TJ 57672, 5 juin 2026, RG 25/00718

TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20
☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00718 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D7GP

Minute : 26/482

JUGEMENT

Du :05 Juin 2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l'audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 05 Juin 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Anne ROUX, Greffier;

Après débats à l'audience du 07 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Madame [C] [D] [I] [N], demeurant 6 route d'Aumetz - 57390 AUDUN-LE-TICHE
représentée par Me Caroline RUMBACH, avocat au barreau de METZ

ET :

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. 3B PATRIMOINE, venant aux droits de la SCI DU STADE - 104 rue Cambronne - 75015 PARIS, non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 février 2013, la SCI DU STADE a consenti un contrat de bail d'habitation à Mme [C] [D] [I] [N] portant sur un logement situé au 6 route d'Aumetz à Audun-le-Tiche (57390). Le loyer initial a été fixé à la somme mensuelle de 700 euros, outre 50 euros de provision pour charges.
Par acte notarié en date du 8 septembre 2022, la SCI 3B PATRIMOINE a acquis l'immeuble et s'est trouvée substituée dans les droits et obligations du bailleur initial.
Le 21 décembre 2022, le Président de la Communauté de Communes du Pays Haut Val d'Alzette a pris un arrêté de mise en sécurité d'urgence en raison d'un danger imminent lié à la solidité et à la sécurité des garde-corps de l'immeuble.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, Mme [C] [D] [I] [N] a fait assigner la SCI 3B PATRIMOINE devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville, aux fins de :
-Dire et juger les demandes de Mme [C] [I] [N] recevables et bien fondées ;
-Condamner la SCI 3B PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, à exécuter ou à faire exécuter à sa charge les travaux suivants, dans le délai de 15 jours à compter du prononcé du jugement et ensuite sous astreinte de 100 euros par jour de retard :
Remplacement de la chaudière hors d’usage et remise en état du système de chauffage Pose des volets roulants Mise aux normes du système électrique Production d’un DPE Reprise du système de déversement des eaux usées -Se réserver la liquidation de l’astreinte ;
-Autoriser Mme [C] [I] [N] à consigner le montant du loyer auprès de la Caisse des dépôts et Consignations du jours du prononcé au jour du parfait achèvement des travaux de remise en état ;
-Condamner la SCI 3B PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [C] [I] [N] la somme de 22.500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi sur une période de 60 mois et ce avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
-Condamner la SCI 3B PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [C] [I] [N] la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir ;
-Condamner la SCI 3B PATRIMOINE à payer à Mme [C] [I] [N] la somme de 7.303,98 euros de sommes indues perçues au titre des loyers et de l’allocation logement pendant l’arrêté de péril ;
- Condamner la SCI 3B PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [C] [I] [N] la somme de 2.000 euros d’indemnisation au titre de la résistance abusive, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir ;
-Condamner la SCI 3B PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [C] [I] [N] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Formaliser l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-Condamner la SCI 3B PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers frais et dépens de la présente instance.
À l'appui de ses demandes, Mme [C] [D] [I] [N] invoque l'indécence et la dangerosité du logement, caractérisées par une absence de chauffage durant deux hivers, un réseau électrique hors normes et des refoulements d'eaux usées. Elle soutient que la SCI 3B PATRIMOINE a commis une faute en s'abstenant de réaliser les travaux indispensables à la salubrité des lieux. Elle fait en outre valoir que le bailleur a illégalement continué à percevoir les loyers alors que l'arrêté de péril emportait leur suspension automatique de plein droit.
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2026. Mme [C] [I] [N] a sollicité le bénéfice de ses écritures.
Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SCI 3B PATRIMOINE n’était ni présente, ni représentée.
L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DEFENDEUR
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même code, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputé contradictoire.

II. SUR LA DEMANDE DE TRAVAUX
Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le logement n’est pas décent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence d'un logement et définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d'un bon état d'entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d'air parasites, présenter une étanchéité à l'air suffisante et disposer d'un chauffage en bon état d'usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d'humidité ou d'infiltrations, de ventilation, des réseaux d'électricité, de gaz, d'eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.
Aux termes de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. »
Sur le remplacement de la chaudière
En l’espèce, il ressort du constat de non-décence établi le 29 août 2023 par la SOLIHA que la chaudière à gaz murale semble présenter un défaut de dysfonctionnement qui interroge sur la conformité de l’installation et son entretien. Il ressort en outre que la production d’eau chaude n’est pas suffisante pour une utilisation normale de l’occupation du logement.
Il convient dans ces conditions de faire droit à la demande de remplacement de la chaudière.
Sur la pose des volets roulants
En l’espèce, il ressort du constat de non-décence établi le 29 août 2023 par la SOLIHA qu’il est impossible de manœuvrer les volets des menuiseries de la chambre. Il ressort en outre des échanges par voie électronique versés aux débats que le représentant de la SCI 3B PATRIMOINE s’est engagé à faire poser des volets roulants dans les chambres.
Il convient dans ces conditions de faire droit à la demande de pose des volets roulants dans les chambres.
Sur la mise aux normes du système électrique
En l’espèce, il ressort du constat de non-décence établi le 29 août 2023 par la SOLIHA que les prises électriques sont surchargées et que la sécurité à la personne n’est pas assurée dans ces conditions compte tenu du risque d’incendie lié à un risque de surintensité.
Par conséquent, il sera fait droit à la demande de mise aux normes du système électrique.
Sur la production d’un DPE
En l’espèce, il ressort du constat de non-décence établi le 29 août 2023 par la SOLIHA l’absence d’un diagnostic de performance énergétique.
Il sera fait droit à la demande de production d’un DPE.
Sur la reprise du système de déversement des eaux usées
En l’espèce, il ressort du constat de non-décence établi le 29 août 2023 par la SOLIHA qu’il y a un refoulement abondant des eaux usées qui se déversent dans la rivière,
Il sera ainsi fait droit à la demande de travaux tendant à la reprise du système de déversement des eaux usées.
Il convient en outre, pour assurer l’exécution de la décision, de prévoir que les travaux seront exécutés dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, le tribunal se réservant la liquidation de ladite astreinte.
III. SUR LE RÉGIME DES LOYERS APPLICABLES
-Sur la restitution des loyers
En vertu de l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation, à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité, et jusqu'au premier jour du mois suivant la notification de la mainlevée, le loyer en principal et les charges ne sont plus dus par le locataire.
En l’espèce, il est constant que le logement litigieux a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité d'urgence en date du 21 décembre 2022. Par conséquent, Mme [C] [D] [I] [N] n’était plus tenue à l'obligation de payer le loyer à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la fin de l’arrêté de mise en sécurité. Il ressort toutefois du décompte et du courrier de la CAF produits que la SCI 3B PATRIMOINE a poursuivi l'encaissement des loyers entre les mois de février 2023 et octobre 2023, date à laquelle a été levé l’arrêté de mise en sécurité. Les loyers encaissés pour la période s’élèvent à un montant total de 7.303,98 euros après régularisation des APL.
La défenderesse sera donc condamnée à restituer la somme de 7.303,98 euros à Mme [C] [D] [I] [N].
-Sur la consignation des loyers
Selon les dispositions de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. »
En l’espèce, compte tenu des désordres dont est affecté le logement pris à bail par Mme [C] [D] [I] [N], il convient de l’autoriser à consigner la moitié du montant du loyer jusqu’à parfait achèvement des travaux.

IV. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERÊTS
L’article 1231-1 du code civil prévoit l’engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation.
-Sur le préjudice de jouissance
Il est constant que le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.
S’agissant d’une obligation de résultat, il n’a pas à être rapporté la preuve d’une faute du bailleur.
En l’espèce, il a été démontré que le logement pris à bail par Mme [C] [D] [I] [N] ne présentait pas les caractéristiques d’un logement décent, et qu’en conséquence la bailleresse n’a pas répondu à son obligation contractuelle de délivrance générant nécessairement un préjudice de jouissance pour la demanderesse.
Aucun élément objectif ne permet de démontrer que Mme [C] [D] [I] [N] a contribué à la réalisation de son dommage.
Il convient d’évaluer le préjudice à un total de 50% du loyer au regard de la surface du logement impactée par le sinistre, sur la période du 29 août 2023 (date du constat de non-décence) à la date du présent jugement, soit une somme de 12.750 euros (50 % du loyer de 750 euros sur 34 mois).
Par conséquent, la SCI 3B PATRIMOINE sera condamnée à verser la somme de 12.750 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
-Sur le préjudice moral
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, si Mme [C] [D] [I] [N] fait valoir l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance force est de constater qu’elle n’appote aucun élément au soutien de cette demande.
Par conséquent, la demande formée au titre du préjudice moral sera rejetée.
-Sur la résistance abusive
En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur, d’agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, refusant d’accéder aux prétentions du demandeur.
Si le demandeur peut réclamer l’octroi de dommages-intérêts destinés à indemniser le préjudice causé par cet abus, l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve d’une intention de nuire ou une légèreté blâmable de la part de la SCI 3B PATRIMOINE.
La demande formée à ce titre sera rejetée.

V. SUR LES FRAIS ACCESSOIRES
La SCI 3B PATRIMOINE, partie succombante, sera condamnée aux dépens.
Elle sera en outre condamnée à verser la somme de 800 euros à Madame [C] [D] [I] [N] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,
ORDONNE sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois après la signification de la présente décision, la réalisation, aux frais de la SCI 3B PATRIMOINE, des travaux de remise en état suivants dans le logement pris à bail par Mme [C] [D] [I] [N] sis 6 route d'Aumetz à Audun-le-Tiche (57390) :
Le remplacement de la chaudière hors d'usage et la remise en état de fonctionnement du système de chauffage ;La pose de volets roulants dans les chambres ;La mise aux normes du système électrique ;La reprise du système de déversement des eaux usées ;La production d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en cours de validité ;DIT que le juge des contentieux de la protection se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ;
AUTORISE Madame [C] [D] [I] [N] à consigner la moitié du montant des loyers à échoir auprès de la Caisse des dépôts et consignations à compter de la présente décision et jusqu'à parfait achèvement des travaux susmentionnés ;
CONDAMNE la SCI 3B PATRIMOINE à payer à Mme [C] [D] [I] [N] la somme de 7.303,98 euros au titre de la restitution des loyers et charges indûment perçus ;
CONDAMNE la SCI 3B PATRIMOINE à payer à Mme [C] [D] [I] [N] la somme de 12.750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE la SCI 3B PATRIMOINE à payer à Mme [C] [D] [I] [N] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DEBOUTE Mme [C] [D] [I] [N] de la demande formée au titre du préjudice moral ;
DEBOUTE Mme [C] [D] [I] [N] de la demande formée au titre de la résistance abusive ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE la SCI 3B PATRIMOINE, en la personne de son représentant légal M. [V] [B] aux entiers frais et dépens ;
CONDAMNE la SCI 3B PATRIMOINE à payer à Mme [C] [D] [I] [N] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par Mme Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,