 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives
En vertu de l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En l'espèce, Monsieur [O] [I] produit un état des lieux d’entrée signé par les parties le 28 décembre 2023 comprenant une liste des équipements présents dans le logement meublé et un état des lieux de sortie réalisé par un Commissaire de Justice le 27 octobre 2025, en présence de Madame [X] [T].

Il produit également les factures suivantes :

Devis pour l’acquisition d’un canapé trois places convertible et de quatre chaises (928,96 euros)
L’état des lieux de sortie indique que des traces de brûlures sont visibles sur le canapé convertible situé dans le salon tandis que l’état des lieux d’entrée ne signalait aucune détérioration du canapé.

Par ailleurs, le Commissaire de Justice n’a pas relevé au titre du mobilier la présence de chaises autour de la table en verre située dans la cuisine alors que ces chaises étaient pourtant présentes lors de l’état des lieux d’entrée.

Ces dégradations étant imputables au locataire, les dépenses figurant au devis pour le remplacement du canapé (649 euros) et de quatre chaises (279,96 euros) sont justifiées et seront mises à sa charge.

Facture n°29911081 de la société DARTY pour l’acquisition d’un four (269,99 euros)
L’état des lieux de sortie indique que la cuisine comporte un four de marque Schneider dont les plaques sont usées et la vitre est en bon état tandis que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait aucune détérioration du four.

Ces dégradations étant imputables au locataire, les dépenses engagées pour l’acquisition d’un nouveau four sont justifiées (269,99 euros) et seront mises à sa charge.

Facture n°FAC00357 de la société CICAS pour les réparations de portes, le remplacement de la pomme de douche, la reprise du plan de travail de la cuisine et de la peinture de la salle de bains (1 912,92 euros)
S’agissant des portes, l’état des lieux de sortie indique qu’au niveau de la charnière inférieure de la porte d’entrée, un jour est visible par rapport au dormant, l’occupante ayant indiqué que la porte était « voilée ». En outre, la porte-fenêtre située dans le séjour cuisine est fissurée et comporte plusieurs éclats épars sur quatre carreaux. Il est également noté que la plaque de finition de la poignée est cassée, la porte gauche coulisse difficilement. Or, l’état des lieux d’entrée ne faisait état d’aucune détérioration des portes du logement.

S’agissant du mobilier de la cuisine, l’état des lieux de sortie mentionne que la partie inférieure du plan de travail présente un décollement du revêtement, que celui-ci est gondolé et gonflé tandis que l’état des lieux d’entrée ne signalait aucune détérioration concernant le revêtement.

S’agissant de la salle de bains, le procès-verbal de constat indique les murs, peints en blanc et partiellement carrelés sont à l’état d’usage et comportent de légères traces ainsi que des écaillures. En outre, le flexible de la douche est tordu tandis que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait aucune détérioration ni des murs, ni du pommeau de douche.

Ces dégradations sont toutes imputables au locataire et les dépenses engagées pour les réparations des portes et portes-fenêtres, du pommeau de douche, du plan de travail de la cuisine ainsi que la remise en peinture des murs de la salle de bains et les frais de livraison et de déplacement pour les travaux sont justifiées (1 912,92 euros) et seront mises à sa charge.

Le montant total des réparations locatives, qui s’élève à 3 111,87 euros (928,96 euros + 269,99 euros + 1 912,92 euros), étant supérieur au montant du dépôt de garantie de 800 euros, c’est à bon droit que le bailleur a conservé la somme de 800 euros. Dès lors, la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie formulée par Monsieur [U] [N] sera rejetée.

Par conséquent, Monsieur [U] [N] sera condamné à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 2 311,87 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie de 800 euros conservé à bon droit par le bailleur.

Sur la demande de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [U] [N] sollicite, à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement pendant une durée de trois ans.

Ayant quitté les lieux loués, seules les dispositions légales rappelées sont désormais applicables.

Monsieur [U] [N] justifie être embauché dans le cadre de missions d’intérimaire rémunérées à hauteur d’un salaire compris entre 1 100 euros, pour le mois de janvier 2026, et 1300 euros, pour le mois de février.

Des délais de paiement lui seront donc accordés pendant 24 mois selon les modalités prévues dans le dispositif du jugement.

Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts formulée par Monsieur [U] [N] à l’encontre de Madame [X] [T]
L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, Monsieur [U] [N] sollicite la condamnation de Madame [X] [T] au paiement de la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Il n’est pas contesté que Madame [X] [T] a changé unilatéralement la serrure du logement, sans être titulaire du bail, privant ainsi le locataire de l’accès à son domicile et le conduisant à devoir répondre, à l’égard du bailleur, de manquements à ses obligations de locataire sans pouvoir restituer les lieux loués ainsi qu’il en avait l’intention avant le départ effectif de Madame [X] [T].

Bien que les relations entre les défendeurs aient été conflictuelles, le changement de serrure sans autorisation du propriétaire caractérise une faute civile grave, susceptible d’avoir causé un préjudice moral au titulaire du bail.

Par conséquent, Madame [X] [T] sera condamnée à payer à Monsieur [U] [N] la somme de 4 000 euros en réparation de ce préjudice.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [U] [N] et Madame [X] [T], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, ils seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [O] [I] une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS