TJ 34032, 5 juin 2026, RG 26/00127

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/502

AFFAIRE : N° RG 26/00127 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E3644

Copie exécutoire à :
Me Mathilde ABELLA

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 05 Juin 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. AGUAVIVA
inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 429 340 318
prise en la personne de son représentant légal en exercice
domiciliée chez Monsieur [U] [A] [B] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Me Mathilde ABELLA, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [R]
né le 06 Juin 1969 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur,
Greffière : Emeline DUNAS

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur:

Céline ASTIER-TRIA, Juge
Armelle ADAM, vice présidente
Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 03 avril 2026

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,
prononcée par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 28 octobre 2022, avec prise d’effet le même jour, la société civile immobilière AGUAVIVA (ci-après désignée SCI AGUAVIVA), représentée par Monsieur [U] [C], a donné à bail à Monsieur [P] [R], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], à Béziers (34500), pour un loyer mensuel initial de 490 euros, outre 30 euros de provisions pour charge.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, la SCI AGUAVIVA a fait signifier à Monsieur [P] [R] un congé pour vente à effet au 27 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2026, la SCI AGUAVIVA a fait assigner Monsieur [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers afin de :

déclarer la demande de la SCI AGUA VIVA recevable et bien fondée,
dire et juger que le congé pour vente délivré le 17 février 2025 au locataire est régulier et valable,
dire et juger que le bail portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] a pris fin le 27 octobre 2025,
dire et juger que le locataire est occupant sans droit ni titre depuis le 27 octobre 2025,
ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [R] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4], à [Localité 3], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;
fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 554,61 euros, et ce à compter du 27 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, et condamner le locataire au paiement des indemnités d’occupation échues et à échoir, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;
condamner le locataire au paiement de la somme de 3 135,40 euros au titre des arriérés de loyers et des charges arrêtées au 31 janvier 2026 ;
ordonner l’exécution provisoire ;
condamner Monsieur [P] [R] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de congé pour vente et les frais de la présente assignation.

A l’audience du 03 avril 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI AGUAVIVA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise la dette locative à la somme de 4539,88 euros arrêté à la date du 2 avril 2026.

Elle explique que le locataire s’est maintenu dans les lieux après le 27 octobre 2025 de sorte qu’il est sans droit ni titre depuis cette date. Elle indique que le locataire a une dette locative.

Monsieur [P] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I. Sur la validité du congé pour vente

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Le congé doit indiquer à peine de nullité le motif invoqué et les prix et conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. Les cinq premiers alinéas de l'article 15 II doivent être reproduits dans le congé.

En l'espèce, le bail, consenti à monsieur [P] [R] pour une durée de 3 ans renouvelable, expirait le 28 octobre 2025.

Le congé donné par le bailleur le 17 février 2025 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il rappelle le motif du congé, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15 II.

Dès lors, le congé ayant été délivré dans les formes et délais légaux requis, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 28 novembre 2025 à défaut pour le locataire d'avoir accepté l'offre de vente qu'il contenait.

Monsieur [P] [R] étant ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 28 novembre 2025, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion dans les conditions du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

II. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [P] [R] devenu occupant sans droit ni titre à compter du 28 octobre 2025, sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 octobre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice subi par la SCI AGUAVIVA découlant de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail locatif s’était poursuivi.

III. Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties le 28 octobre 2022, que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI AGUAVIVA produit un décompte de la dette locative à la somme de 4539,88 euros arrêtée à la date du 2 avril 2026.

Monsieur [P] [R], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Par conséquent, il sera condamné au paiement de la somme de 4539,88 euros au titre des arriérés des loyers et des charges arrêtés au 02 avril 2026.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [R], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité ne s’oppose pas à ce que Monsieur [P] [R] soit condamné au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;